[김인만 2008/08/12 - 조회:7679]
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김인만
Good members
# 現)Good members 대표 # 現)김인만부동산연구소 소장 # 前)투모컨설팅 연구기획본부장 # 부동산 칼럼리스트/컨설턴트 # 재테크 강사 # Daum 신지식 금융/재테크 부동산 Expert # 중앙일보 조인스랜드 전문가 상담위원 # 스피드뱅크/닥터아파트 전문가 활동  |
필자뿐만 아니라 많은 분들께서 경험하셨겠지만 항상 인생이라는 것이 예상처럼 계획처럼 되지는 않는 것 같습니다. 특히 생각과는 정 반대의 결과가 종종 나오곤 합니다. 걱정이나 신경 많이 쓴 일은 예상외로 잘 해결되는 반면 잘 되리라 생각하고 대수롭지 않게 생각한 일은 생각지도 않게 심각한 상황까지 가는 경우가 있습니다.
필자는 진짜 위기는 우리가 대비 못할 때 인식하지 못할 때 불시에 찾아오는 것이지 절대 준비하고 걱정하고 불안해할 때 찾아오지는 않는다고 생각합니다.
한국은행에서 8/7 기준금리 0.25% 인상을 단행하였습니다. 주식과 부동산은 당분간 침체를 벗어나기 더욱 어려울 것 같습니다.
최근 신문이나 뉴스를 보면 연일 스테그플레이션이다, 부동산 급락한다, 주식도 위험하다 등등 연일 이런 불안기사들을 대서특필하고 있으며 많은 분들이 불안해하고 걱정하고 안절부절 못하고 있으리라 생각합니다.
필자도 예언자가 아닌 이상 미래 일을 정확하게 알 수는 없습니다. 하지만 여러 가지 경제변수들에 대하여 나름대로 예측하고 앞에서 언급 드린 위기론을 근거로 현재 걱정하는 그런 일이 실제로 발생될 가능성보다는 발생되지 않을 가능성에 무게를 두고 싶습니다.
물론 경제상황이 단기간 좋아진다, 집값이 갑자기 폭등한다는 의미는 절대 아니며 현재 경제상황이 좋지 않은 것은 사실입니다. 하지만 급락, 국가부동등 최악의 상황으로는 가지 않을 것이라 생각합니다.
현재 가장 중요한 변수는 당연히 국제유가입니다. 15년 정도 되었나 모 방송국 예능프로에서 앞으로 생길 두 가지 갈래길을 두고 두 가지 버전에 대한 코믹드라마가 인기를 얻은 적이 있습니다.
부동산시장상황을 예측하려면 국제유가가 불안인냐 안정/하락이냐를 두고 예측을 할 수 밖에 없습니다.
첫번째, 국제유가가 $150를 넘어서서 불안해지는 경우입니다. 왜 $150를 기준으로 삼냐면 1980년 2차 오일쇼크가 $30가 넘으면서 문제가 되었는데 물가상승률, 경제상황을 고려해서 지금시점으로 환산하면 1980년 $30가 현재 $150가 됩니다. 물론 상황은 2차 오일쇼크보다 더 나쁩니다. 2차 오일쇼크는 일시적 공급상의 문제였지만 현재 상황은 석유자원감소와 중국등 신흥국가의 급속한 석유소비로 인한 수요증가가 원인이며 앞으로 이런 수급상황이 개선되기 어렵다는데 더욱 큰 문제가 있습니다.
아무튼 마지노선인 $150를 넘어버리면 우리나라뿐만 아니라 국제사회가 대공황이 옵니다. 특히 선진국 대비 경제기반이 취약한 중곡, 인도를 비롯한 아시아가 더 큰 타격을 받을 것입니다. 이런 상황이 되면 미국내수경기 침체가속, 중국내수경기침체 및 경제성장률 둔화, 물가상승으로 인한 어쩔 수 없는 금리인상이 될 것이며 수많은 사람들이 불안에 떨며 안절부절 할 것입니다.
한마디로 국가위기상황이 도래할 것이며 부동산은 현재기준 10-20% 추가하락이 될것이며 주식은 최악의 경우 1000선까지 밀릴 수 있습니다.
이런 상황이 되면 정부는 어떻게 할까요? 국가경제시스템 붕괴를 막기 위해서는 강력하고 빠른 경기회복정책을 펼 것입니다. 불이 났는데 물을 부어야 하니, 잘못 부으면 물난리 난다는 둥의 반대여론은 아무런 의미가 없어지게 됩니다.
