[김인만 2008/07/22 - 조회:5988]
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김인만
Good members
# 現)Good members 대표 # 現)김인만부동산연구소 소장 # 前)투모컨설팅 연구기획본부장 # 부동산 칼럼리스트/컨설턴트 # 재테크 강사 # Daum 신지식 금융/재테크 부동산 Expert # 중앙일보 조인스랜드 전문가 상담위원 # 스피드뱅크/닥터아파트 전문가 활동  |
필자가 고등학교 다닐 때 이야기다.
즐거운 토요일이 기다려지지 않았는데 바로 화학과목 때문이었다.
화학 선생님이 유독 무서웠는데 특히 화학원소를 모두 외우게 한 후 선생님이 제시하는 카드를 제때 대답하지 못하면 체벌이 가해졌는데 그냥 한대 맞고 끝나면 좋은데 문제는 바로 맞는 것이 아니라 틀린 학생은 앞에 나가서 머리를 박고 기다려야 했다.
모든 학생들의 테스트가 끝나서 틀린 학생들이 머리를 박고 일렬로 있으면 선생님이 순서대로 체벌을 가하는데 그 체벌소리가 엄청난 공포와 두려움을 떨게 한 것이다.
체벌소리가 가까워질수록 공포는 극에 달하게 되고 내 차례가 되어서 맞고 나면 이제서야 편안한 마음이 되면서 그때부터 즐거운 토요일이 시작되었다.
왜 이렇게 기다리는 공포가 더 큰 것일까?
이유는 불확실성에 있다.
소리만 듣고 예상은 하는데 직접 맞을때 얼마나 아플지 예측하기 힘들기때문에 그 공포가 더욱 커지게 되는 것이다.
현재 부동산시장을 보면 한마디로 안개낀 터널속을 가고있다고 볼 수있다.
이 터널이 얼마나 길지 언제까지 이터널을 달려가야할지 앞도 보이지 않는 상황에서 뒤돌아 가야할지 그냥 앞으로 가야할지 가다가 사고를 당하는것은 아닐지 걱정이 이만저만이 아니다.
물론 이 터널을 벗어날때까지는 이터널의 길이가 얼마나 될지 언제까지 가야할지 아무도 모른다.
그럼 이렇게 불확실성의 터널을 통과하는 우리들은 어떻게 대응해야 할 것인가?
불안감에 갈팡질팡 헤메다가 지쳐가야 할것인가?
그렇지만은 않다. 분명 불확실성에 대하여 현명하게 대응하면 터널을 통과할때 분명 밝은 태양을 보게 될 것이다.
그럼 터널에 안개가 낀 원인부터 살펴보도록 하자.
원인을 알아야 대응방안과 해결방법을 찾을 수 있다.
현재 이러헤 불확실성이 커지게 된 원인은 복합적인데 고유가로 인한 물가상승, 물가상승으로 인한 금리상승압박, 미국의 서브프라임 모기지론으로 인한 미국발 경기침체, 경기침체에 따른 소비심리위축, 물가상승을 경기가 따라가지못하는 스테그플레이슨 등 등 국내외 경제적인 요인과
부동산규제정책 유지, 부동산투자 심리 위축, 저평가 지역 줄어듬, 버블세븐지역 하락, 미분양 증가, 물가상승에 따른 분양가 상승, 금리상승, 실질가계소득감소에 따른 구매력 감소 등이 원인이다.
정말 첩첩산중, 산넘어 산이란 표현이 맞다.
이대로 무너져버릴것인가? 제2의 IMF가 올것인가?
이런 불확실성에 대처하기 위해서는 최악의 상황과 최선의 상황을 나뉘어서 생각해볼 필요가 있다.
먼저 최악의 상황을 생각해보자.
최악의 상황은 경기침체와 물가상승으로 스테그플레이션이 장기화되면서 사실상 국가부도 사태를 맞이하는 것이다.
이런 비극적인 상황이 되면 어떤일이 벌어질까?
주식폭락, 부동산 폭락, 은행도산, 증권사 도산, 기업도산, 대량실업발생, 국민의 90% 하위층 전락의 시나리오를 예상할 수 있다.
