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[전문가칼럼]스태그플래이션, 부동산 투자 어떻게

[박상언 2008/07/24 - 조회:4601]

	박상언 유엔알 컨설팅 유엔알 컨설팅 대표 (02-525-0597) 강원대,건대.연세대 강사 저서: 10년후에도 살아남을 부동산에 투자하라 등 다수 한국 HRD 선정 명강사 우리나라 대표 부동산 전문가 대상(2008,한국 경제 V )

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인플레이션이 도래하면  화폐자산 가치가 하락하기 때문에  실물자산을 가지고 있는 사람들이 이득을 본다.  하지만 저성장이 동반되는 스태그플레이션 시대엔 가계의 실질소득이 줄어들기 때문에 부동산투자 여력이 감소해 부동산 가격도 덩달아 떨어질 수 있다.

 원자재 가격 상승으로 물가까지 급등하게 되면 물가를  잡기 위해 금리까지 상승할 수밖에 없어 부동산 투자자에게는 스태그플레이션이 결코 달가울 리 없다.
 
스태그플레이션 상황에 놓이게 되면 물가가 오르고 그에 비례해 자산가치는 떨어지게 되고 결국 소비수준을 떨어뜨려   ‘부의 역(逆) 효과'로 경기침체로 부동산 자산가치가 더욱 더 하락하는 악순환이 거듭되기 때문이다.

현재 경제 상황도 안 좋은데   가계 수입은 제자리걸음이지만 빚은 늘어나고 이자와 물가도 거침없이 오르고 있다. 통계청의 ‘6월 소비자전망조사 결과’에 따르면 6개월 전과 비교해 부채가 증가했다고 응답한 가구의 비중은 19.7%로 2007년 2월 이후 가장 높은 수준을 나타냈다. 1년 전과 비교해 현재 수입이 감소했다는 가구의 비중은 26.4%로 2007년 3월의 27.5% 이후 가장 높았다.  대출금리까지  뛰면서 부동산 시장참여자들을  더욱더 어렵게 만들고 있다.

‘엑시트 (EXIT) 전략’으로  부동산에 접근해야

올해 하반기 국내경제는  저성장 고물가,고금리가 기정 사실화되고 있고 미국,유럽,중국,베트남등 국제경제도 심상치 않기 때문에  언제든지  급할 때 현금화할 수  있는   ‘엑시트 (EXIT) 전략’으로  부동산에 접근해야 한다.

하반기 최악의 경우 스태그플래이션  현실화될 경우 경기침체  소득감소 구매력 약화 부동산 가격하락의 수순을 밟을 수 있기 때문에 언제든지 ‘훌훌’ 털고 나올 수 있는  ‘언제든지 구입할 수 있는 부동산’이 아닌  ‘잘 팔릴 수 있는  부동산’ 위주로 접근해야 한다.
부동산 투자는 철저하게 투자수요보다는 실수요가 많은 상품들을 대상으로  해야 하며  시세차익일 노린  자본적 투자(capital gailn) 보다는 임대수익(income gain) 을  노리는 방향으로 가는 게  좋다.

역세권 소형아파트 , 도심권 소형오피스텔 ,오피스, 아파트형 공장등 관심
 
  스태그플레이션 시대에  살아남을 수 있는   경기방어용 부동산으로 역세권 소형아파트 , 도심권 소형오피스텔, 아파트형 공장, 주차장 설치가 별도로 필요치 않는 임대사업용 원룸텔사업, 주택가가 밀집한 근린상가를 들 수 있겠다. 

고유가  시대에 전세비율이 높은   직주 근접형인 역세권 소형아파트는 관심을 가져도 좋을 만하다.    임대사업용으로 소형아파트 접근시에도   양도세와 종부세 면제 대상 주택이 5채이상을 10년임대시 매각시점(임대 10년 뒤) 공시가격 3억원에서 매입시점 3억원으로 바뀌었기 때문에  월세로 돌리면 임대수익과 추후 시세차익까지 얻을 수 있다. 특히 국내 체류중인 외국인을 대상으로 하는 부동산 임대사업에 눈을 돌리면 의외로 높은  투자수익율을 올릴수 있다. 대개  ‘깔세’ 라 하여  1년 임대료를 한꺼번에 받는데 이 돈을 고스란히 저축은행(원금과 이자를 포함하여 1인당 5천만원까지 예금자 보호)에 저축해 놓더라도  연 15% 정도의 높은 투자수익을 올릴 수 있다.
오피스텔의 경우  1인 가구주의 증가와 더불어 오피스난이 앞으로 3∼4년 지속될 것으로 보이면서 대체상품인 오피스텔 수요는 더 늘 것으로 예상돼 투자 전망도 밝지만 금리 인상으로 인한 수익성 악화 우려도 상존해 있다. 때문에 주거용 오피스텔보다는 월 임대료 인상이 비교적 쉬운 업무용 오피스텔이 상대적으로 유리한데 임대수요가 풍부하고 시세상승이 기대되는  강남권, 마포, 용산, 분당  등 도심이나 부도심위주로 투자지역을 좁히는 게 좋다.