현재 거론되는 종부세 기준상향, 개별합산, 양도세 기준상향, 1주택 양도세완화, 재건축완화, 대출규제완화 등 수많은 정책이 정신 없이 쏟아질 것입니다. 물론 이렇게 수많은 경기활성화 정책이 쏟아져도 높은 금리와 경기침체로 단기간 회복되지 않을 것이지만 언제가 될지 몰라도 경기회복과 금리인하가 되는 순간 폭락한 이상 폭등을 하게 될 것입니다.
수많은 언론과 전문가들이 부정적인 견해를 쏟아낼 것이며 일부 비판론자들도 가세하여 불안심리를 증폭시킬 것이기에 확실한 주관과 자신이 없으면 버티기 어려울 것입니다.
그 시기가 언제가 될지 몰라도 상당한 고통의 시간이 될 것이며 기다리는 사람에게는 엄청난 축복이 있을 수 있지만 언제가 될지 모르는 암흑 속을 버티는 자가 많지는 않을 것입니다.
두번째, 국제유가가 $150를 넘지 않고 $110-$120선의 안정을 유지하거나 그 이하로 하락하는 경우입니다. 유가가 안정이 되면 미국을 비롯한 세계경제도 불확실성을 조금씩 벗어가면서 국내시장도 안정을 찾을 것입니다. 유가가 안정세를 유지하면 물가도 안정세를 유지할 수 밖에 없습니다.
물가는 부동산가격과 같아서 계단식 상승을 합니다. 길게 보면 완만한 선형그래프를 나타 내는것 같지만 상세하게 들여다보면 한번 오를때 몇년치가 한번에 반영되는 경우를 많이 보게 됩니다. 1000원 김밥이 현재 1500원이 되었지만 5년 이상 천원을 유지하다가 최근 1500원으로 50% 상승하였습니다.
50%만 보면 폭등이지만 5년의 긴 시간을 고려하면 올라야할게 올랐으며 그 계기가 바로 유가와 밀가루 값 있었습니다. 아무튼 $145까지 갔었기 때문에 일부 못 올린 물가는 뒤늦게 추격 상승하겠지만 한번씩 상승한 물가는 유가가 안정되면 더 올리기 어렵고 유가가 추가 상승하거나 다른 변화가 있을 때까지 안정을 찾을 것입니다.
물가안정이 될 때까지는 경기위축이 되어도 금리인상을 통한 긴축재정을 펼 수 있지만 물가가 안정이 되면 정부가 할 일은 경기회복입니다. 경기회복의 가장 빠른 길은 건설경기활성화이며 이를 위하여 부동산규제정책이 완화될 수 밖에 없는데 다만 시장안정을 해치지 않는 범위 내에서 완화를 할 것이기 때문에 급격한 완화보다는 조금씩 시장반응을 보면서 규제완화 보따리를 풀 것입니다. 물론 재건축, 양도세, 종부세 등 부동산규제완화 하더라도 시장이 급상승하지는 않을 것입니다.
왜냐면 대출규제완화, 금리인하, 경기회복이 되지 않으면 집값 상승 어렵습니다. 최근 종부세 완화를 놓고 야당에서는 또다시 강남집값이 폭등할 수 있다고 우기는데 절대 그럴리 없고 단지 강남하락을 잠시 멈추는 효과 정도 발휘할 것입니다.
이런 이유로 종부세, 양도세, 재건축, 다주택자규제, 대출규제 모두 결국 야금야금 다 풀 수밖에 없을 것이며 최종적으로 물가안정 확인 후 금리인하까지 단행할 것입니다.
지금은 고유가와 광우병때문에 주춤하고 있지만 MB정부의 기조는 분배가 아니라 성장입니다. 이렇게 보면 유가가 상승하여 불안해지나 안정세를 유지하나 하락하나 속도의 차이가 날뿐 부동산규제완화는 될 수 밖에 없는 운명입니다.
물론 규제 완화되면 하락을 막는 효과는 분명 있을 것이지만 폭등은 금리인하, 경기회복이 되기 전까지는 어렵습니다.
시간과의 싸움인데 금리인하도 물가안정이 지속되면 인하될 수밖에 없으며 결국 경기회복이 되는 시점이 부동산 상승이 되는 시점이라고 볼 수 있습니다.
물가상승으로 분양가는 이미 미리 상승을 해버린 상황이고 경기침체로 인한 주택구매력이 떨어졌기 때문에 사고 싶어도 능력이 안되어서 못하는 것이며 미분양은 더욱 늘어나고 신규분양은 급격하게 줄어들 것입니다.
