[김인만 2008/10/13 - 조회:6962]
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김인만
Good members
# 現)Good members 대표 # 現)김인만부동산연구소 소장 # 前)투모컨설팅 연구기획본부장 # 부동산 칼럼리스트/컨설턴트 # 재테크 강사 # Daum 신지식 금융/재테크 부동산 Expert # 중앙일보 조인스랜드 전문가 상담위원 # 스피드뱅크/닥터아파트 전문가 활동  |
필자가 군복무시절 항만초소 근무를 했었는데 칠흙같은 어둠이 지나고 해가뜰때가 되면 바다 멀리서 조금씩 어둠이 걷히고 조금있으면 밝은 해가 뜹니다.
또 하루가 지나면 해가 바다너머로 가라앉고 다시 어둠이 찾아오고 다시 새벽이 지나면 해가뜨고 항상 그 규칙은 일정하며 여름에는 좀더 빨리 겨울에는 더 늦게 해가뜨는 차이는 있어도 해는 항상 떴고 그런 진리는 태양계가 없어지지않는한 지속될 것입니다.
미국발 금융불안이 미국을 넘어 전세계를 강타하고 있습니다.
미국주식시장은 10000포인트가 붕괴되었고 유럽, 일본, 중국, 러시아 모두 폭락을 하고있으며 우리나라도 예외는 아닙니다.
미국, 유럽등 주요 선진국들이 금리인하를 단행했지만 현재로서는 역부족이며 논리보다는 공포가 지배하는 상황에서 백약이 무효인 상황입니다.
우리나라를 보면 종합주가 1200도 위험한 상황이고 환율은 1480-1300원 사이를 롤러코스트 타고 있습니다.
모든것이 불안한 상황이고 소비심리를 극도로 위축된 상황에서 부동산이라고 무사할 수는 없기에 매수세가 거의 없어서 부동산가격 하락을 논할 필요도 없는 상황입니다.
이런 불안심리와 시대의 조류에 편승하여 대폭락, 경제공황 등의 책들도 쏟아지고 있습니다.
이렇게 한치앞을 모르는 불안한 상황에서 전망 자체가 의미없을수도 있고 많은 전문가가 미래를 부정적인 의견을 내고있지만 오늘 필자는 긍정적이고 희망적인 이야기를 해보고자 합니다.
넘치는 부정의 상황에서 긍정의 힘도 필요한 법이고 긍정의 힘이 희망을 만들수도 있는 법이니까요..
먼저 환율불안의 원인을 살펴보면 해외경기둔화로 수출이 둔화로 무역수지가 적자가 지속되어 달러공급이 부족한 상황에서 미국, 유럽 금융불안으로 외국인들이 주식시장에서 돈을 빼가고 있고 수출기업들이 수출로 들어온 달러를 환전하지않고 보유하고 주요 금융기관들이 허리끈을 졸라메고 있으며
일부 부유층, 투기세력들이 환차익을 노리고 달러 모으기를 하고 있기때문에 공급은 부족한 상황에서 수요는 많기때문에 조그마한 변동에도 환율이 출렁이게 됩니다.
다행히 정부에서 무리하게 외환보유고를 쏟아붙지않고 금융시장 관리와 대기업 압박, 환투기세력 단속등 정책전환을 하는것은 그나마 다행입니다.
이런 환율불안은 단기간에 정리되기 어렵지만 금융위기가 다소 진정이 되면 환율은 적정가격으로 안정이 될것이며 적어도 12월에는 환율안정이 될 수 있습니다.
그렇다고 12월에 모든 위기가 끝난다는 의미는 아니고 공포가 지배하는 위기는 진정될 가능성이 높습니다.
국제상황을 예상해보면 현재 구제금융, 금리안하 등 모든방법이 동원되고있고 더욱 강도가 높은 부실모기지인수, 은행국유화등 강경조치가 나올 가능성도 높으며 추가 금리인하가 될 가능성도 높습니다.
금융대책이 나와도 원래 단기간에 효과를 보기 어려운데 현재 시장은 과도한 불안감으로 이런 대책이 당장 효과가 나오기를 기대하고 있고 미국, 유럽 정부는 이런 불안감을 잠재우기 위하여 대책효과를 보기도 전에 다른 대책을 계속 내놓고 있습니다.
고름이 나오고 아픔을 겪은 후에는 상처가 아물게 되듯이 현재는 고름을 짜고 있는 상황인데 다른 약을 계속 더 발라달라고 아우성치고 있는 상황입니다.
오히려 향후에는 과잉대책 후유증을 겪을 수 있으며 현재 공급되는 유동성때문에 금융시장이 안정이 되면 엄청난 인플레이션으로 화폐가치하락, 실물가치 상승의 부작용이 올 수도 있습니다.
각종 악재후 회복기간을 보면 미국의 1929년 경제대공황이후 3년, 9.11 테러 이후 8개월, IMF외환위기 이후 1년6개월 정도의 기간이 필요했습니다.
현재의 위기가 얼마나 큰 위기인지는 좀더 시간이 지나봐야알겠지만 대략적으로 짧게는1년, 길게는3년정도면 어느정도 안정이 찾을 가능성이 높습니다.
그럼 우리나라는 어떨까요?
원래 경제시스템이 조금 허약하고 우라나라 정부가 선제대응하고 위기관리 대응이 뛰어나지않기에 외부의 충격을 고스란히 다 받고 있습니다.
하지만 환율만 보더라도 분명히 오버슈팅 경향이 있고 이런 오버슈팅은 분명히 단기간에 제자리를 찾을 가능성 높습니다.