그 중에서도 복합단지 개발 예정이 계획되어있는  서초동 남부터미널 인근 현대슈퍼빌과 임대수요가 풍부한 목동에 위치한 현대월드타워과 파리지앙과 소액으로 투자가능하고 주변개발호재가 많은 안산 고잔동  아이즈빌 오피스텔, 고양시 행신,화정동일대의 오피스텔이  유망하다.

상가의 경우 대형쇼핑몰보다는 퇴근길 인파를 노릴 수 있는 유효수요가 보장된 근린상가나 소형면적위주 500세대이상의 단지내 상가에 관심을 가져도 좋을만 하다.  지하철 개통 예정으로  신역세권으로 편입되는 등, 가급적 새로 뜨는 지역과 임대가 보장되는  선임대 상가도 노려볼 만하다.
틈새  상품으로 인기를 끌고 있는  아파트형 공장의 경우 오피스 부족 현상과 함께 주목을 받고 있는데 특히 낙후된 준공업지역에서 변모하는 구로구 금천구,부천시일대의 투자열기는  당분간 지속되고  분양가도 차츰 상승할 것으로 예상되기 때문에 관심을 가져도 될만하다.

덧붙여 말하면  2~3년전 강남권 집값 상승기에 집값 대출을 많이 안고 고가아파트 끝물 투자를 했던 분들은  하반기에도 반등의 기미가 보이지 않기 때문에,   실수요자용 주택으로 갈아타고 대출을 갚는 게   현명해 보인다. 대출을 갈아탈 때는 중도상환 수수료를 면밀히 따져봐야 하는데  대부분의 은행들은 취급 기간에 따라 0.5∼2.0%의 수수료율을 적용하고 있기 때문이다.

분양가 상한제 대상 아파트 청약해볼만 

특히 아파트를  분양받으실려는 분들은 철저하게 분양가 상한제가 적용되는  광교나 청라등  인기단지나 주변시세보다 대폭 싸게 분양하는 지역을  노리는 게 현명하다. 실례로 지방분양 시장이 최악임에도 불구하고  주변 시세보다 싸게 분양한   아산신도시 '와이시티' 주상복합아파트는 2순위에서 8개 주택형 1천439가구가 모두 마감됐고  천안 쌍용동 동일하이빌도 127㎡가 1순위에서 최고 108대 1을 기록하는 등 3순위에서 모두 마감됐을 정도다.
 
도심권 소형오피스텔이나  주택가가 밀집한 근린상가에 투자시에는 적어도 임차가 확정되어 있거나 임차수요가 많은  곳에 투자하는 것이 안전하다.

‘현금 확보’도 투자
   
 “주식투자 겪언 중에 쉬는 것도 투자다”란 말이 있다. 부동산 투자도 마찬가지로 해석할 수 있는데  경기가 침체되면  부동산 가격이 하락하고  특히  경매물건이 속출할 것으로 보이기 때문에 현금을 미리 확보해  이를 대비해 급급매나 경매로 나온 부동산을 노리는 것도 좋다.
 
스태그플래이션이 현실화된다 해도 실수요자들이 선호하는 저가 부동산 수요는 꾸준히 늘면서 가격 폭락을 면하리라 보지만   내재가치가 떨어지는 고가  부동산 상품은 몇차례 더 가격조정을 겪을 가능성이 많다.

고금리 시대에 과거처럼 레버리지 효과를 기대해 부동산에 투자하는 것은 옳지 않다. 상가나 오피스텔 같은  수익형 부동산을 대출을 받아 투자하는 경우     연  수익률을 아무리 높게 잡아도 6~8% 대다. 하지만  CD금리가 상승세를 보이면서 이에 연동하는 변동금리형 주택담보대출 금리도 상승하고 있고  고정금리도 9%를 넘나들고 있기 때문에 여지간 해서는 은행대출금리 이상의 수익률을 내기 쉽지 않기 때문이다.

<유엔알컨설팅 박상언 대표>