[김인만 2008/11/07 - 조회:6916]
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김인만
Good members
# 現)Good members 대표 # 現)김인만부동산연구소 소장 # 前)투모컨설팅 연구기획본부장 # 부동산 칼럼리스트/컨설턴트 # 재테크 강사 # Daum 신지식 금융/재테크 부동산 Expert # 중앙일보 조인스랜드 전문가 상담위원 # 스피드뱅크/닥터아파트 전문가 활동  |
최근 충북단양에 가족여행을 다녀왔습니다. 산도 좋고 물도 좋고 단풍도 좋고 참 아름다운 곳이었고 세상걱정이 어디로 갔는지 평화롭기만 하더군요. 인간이 아무리 발버둥쳐도 강물과 시간은 흘러가는거 같습니다.
여러가지로 충격을 주었던 10월도 지나가고 11월을 맞이하였습니다. 종합주가가 반토막이나고 급매물도 넘쳐나고 미국은 곧 망할것 처럼 난리를 치고 언론은 하루가 멀다하고 폭락을 대서특필하면서 전 국민을 혼돈의 도가니로 몰아넣었습니다. 미국 대선결과가 중요하지만 금융위기는 1막은 어느정도 마무리가 되 가고 있는듯 합니다. 아직 끝난것은 아니고 여러가지 위기가 남아있지만 각국 정부가 적극적으로 대응을 하고있고 우리나라 정부도 만족스럽지는 못하지만 그래도 경기침체를 막기위하여 최선을 다 하고는 있는듯 합니다.
많은 분들이 집값이 더 빠질것인가?, 산다면 언제 사야하는가에 대하여 많은 궁금증을 가지고 있습니다. 물론 인간이 미래를 알 수 없고 국내외 경제상황등에 대한 변수가 있어서 예측하기도 어렵지만 집값의 영향을 주는 요소들을 중심으로 짚어보도록 하겠습니다.
집값에 영향을 주는 요소는 주택공급, 부동산정책, 금리, 가격, 경제, 심리 정도로 나뉘어 볼 수 있습니다. 주택공급은 미분양이 16만가구가 넘어섰고 실제 미분양은 30만 가구 정도 될 것으로 판단되며 건설업체의 존립이 어려운 상황에서 민간에서 추가공급이 되기는 사실상 어려운 상황입니다. 이미 계획이 잡혀있는 일부 물량만 기회를 보면서 분양을 하겠지만 신규로 택지매입하고 준비할 상황이 되지않고 예정된 택지지구도 택지분양이 잘 안되고있고 정부도 경기활성화를 위하여 천문학적인 돈을 투입하고 있기때문에 이미 발표된 신도시도 일정조정이 불가피하며 예정된 신도시나 택지지구도 줄줄이 연기될 가능성이 높기때문에 이런 공급급감의 부작용은 2-3년후부터 서서히 나타날 것으로 보입니다.
부동산정책은 참으로 중요한 요소이지만 반응속도가 즉각적으로 나오지않기때문에 항상 뒷북정책이 됩니다. 정부의 선제대응이 중요한데 부동산가격이 오르면 규제를 하고 규제를 한다고해서 한번 탄력이 붙은 부동산시장이 멈추지 않기때문에 더욱 강력한 규제가 나올 수 밖에 없으며 반대로 하락시에는 규제를 완화한다고해서 집값하락을 완전히 막을수는 없기때문에 더욱 많은 규제를 완화할 수 밖에 없습니다.
정부에서 최근 경제위기로 인하여 참여정부 4년동안 묶은 부동산규제를 3개월만에 모두 풀어버렸습니다. 이제 남은 정책은 다주택자 양도세 완화와 양도세 일시적 폐지, 강남 투기과열지구 해제 정도 입니다. 예상보다 더 빠르고 많은 양의 규제가 완화되고 있는데 만약 경제위기 아니라면 이런 식의 완화는 생각할 수 없으며 아마 2년은 걸려야 풀수있는 규제들이 아니었나 싶습니다. 많은 분들이 어려운 경제상황때문에 고통을 받고있지만 내리막이 가파르고 빠를수록 그만큼 바닥은 가까워지고 있고 다른 에너지도 같이 생기지 않나 싶습니다.