자 그럼 국민의 90%가 하위층으로 전락을 하는데 나는 이 90%에 포함이 될것인가 안될것인가는 본인 스스로 잘 알고 있을것이다.
이 글을 읽는 10분중 9분은 하위층으로 전락을 한다.
나는 집도 없고 주식도 안하고 현금자산 보유중이니 안전하겠지 라고 생각하시는 분들도 있을것이다.
오히려 주식과 부동산 폭락을 내심 통쾌하게 생각하시는 분들도 있을것이지만 결과는 천만의 말씀이고 배가 침몰하는데 나혼자 노를 안저었다고 바다에 안빠질수는 없다.
주식과 부동산 폭락에는 자유로울수 있지만 은행도산, 회사부도에 따른 대량해고, 경기침체의 쓰나미를 피할수는 없다.
그러면 10분중 1분은 여전히 막강한 부를 자랑하면서 동일한 수준의 생활을 할 것이다.
나라가 망하는데 왜 10%의 부자들은 괜찮을까?
예를들어 200억의 자산가라고 치자.
국가부도사태를 맞이해서 반토막이 났다고해도 100억이 남는다. 반의 반토막이 나도 50억이 남는다.
하지만 서민들은 4억집이 반토막이면 2억, 반의 반토막이면 1억이 되는 것이다.
돈은 내 주머니에 있을때 돈이지 내주머니를 벗어나면 돈이 아니다.
특히 50억 이상이 되면 돈이 아니라 그냥 숫자장난일 뿐이다.
통장의 숫자가 200억이 되었다가 100억이 되었다가 50억이 될뿐 실제 생활에는 큰 영향을 받지 않는다는 의미이다.
반면 90%의 하위층이 된 서민들은 4억자산이 1억이 되었고 회사가 부도나서 실업자가 되었는데 더이상 무슨 희망이 있고 소비를 할 수 있겠는가?
결국 최악의 상황이 되면 10%의 상위층은 여전히 동일한 생활수준을 유지하는 반면 90%의 하위층은 중산층이 몰락해서 없어지고 빈곤층인 하위층만 존재하게 되는 것이다.
만약 이렇게 최악의 상황이 되었다면 정부는 어떤 정책을 펼까?
선택의 여지가 없다.
금리인하, 부동산 규제해제, 건설경기활성화, 친 기업정책을 통하여 경기활성화가 제 1의 목표가 될 것이다.
1/4토막이 나고 수많이 기업과 은행이 도산하고 실업자가 되는데 물 불 가릴 상황이 아닐것이다.
우리나라는 6.25의 폐해를 딛고 50년만에 세계10위 무역국으로 발전한 저력이 있는 나라이고 국민들이다.
10%의 상위층들은 1/4토막난 실물자산을 사 모을것이다.
왜냐면 어차피 돈가치는 바닥에 떨어진 상황이고 더이상 떨어질 시세도 없기에 밑져야 본전이고 다시 경기회복하여 일어선다면 2배, 4배, 10배의 시세상승을 맛볼것이다.
반면 90%의 하위층들은 그중에서 노력하고 그래도 버티신분들은 다시 중산층으로 올라갈것이고 주저앉으신분들은 하위층을 벗어나기 어려울것이다.
아마 엄청난 양극화가 발생하고 사회신분격차가 발생할 것이다.
일부에서는 규제완화되면 부자들의 위한 정책만 펴는것이 아닌가 반대하는데 부자들은 무슨짓을 해도 괜찮다.
오히려 강남잡겠다고 전체시장에 적용한 규제때문에 서민주거지역인 소형, 소외지역 집값까지 폭등하면서 서민들의 주름만 더 커지고 있다.
강남은 어차피 서민들이 갈수있는 곳도 아니고 강남만 사람사는곳이 아니며 굳이 강남에서 살아야할 이유도 없다.
그럼 최악의 상황이 아닌 최선의 상황을 예상해보자.
유가가 안정을 찾아서 물가가 안정이 되고 미국의 경기도 회복이 된다면 정부의 첫째목적은 침체된 경기를 살리는 일이 될것이다.
침체된 정도에 따라 차이가 있겠지만 경기회복이 우선목표이고 경기회복을 하려면 건설경기회복이 최우선이다.
