[김부성 2008/09/24 - 조회:6811]
 |
김부성
부동산富테크연구소
# 現)부동산富테크연구소장(www.bootech.co.kr) # 매일경제 부동산 전문가 상담위원 # 중앙일보조인스랜드 전문가상담위원 # 주요저서::『2010 부동산 대폭등을 잡아라』,『부동산투자 마지막 5년을 잡아라』,『부동산 대폭락 시대는 없다』(한스미디어)外 다수  |
부동산 재테크로 부자되는 첫걸음은 단연 내집마련일것입니다. 그러나 부모님에게 재산을 물려받거나 번듯한 아파트 한두채를 증여받는 행운아가 아닌이상 누구나 내집마련을 하기전에 반드시 거쳐야 하는것이 바로 남의 집에 세들어 사는일일것입니다.
다시말해 전세나 월세로 남의집에서 일정기간 사는것이죠. 그런데 여기에서 종종 문제가 발생합니다. 바로 전월세 보증금을 떼이거나 보증금을 반환받지 못하고 발을 동동 구르는경우가 그것입니다.
대한민국에서는 현재 무주택자가 전체세대의 절반가까이를 차지하고 있고 무주택자라면 반드시 남의집에 임대차계약을 하고 들어가 살 수밖에 없는것이 현실입니다. 따라서 주택임대차계약을 꼼꼼하고 냉철하게 해야만 만일의 사태에 대비할수 있습니다.
일단 전세로 들어갈때는 반드시 등기부등본을 확인해야 하는데, 만약 대출이 너무많이 있거나 가등기나 가압류등이 걸려있는집은 들어가지 않는것이 피같은 보증금을 지킬수 있는 최선의 방책입니다.
전세가격이 다른집보다 싸다고 해서 기본적인 권리분석도 하지 않은채 임대차계약을 맺으면 나중에 집이 경매로 넘어가거나 권리관계에 문제가 생길때 보증금을 반환받지 못하거나 전세만기가 되어서도 새로 들어올 세입자가 나타나지않거나 하여 큰 낭패를 볼수 있습니다.
특히 대출이 들어있는 주택은 일단 색안경부터 쓰고 봐야 하는데 만약 아파트에 전세로 들어간다면 선순위 대출과 전세금을 합친 가격이 집값의 70%이상이라면 전세계약을 하지 말고 다른집을 알아보는것이 훨씬 현명합니다.
그리고 연립이나 다세대의 경우라면 집값의 60%를 넘지 않는것이 좋습니다. 결국, 전세들어갈 집의 등기부등본을 인터넷(대법원인터넷등기소)에서 쉽게 확인해본 다음 대출이 있는 집은 가급적 피하는것이 전세금을 지키는 가장 확실한 안전장치입니다.
그러나 대출이 집값에 비해 훨씬 적은금액이라면 특별한 경우가 아닌한 안심하셔도 될것입니다. 전세보증금을 반환받지 못하는 경우의 대부분은 전세로 들어가는 집 자체에 은행대출금이 많은경우가 대부분입니다.
물론 보증금반환청구소송이나 소액심판등으로 보증금을 회수할수 있는 장치들이 있긴 하지만 절차도 번거롭고 마음고생도 이만저만이 아닌경우가 많습니다. 따라서 아예 전세금을 확실히 지키려면 대출금액이 전혀 없거나 설사 있더라도 집값에 비해 현저하게 적은 액수인 집을 골라 들어가시는것이 문제의 싹을 잘라버리는것이 좋습니다.
전세금을 보장받지 못하거나 뜯기는경우에는 향후 내집마련시에 자금조달을 세울때 직격탄이 될수 있고 내집마련을 할때 소극적인 자세를 보이는경우가 많아 기회가 왔을때 기회를 놓치는경우를 많이 보아왔습니다.
따라서 임대차계약을 할때에는 가장 중요하게 보아야 할점이 바로 대출유무와 대출액수입니다. 집주인이 착해보인다고, 혹은 집주인이 믿음이 가는 사람처럼 보인다고 해서 집주인이 “이정도 대출은 문제될게 없다”는 말을 하더라도 반드시 주변시세를 확인해보는것이 중요합니다. 그리고 가급적 대출금이 많이 있는집은 전세가격이 다소 싸더라도 피하는것이 깔끔합니다.
<피같은 전세금 지키는 방법>
-대출이 많은집은 일단 멀리하기
-이사 후 전입신고와 확정일자 받기
-전세권 설정 등기하면 더욱 유리
-3억이상 고액 전세라면 전세금보장보험에 가입
<부동산富테크연구소 김경우 소장>