항상 오버슈팅 뒤에는 그에 따른 반작용이 생기기 마련입니다.
2006년 부동산폭등, 2007년 주식폭등, 2008년 여름 유가폭동 모두 그에 따른 급락과 후유증을 겪었으며 환율도 그렇게 될 가능성 높습니다.
환율이 안정되고 국내 금융시장까지 안정이 되면 내수경기를 살리기위하여 추가금리인하, 대출완화(DTI), 건설업체 지원을 위한 미분양대책(다주택자, 분양권) 등의 후속조치가 나올 것입니다.
현재 해외경기둔화로 수출감소가 될수밖에 없는 상황에서 정부가 할수있는일은 내수경기 살리는것 밖에는 없습니다.
부동산으로 돌아가보면 공급, 정책, 금리, 경기, 심리 4가지 요소로 살펴보겠습니다.
주택공급은 거의 사라진 상태고 건설사들의 상태를 보면 현재상태에서 공급을 기대하는것 자체가 무리인듯 싶습니다.
IMF때보다 주택공급이 더 줄어든 상황이며 그 후유증은 2-4년후에 나오게 됩니다.
부동산규제는 참여정부시절 4년동안 묶은 규제중 양도세, 종부세 등 대표적인 규제가 다 풀린 상황이고 재건축, 2주택 중과세, 분양권, 대출규제 정도만 남았습니다.
정책은 시장의 반응에 따라 나오기때문에 이런 침체가 지속되면 재건축, 2주택자, 분양권 규제가 점진적으로 풀릴것이고 금융시장이 안정되면 대표적 금융규제인 DTI도 완화될 것입니다.
금리는 0.25%P 인하가 되었습니다만 경제침체가 지속되면 추가인하 할수밖에 없습니다.
당초 예상보다 2-3개월 빨리 금리인하가 되었는데 항상 시장상황에 따라 대응을 하기때문에 시장상황이 어려우면 그만큼 더 빨리 반응할 수 밖에 없습니다.
세계적인 추세는 금리인하이고 단기간에 경제가 회복되기 어렵기때문에 단기간에 금리인상 기조로 돌아서기에는 역부족인듯 싶습니다.
공급, 정책, 금리 모두 풀렸고 풀려지고 있으며 남은건 경기와 심리입니다.
경기는 결국 돈이 있어야 집을 살수있는데 현재는 부동산, 주식모두 하락이고 사업,장사도 안되고 수출도 해외경기둔화로 하락세기때문에 어디 돈이 나올때가 없습니다.
정부에서 할수있는일이 내수경기회복이고 금융시장 안정이 되면 본격적인 내수경기 활성화를 할것이고 그 일순위는 건설경기 회복입니다.
당장 내수경기가 살아나기 어렵지만 1-2년정도면 세계경제안정과 더불어 내수경기도 서서히 회복이 될 가능성 있습니다.
경기가 살고 돈이 돌아가면 심리는 금방 회복합니다.
막상 먹잇거리가 늘려있으면 별로 먹고싶은 마음이 없다가도 먹잇거리가 줄어들면 괜히 더 먹고싶듯이 매물이 넘쳐날때는 콧빼기도 안보이다가 매물이 줄어들면 오히려 매수세는 살아남니다.
전세계 금융위기가 안정이 되고나면 오히려 과잉유동성 공급의 후유증을 겪을 수 있고 공급감소, 규제완화, 금리인하가 되고 경기가 회복이 되면 다시 움직일 가능성 높습니다.
하지만 그렇다고 현재의 금융위기가 단기간에 끝난다는 의미는 아니고 언제 회복이 될지는 좀더 관망을 해야하는 상황입니다.
제가 오늘 이런이야기를 하는것은 앞으로 다시 집값이 오를수있으니까 지금 무조건 집을 사야한다는 의미가 아닙니다.
앞이 보이지않는 어둠속에서 너무 불안해하고 투매하면서 스스로 어둠속에 갖히지 말고 조금은 여유있게 때를 기다리는 지혜가 필요한 시점이라는 의미입니다.
회복시기를 당장 가늠하기는 어렵기에 감당하기 어려운 대출로 고통을 받는 분들이나 당장 양도해야하는 분들이라면 급매물이라도 정리를 해야합니다.
좋고 감당할 수 있는데 괜한 불안감으로 급매도하시려는 분들은 2-3년 정도 더 기다려보는것이 좋습니다.
금리도 추가인하 될 가능성 높고 전세가도 올라가기때문에 그나마 숨통을 틔워줄 수 있습니다.
무주택자분들은 불황으로 인하여 경쟁률이 줄어들어서 당첨확률이 높아지는 택지지구나 유망지역 분양을 노려보거나 전세가 상승으로 매매가와 차이가 줄어든 초급매물을 내년 상반기정도에 찾아보시는것도 좋습니다.
주택을 한번 구입하면 비과세까지 최소 3년이기에 2-3년후를 내다본다면 국내외 경제상황에 따라 그 시기는 유동적이겠지만 대략 내년 상반기정도가 최적의 매수타이밍이 되지않을까 싶습니다.
부동산은 이제 끝이야라고 외면하지마시고 이런 침체기를 이용하여 여유있게 책도 많이 읽으시고 공부도 하시는 준비의 기회로 삼는것이 좋겠습니다.
영원한 새벽은 없고 새벽이 가장 어둡기때문에 해뜨기전 새벽을 두러워만 하지말고 뜨는 해를 준비하는 자세가 필요한 시점입니다.
[김인만 투모컨설팅 연구기획본부장]