가장 큰 고통을 주는것이 금리인데 정부가 가장 걱정하는 부분이 주가하락보다도 집값급락으로 이한 미국식 금융부실이기때문에 어떤식으로던 집값급락만은 막을 것으로 보이며 서민에게 고통을 주고있기 집값불안의 도화선이 될 수 있는 주택담보대출 금리는 낮출것으로 보입니다. 우리나라 금융시스템이 아직은 정부의 영향력을 받고있고 한국은행에서 적극적인 금리인하를 하고있기때문에 조만간 가시적인 금리인하 성과가 나올것입니다. 경기가 완전하게 회복되기 전까지는 금리인하 기조는 지속될 가능성 높습니다.
많은 분들이 우리나라 집값 버블을 이야기하면서 소득대비 너무 비싸다, 높다라고 이야기합니다. 강남, 용산, 목동 등 일부지역만 보면 최근 하락을 했지만 여전히 높은수준입니다. 하지만 집이 강남, 용산만 있는것은 아니고 최근 2년간 하락을 하였고 특히 분당, 용인등 남부권은 급매물 기준으로 거의 2005년이전 수준까지도 빠졌기때문에 그동안의 물가상승률 감안하면 더이상 버블을 논한다는것 자체가 의미없습니다.
상대적으로 강북지역은 상승을 하였기때문에 어느정도 균형이 맞춰진 상황이고 오히려 남부권 급매물 가격을 보면 저평가가 된 곳도 나오고 있습니다. 만약 2006년부터 조정이 되지않고 지속적 상승을 했다면 위기가 더 커졌겠지만 최근2년의 하락은 이미 매입한 분들한테는 고통의 시간이지만 부동산시장 안정측면에서는 긍정적인 부분도 있습니다. 또한 2000년대 저금리 기조로 집값이 급상승한 미국, 영국, 스페인은 전국집값 상승률이 우리의 3배 정도 되었는데 우리나라는 그런 선진국에 비하면 전국 집값 상승률은 절반에도 미치지 못했고 대출규제를 하고있었기때문에 선진국들보다는 위기관리가 더 좋은 상황입니다.
경제는 시중에 돈이 풀리고 돌아가야만 집을 살 수 있는데 현재는 그 많든 유동자금이 순식간에 어디로 갔는지 시중 은행에서도 자금난에 허덕이고 있습니다. 결국 미국경제가 안정이 되고 우리나라 경제도 정상화가 되어야만 하는데 그 시기가 문제입니다. 어떻게 보면 가장 중요한 부분이 바로 경제이고 현재의 문제의 근본원인도 바로 경제입니다.
소득이 늘어나고 국가경제가 잘 돌아간다면 금리가 올라가도 집값이 비싸도 다 소화가 되지만 그렇지못한다면 백약이 무효입니다. 미국의 경기침체는 당분간 쉽게 반등하기 쉽지않고 그 여파로 세계적으로 내년경제는 어려운 상황이기때문에 수출이 주력인 우리나라의 할 수 있는 카드는 내수진작 밖에 없습니다. 현재 정부에서 대대적인 내수활성화 대책을 내놓고 있는데 만족스럽지는 못해도 방향은 바람직합니다. 내수경제라도 살리지못하면 우리나라는 더욱 어려운 상황이 될것입니다.
내수경기를 살리려면 결국 수도권경제와 건설경기 활성화밖에 없는데 미분양이 넘치는 상황에서 주택을 대규모로 공급할수는 없고 결국 대규모 기간산업, SOC, 재건축/재개발 사업을 적극 추진할 것이며 수도권 규제완화로 기업들의 해외투자를 국내로 돌리도록 노력할 것인데 이렇게 한번 방향이 정해지만 그 효과는 몇년후에 나오기때문에 앞으로 수도권의 집중은 더욱 강화될 것으로 보입니다.
국민의 정부, 참여정부 10년동안의 지방균형개발사업으로 천안, 당진, 군산 등이 많은 발전을 했지만 앞으로는 수도권의 덩치가 더 커지고 돈이 집중될 것입니다. 내수경기 활성화로 2-3년 버틸 수 있다면 향후 미국 및 해외경기가 회복되는 시점에 다시 우리나라 경제도 또한번 도약을 할 수 있을 것입니다. 큰 폭의 회복은 결국 미국경제에 달려있는데 첫 흑인대통령이 되면 여러가지 변수가 많지만 현재보다 더 적극적인 경제살리기에 올인할 것입니다.
