[김인만 2008/09/10 - 조회:6899]
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김인만
Good members
# 現)Good members 대표 # 現)김인만부동산연구소 소장 # 前)투모컨설팅 연구기획본부장 # 부동산 칼럼리스트/컨설턴트 # 재테크 강사 # Daum 신지식 금융/재테크 부동산 Expert # 중앙일보 조인스랜드 전문가 상담위원 # 스피드뱅크/닥터아파트 전문가 활동  |
여름휴가 다녀온지 얼마 되지도 않은것 같은데 벌써 가을바람이 부네요
8월 초 너무 더워서 평소 필요없다고 생각한 에어콘 사야하나 하는 생각까지 들었는데 며칠 후 여름더위가 한풀 꺽이더군요
오르막이 있으면 내리막이 있고 견디기힘든 최악의 상황이 오면 반드시 다음 고개로 넘어가는 마지막 정상이었다는 사실을 알게 됩니다.
9월들어 9월 위기설로 온나라가 뒤숭숭하고 금융시장이 요동을 치고 있습니다.
정말 위기가 올지 그냥 설로 끝날지는 시간이 지나봐야 알지만 경제적 관점을 떠나서 인생의 관점에서 보면 설로 끝날 가능성 높다고 생각합니다.
항상 최악의 상황은 그다음 상황으로 넘어가는 마지막 단계이기 때문입니다.
얼마전 미국에서 100만명까지 대피한 허리케인 구스타브때문에 호들갑을 떨었습니다.
3년전 카트리나의 악목때문에 더욱 겁에 질렸고 정유시설 피해우려로 유가까지 상승했지만 그 결과는 그냥 1급태풍으로 끝났고 국제유가는 100달러도 위험하게 되었습니다.
몇달전 국제유가가 $147까지 갔을때 모두들 경제위기, 드디어 올것이 왔다고 모두 공포에 떨었지만 결과는 2달만에 25% 하락하였습니다.
2007년 여름, 너도 나도 주식에 뛰어들고 2000을 넘어 3000간다고 외쳤는데 불과 1년 후 1400도 위험하게 되었습니다.
2006년 부동산시장의 파죽지세는 2년후 지금 침체를 벗어나지 못하고 있습니다.
IMF시절, 절대 부동산은 하지마라는 어느 유망한 전문가가 있었는데 그후로 어떻게 되었나요?
이렇듯 모든 세상일은 극과 극으로 롤러코스트를 타면서 인생이라는 산을 넘고 있습니다.
진정한 위기는 모두가 위기다라고 외칠때 오는것이 아니라 모두가 위기가 없다라고 외칠때 옵니다.
추석전에 위기는 결판이 날것이고 무사히 넘어가기를 바라고 그렇게 되리라 생각합니다.
유가가 안정되니 환율이 날뛰고 있는데 환율이 날뛰는 문제를 먼저 살펴보아야 합니다.
가장 큰 문제는 불안심리 입니다.
현재 우리 경제상황을 보면 꼭 미국 구스타브에 대처하는 상황을 보는것 같습니다.
과거 악몽과 비교하면서 더 위험하다, 문제있다라고 불안해하고 있습니다.
외국인 보유채권이 변수이고 문제가 있다고하지만 불안해하면서 상황을 더욱 악화시키는건 바람직하지 않습니다.
외국인보다 오히려 불안심리가 오히려 더 큰 위기를 부를 수도 있으니 조금은 냉정을 되찾아야 할 필요가 없습니다.
우리나라, 우리경제 우리가 지켜야하는데 오히려 동조하고 우리경제판을 뒤흔드는데 일조할 필요는 없습니다.
또다른 문제는 이용세력입니다.
모든 세상일에는 원인과 결과가 있고 그 배경이 있듯이 불안심리 뒤에는 이런 불안심리를 이용하는 세력들이 존재합니다.
정부에 불만을 가진 세력, 증시하락으로 판을 흔들어 더 큰 판을 준비하는 세력, 특히 환차익을 노리는 투기세력 입니다.
환차익의 투기세력은 이미 상당히 활기치고있고 주변에서 환투기세력 이야기가 들리고 있습니다.
