[김부성 2008/07/31 - 조회:8899]
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김부성
부동산富테크연구소
# 現)부동산富테크연구소장(www.bootech.co.kr) # 매일경제 부동산 전문가 상담위원 # 중앙일보조인스랜드 전문가상담위원 # 주요저서::『2010 부동산 대폭등을 잡아라』,『부동산투자 마지막 5년을 잡아라』,『부동산 대폭락 시대는 없다』(한스미디어)外 다수  |
지금과 같은 침체기에는 미분양이 매우 많다. 미분양은 대부분 미분양이 된 원인이 있고 대개의 경우 선호도가 떨어지는 비인기지역이나 소규모 나홀로 아파트단지, 그리고 주택보급률이 높은 지방등에서 많이 나온다.
그러나 현재는 지방과 달리 장기간의 전매제한이나 재당첨금지, 강한 대출규제등으로 인해 수도권 알짜지역에서도 미분양이 적지 않아 관심을 기울여볼 필요가 있다. 외환위기(IMF)에 10만3천가구에 달했던 미분양 물량보다 더 많은 13만8천여가구가 현재 전국적으로 미분양으로 남아있고 이중 10만가구가 넘는 물량이 지방에 포진되어있다.
이러한 미분양홍수속에서 옥석을 잘 가려 상대적으로 좋은 계약조건으로 미분양을 매입하면 2-3년후 입주무렵에는 상당한 시세차익을 얻을 수 있는 기회가 널려있다.
<신도시&택지지구, 미분양 투자 1순위>
미분양 물량중에서는 일단 입주 시점에 인구가 집중되고 기반시설이 비교적 잘 갖춰지는 대규모 신도시와 택지지구가 투자 1순위다. 현재의 침체된 시장상황만을 놓고 보면 수요자들이 외면한 미분양아파트가 과연 입주하고 나서 가격이 오르겠느냐고 반문할수 있겠지만 사실은 그렇지 않다.
과거 분당이나 일산같은 1기 신도시 역시 공급이 일시에 대규모로 이뤄지면서 미분양이 난 경우가 많았고, 수원영통이나 용인동백지구, 동탄신도시등도 어떤시기에는 청약열기가 높았다가 어떤시기에는 대거 미분양이 난 경우가 많았지만, 이들 대규모 신도시나 택지지구일대에서 미분양을 잡은 투자자들은 입주시점에 상당한 시세차익을 본것은 물론 입주후에도 기반시설이 속속 자리를 잡으면서 생활이 편리해지자 보유하고 있던 주택의 가치가 계속 상승하여 재테크에서 성공한 사람들이 매우 많았다.
이들 신도시와 택지지구는 최소 5천가구~수만가구 이상의 대규모 단지다 보니 지속적으로 몰려드는 인구 이동의 한복판에 있으면서 점차적으로 도로, 학교, 관공시설, 편의시설 등 각종 기반시설이 새로 만들어지므로 점점 살기가 편해지면서 수요가 몰리기 마련이다.
더구나 미분양이 난 원인이 투자가치가 없어서라기보다는 지난해 말부터 분양가상한제를 피하기 위한 밀어내기 분양이 몰리거나 특정지역에서 대규모 공급으로 인한 일시적 공급과잉에 따른 미분양인탓에 수도권일대의 신도시나 택지지구의 미분양 아파트의 경우 투자 1순위로 꼽힌다.
2003년 미분양된 용인동백지구와 2004년 10월 미분양된 동탄신도시 2차 물량을 청약통장이나 프리미엄없이 손쉽게 미분양아파트를 매입한 사람들은 상당한 시세차익을 거두고 있다. 당시에는 경기침체와 일시적 공급과잉으로 미분양이 났고, 미분양아파트를 계약하는사람들을 걱정하는 눈초리가 많았지만 3년정도 지나 입주무렵이 되자 상황은 크게 역전되었다. 특히, 로얄층에 당첨되고도 미분양이라는 이유로 계약을 포기했던 많은 사람들은 크게 후회할 수밖에 없었다.
결국 미분양아파트의 옥석고르기는 생각보다 쉽고 간단하다고 보면 된다. 수도권일대의 2기신도시나 대규모 택지개발지구의 미분양이라면 청약가점이 낮고 청약통장도 없거나 넓은 면적으로 갈아타야하는 실수요자들에게는 알짜 미분양으로 향후 입주시점이나 부동산경기가 활황장세가 되면 상당한 메리트가 있다는 점을 염두에 두는것이 좋다.
2008년 7월 기준으로 본다면, 파주신도시나 남양주진접지구, 양주 고읍지구및 용인성복지구 일대 일부 미분양된 물량위주로 잘만 고르면 나중에 시세차익을 충분히 얻을수 있다.
<인구 급팽창 지역 미분양도 알짜>
또한 미분양을 고를때 주의해야 할점은 바로 인구변화를 잘 분석해야 한다는 점이다. 가령, 인구가 지속적으로 몰리는 지역은 그만큼 주택수요가 증가하면서 주택가격이 상승할 가능성이 상대적으로 더 높기 때문이다.
이런 맥락에서 본다면 인구가 계속 줄어들고 있는 지방 의 미분양 아파트는 실거주 목적이 아닌 투자적 관점에서 접근하는 경우라면 일단 대상에서 제외하는것이 좋다. 인구증감에 관한 자료는 각 지방자치단체의 <도시기본계획>을 찾아보면 확인이 가능한데 향후 인구가 크게 늘어날것으로 계획되어있는 지역은 인천을 비롯해 경기도 용인, 화성, 파주, 양주 등이 대표적이다. 이들 지역의 미분양 물량은 2∼3년 기간을 놓고 볼 때 미분양이 빠르게 소진되는 경향을 보이며 입주시점 부동산 가치 상승도 기대할수 있어 알짜로 분류된다.
결국 지금과 같은 침체된 부동산 시장에서 미분양을 바라보면 섣불리 미분양아파트를 매입하는것이 쉽지 않지만 인구가 급팽창하는 지역의 대단지 미분양은 부동산 시장의 변화에 따라 상황이 달라지면 가격상승은 언제든 일어날 수 있으므로 주의깊이 관심을 기울여야 한다.
<돈되는 수도권 알짜 미분양 추천 베스트 5>(2008.7월말 기준)
1. 교하신도시 ‘삼부르네상스’등 일부 단지
2. 용인 성복지구 중대형 일부 물량
3. 용인 신봉지구 중대형 일부 물량
4. 남양주 진접지구 ‘신안인스빌’등
5. 양주 고읍지구 일부단지
<부동산富테크연구소 김경우 소장>