흑인의 핸디캡을 가지고 있고 경제위기때문에 대통령이 되었는데 만약 단기간에 경제회복의 가시적 성과를 내지못하면 4년후를 기약할 수 없기에 적어도 2년안에는 성과를 내려고 수단과 방법을 가리지 않을것입니다. 마지막으로 심리는 정말 신기루 같아서 지금은 집값이 더 폭락하고 우리나라와 미국이 곧 망할것 같이 생각하는 분들도 많지만 항상 대중들이 움직이는 군중심리는 최정점 기준에서 따라 움직이기때문에 전체적인 군중심리가 그렇게 형성되었다면 그때가 정점일 가능성이 높습니다. 물론 그 내면엔 언론의 과잉기사와 인터넷이 한몫 했다고 볼 수 있습니다.
분위기가 한번 형성되면 너도 나도 대서특필하고 지면을 도배하면서 인터넷여론이 형성되고 결국 전체 여론이 휩쓸려가지만 그 시기가 지나면 언제 그랬냐는듯 갑자기 잊혀져버리는 소위 냄비문화의 단면을 볼 수 있습니다. 2008년 봄을 강타한 미국소문제도 그랬고 여름을 강타한 고유가도 그랬고 더 옛날로 2006년 집값상승기가 그랬고 2007년 주식/펀드 상승기가 그랬습니다. 지금 미국소 문제를 제기하는 언론 한군데도 없습니다. 미국소 먹으면 당장 죽을것 처럼 난리를 쳤는데 지금 미국소 점유율이 엄청 올라갔음에도 관련 기사하나 나오는 신문, 방송사 없습니다. 다시 분위기 반전되어 여론이 형성되면 또 많은 사람들이 그 여론을 쫓아 다닐 것입니다.
정리를 하면 지금 상황은 아직 위기가 끝난 상황아닙니다.
부동산규제 완화로 일부 재건축 단지 호가가 상승하지만 경기가 회복되면서 돈줄이 풀리고 심리가 회복되기 전까지는 그렇게 쉽게 반등하지 않습니다. 다만, 금리가 내려가고 경제위기가 다소 진정된다면 급매물 위주로 조금씩 거래가 될 것이며 지금도 급매물은 조금씩 소화되고 있습니다. 지금이 바닥이냐를 정확히 알수는 없지만 더이상 경제가 나빠지지 않는다면 지금이 바닥에 가까워진것이고 또다시 경제가 휘청댄다면 추가하락도 불가피 합니다.
하지만 언젠가가 문제지 결국은 회복할 것이기에 세상이 끝날것같은 공포감을 가질 필요도 없고 그런 공포감에 굳이 매도할 필요없음에도 집어던질 필요는 없습니다. 또한 규제가 풀린다고 무리하게 호가를 쫓아갈 필요는 없으며 금리추가인하와 미국대선이후 경제상황 더 지켜보 1-2개월 더 지켜보다가 하락폭이 크고 자금부담이 되지않는 범위내에서 초급매물 알아보시는것도 좋습니다.
늦어도 3-4년 후에는 반드시 반등할 수 있고 그전에도 경제안정되고 급매물 소화되면 어느정도까지는 회복되기때문에 너무 무서워하고 공포에 질릴 필요도 없고 너무 경거망동할 필요도 없고 언론과 인테넷여론에 휘둘리지도 말고 그냥 있는 그대로 지켜보면서 바닥을 확인해보는것이 좋겠습니다. 인간이 아무리 뭐라해도 강물은 흘러가듯이 경제도 주식도 부동산도 흘러가는 과정이기에 빨리 흘렀으면 좀 늦게 흐를수도 있고 너무 늦게 흐르면 또 다시정상 흐름으로 돌아오는 것이기에 너무 조급증 내지말고 불안해하지말고 조금은 객관적으로 흘러가는 강물을 지켜보는 여유를 가져야할때가 아닌가 싶습니다.
[김인만 투모컨설팅 연구기획본부장]