체력이 안되어서 못 올라가고 있는 상황이기에 공급감소가 되고 규제완화가 되어 장애물이 없어진 상황에서 결국 체력이 회복될 수 있는 경기회복시점이 집값상승 시점이 될 것입니다.
필자는 시기적으로는 1-2년 후인 2009년 하반기~2010년이 될 것으로 예상합니다.
물론 경기회복시간에 따라 1-2년 더 늦어질 수도 있으며 유가상승이 지속되어 최악의 상황이 오면 4-5년이 될 수도 있습니다.
하지만 그런 최악의 단계까지는 가지 않을 것으로 예상합니다. 산유국들이 가장 염려하는 것이 대체에너지개발과 석유수요감소입니다. $150가 넘는 상황에서 각 국가들은 대체에너지 개발에 박차를 가할 것이며 석유대체시기는 그만큼 더 빨리 다가올 것이며 불황으로 인한 경기침체는 결국 석유수요감소로 이어지기 때문에 산유국도 이런 최악의 상황은 피하려고 노력할 것입니다.
최근 유가 급상승 원인 중에 투기세력이 큰 영향을 미쳤다고 보여지는데 아마 $140의 40%정도는 투기수요에 의하여 부풀려진 가격이라 생각합니다. 미국의 서브프라임 모기지론으로 촉발된 침체로 투기수요들이 막대한 손실을 입었을 것이고 결국 유가로 손실만회를 하지 않았나 싶습니다.
도박판에서 타짜들도 절대 판자체를 깨지는 않습니다. 왜냐면 한번하고 그만두지 않기 때문에 절대 그 판자체는 유지하려 할 것입니다.
이런 이유들 때문에 산유국, 소비국, 투기세력 모두 $150 넘는 최악의 상황은 피하려고 노력할 것이기에 $150를 쉽게 넘지 않은 것으로 예상합니다.
유가와 더불어 중요한 것이 정부의 부동산 정책입니다. 정부는 경기회복을 위하여 규제완화를 할 수 밖에 없는데 그 내면의 또다른 정치적인 이유도 살펴볼 필요가 있습니다. 현재 여당입장에서는 더 이상 진보의 지지를 얻기 어렵다는 것을 알기 때문에 전통 지지 층인 보수, 강남에서 원하는 정책을 펼 수 밖에 없습니다. 종부세 완화 안 한다고 진보세력이 지지해주지 않습니다. 무엇을 해도 비판하는 것을 알기 때문에 결국 지지층 결집을 위해서도 할 수밖에 없을 것 같습니다.
2006년 고점대비 이미 20%이상 하락을 하였고 그사이 물가는 상당부분 상승하였기 때문에 지금 버블세븐은 2005년 상반기 수준으로 떨어져 있다고 볼 수 있습니다. 이런 상황이 2년 더 지속된다면 더 이상 강남 등 버블세븐도 고 평가라 할 수 없습니다.
정리하면 국제유가 불안이 지속되면 부동산시장 침체는 지속될 수 밖에 없는 것이고, 국제유가가 안정이 되면 규제완화, 공급감소, 금리안정, 경기회복이 순차적으로 되면서 2009년-2010년 늦어도 2011년까지는 한차례 상승가능성 있을 것입니다.
결국 투자자들은 무리한 투자보다는 하반기 유가흐름 지켜볼 필요 있으며 3년 후 상승가능성 있다고 판단된다면 3년 전인 2008년 하반기-2009년 상반기중에 전통적 인프라와 호재 있고 최근 하락이 된 급매물 잡는 것이 부자로 가는 또 한번의 기회가 아닐까 싶습니다.
8/7 한국은행에서 기습적으로 인상한 금리인상으로 시장의 침체는 더욱 깊어지고 수요는 더욱 움츠러들며 미분양은 더욱 쌓여갈 것입니다.
불안해 하면서 안절부절 못하는 분들께서도 계시겠지만 기회의 시계가 움직이는 것을 예의주시하는 분들도 있습니다. 아이러니 하게도 시장이 침체될수록 기회가 더 빨리 가까워지고 있습니다.
재건축, 종부세 말만 나와도 강남이 들썩인다면 규제완화 될 수가 없습니다만 다행히 현재는 백약이 무효인지라 정부의 규제완화 명분이 쌓여가고 있습니다.
물론 판단은 본인 몫인 만큼 리스크와 기회 모두 충분한 분석과 고민 후 신중한 결정을 해야 할 것입니다.
[김인만 투모컨설팅 연구기획본부장]