국제유가도 보이지않은 투기세력의 장난이 주 원인이었듯이 9월 위기설도 투기세력이 큰 원인을 제공하고 있지않나 싶습니다.
경제적인 관점에서 원인을 보면 원화가치하락보다는 달러가치 상승이 오히려 더 맞는 표현인듯 싶습니다.
달러가치상승의 원인은 국제유가하락에 따른 달러가치 상승, 미국 침체에 따른 유럽,중국,일본 침체로 수출둔화에 따른 달러유입감소
외국인들의 주식매도로 인한 달러수요 증가가 가장 큰 원인입니다.
그럼 앞으로 어떻게 될것인가
만약 최악의 경우 위기가 현실이 되고 경제가 붕괴한다면 살아남을 사람은 상위 1%밖에 없습니다.
300억 있는 사람이 1/3토막나도 100억이 남아있습니다.
반면 4억있는 사람 반토막만 나도 2억, 1억있는 사람은 5천만원이 됩니다.
나는 집도 주식도 없으니 괜찮다고 하는 순진한분들 있지만 부동산, 주식 붕괴되어 경제시스템 무너지면 은행 무너지고 기업무너지게 되는데 서민들 무사할 수 없습니다.
반면 그렇게 되겠지만 9월 위기설 무사히 잘 넘어간다면 정부가 할수있는 카드는 내수경기 활성화 밖에 없습니다.
미국, 유럽, 중국, 일본의 침체를 우리정부가 어떻게 할수 없는 부분이기에 수출 늘려라고해서 늘어나지도 않습니다.
결국 침체되는 경제 버티고 살리려면 내수경기 회복밖에 없으며 내수경기 살리려면 건설경기 활성화가 가장 기본입니다.
건설경기 활성화 하려면 대규모 건설국책사업이 진행될 것입니다.
대운하 재개되고 제2경부고속도로, 제2외곽순환도로, 수서-평택 KTX, 신도시개발이 될 것이며 재건축, 재개발 규제완화로 도심주택공급을 시도할 것입니다.
8.21, 9.1 대책은 MB정부의 제대로 된 첫 부동산대책으로 이제 시작으로 사전 기반닦기 단계라 보면 됩니다
세제완화를 먼저 건드렸는데 가장 불만이 많았던 세제를 완화했고 반대세력을 의식해 실수요자를 위한 대책이라는 명분을 내세웠습니다.
3년 거주요건이 눈에 띄는데 오래갈 수 없는 규제입니다.
3년 거주는 세제완화의 반발을 막기위한 명분일 뿐 건설경기 활성화에 역행하는 거주기간 강화가 오래갈 리 없습니다.
주택침체가 지속되는 한 다음에 나올 대책은 대규모개발과 더불어 재개발, 재건축완화, 대출규제완화가 차례로 나올 것입니다.
이런 개발은 당장 효과가 나오기보다는 1-2년이 지나야 본격적인 효과가 발생 할 것입니다.
규제완화 후에도 경기회복이 드디고 주택시장과 물가안정 확인되면 금리인하도 단행할 것입니다.
수요자들은 언제 움직여야 하느냐?
빨리 움직일 필요는 없지만 그렇다고 무작정 기다리는것도 능사가 아닙니다.
항상 시장상황 지켜보면서 상황에 맞는 대처를 해야겠지만 추가 개발계획 나와도 주택시장과 물가 안정이 유지되면 금리인하 분위기가 잡히는 때를 눈여겨볼 필요 있습니다.
국제경제상황은 단기간에 좋아질 수 없기에 MB정부에서 할일은 내수경기회복밖에 없으며 고가주택규제 풀기시작했기때문에 고가주택규제의 풍선효과와 상대적 저평가로 호황을 누리던 중소형의 인기는 한풀 꺽일 수 있고 경기회복 시그널와서 심리회복되면 똑똑한 1채, 중대형이 다시 움직일 가능성도 있습니다.
하지만 단기간에 회복되기보다는 1-2년 정도의 시간은 필요할 수 있고
아직도 리스크 존재하는 만큼 너무 빨리 서두르지는 마시고 무리하지않는 자금범위내에서 실거주도 가능한 1주택 위주로 접근하는것이 좋겠습니다.
[김인만 투모컨설팅 연구기획본부장]