성장주의인 MB정부가 현재는 물가때문에 어쩔수없지만 물가가 안정이 되면 다시 성장엔진의 시동을 킬 수 밖에 없으리라 본다.
물가안정이 되면 금리인하 할수밖에 없고 부동산규제 풀어줄 수 밖에 없다.
결국 금리인하, 부동산규제완화, 경기상승 3가지요건만 만족하면 이미 올라있는 물가수준으로 올라갈 수 밖에 없다.
최근 분양가와 실제 구매할 수 있는 구매력과의 차이로 미분양이 갈수록 늘어나고 있는데 건설사 입장에서는 택지비, 원자재값, 인건비 상승으로 더이상 낮은 분양가를 맞출 수가 없다.
경기도는 최근 분양하는 분양가는 평당1300이상은 기본이며 서울은 평당1500이상 괜찮은 지역은 2000이상은 기본이다.
현재는 주택구매력이 안되는것이지만 주택구매력만 생긴다면 결국 이미 올라가있는 분양가를 따라갈 수 밖에 없다.
그럼 10%의 상위층은 여전히 실물자산 보유하고있고 급매물 잡았을것이고 토지나 상가도 잡았기때문에 이런 상승기가 되면 여전히 자산가치 상승을 할 것이다.
상위층이 아닌 계층에서도 양극화는 일어날 것이다.
불안감에 급매물로 매도하신분들은 추가상승시 닭쫓던개 지붕쳐다볼것이며 버티거나 추가로 급매물 잡은분들은 시세상승의 맛을 볼 것이다.
자, 그럼 다시 정리를 해보자
최악의 상황이 된다면 10%의 상위층은 그대로 잘 살것이며 주저앉은 하위 90%계층은 집을 팔아서 현금보유했거나 버텼거나 상관없이 모두 하위층에서 허덕일 것이며
이런상황을 딛고 다시 일어선다면 상위 10%는 더욱 큰 지금보다 더 큰 부를 축적할 것이며 하위 90%중 버텼거나 추가매입한 분은 한번 더 일어설 것이며 현금보유한 분중 추가기회를 잡지못한 분들은 그대로 하위에서 유지할 것이다.
최선의 상황이 된다면 10%의 상위층은 여전히 잘 살것이고 급매물로 매도하고 현금보유한 분들은 추가상승의 맛을 보지못할 것이고 버텼던 분들은 원상회복 할 수 있을 것이다.
현재 상황은 우리들이 노력한다고 이런문제들이 모두 해결되기는 어렵운것이 사실이다.
하지만 어떻게 행동하느냐에 따라 그 결과는 어떤 상황이 되느냐에 따라 달라지지만 상위 10%가 문제없으니 제외하고
나머지 90%는 최악의 상황에서는 무슨 선택을 하나 하위층으로 주저앉을수 밖에 없으며 다시 일어섰을때 현재의 선택에 따라 극명한 차이가 발생할 것이다.
일부에서는 지금은 부동산은 쳐다보지도 말아야한다고 말들한다.
그럼 부동산 정리하고 주식을 하면 안전한가? 은행에 넣으면 안전한가? 장롱에 넣으면 안전한가?
최악의 상황에서는 무슨짓을 해도 안전할 수 없으며 피할수 없고 나혼자만 당하는것이 아니기에 이웃과 같이 최악의 상황을 즐기면 된다.
다같이 못사는데 뭐가 두려우며 힘들것인가?
너무 불안해하거나 걱정하지 말자. 걱정한다고 될 일도 아니다.
내리막이 있으면 오르막도 있다.
오르막을 올라가려면 일단 내리막을 다 내려와야만 오르막을 올라갈 수 있다.
어차피 내려와야할 내리막이라면 너무 두려워하지 말자.
물론 무리한 대출이나 추격매수를 통하여 묻지마 투자는 절대 반대한다.
지금 우리가 할일은 대중교통 이용하고 전기아끼면서 허리끈 졸라메고 리스크 줄이면서 열심히 일하고 시장상황 관망할 뿐이다.
우리나라 경제가 어렵고 더욱 어려워질수 있지만 언제인지도 불투명하지만 결국에는 다시 일어서고 극복할 수 있으리라 생각한다.
<김인만 투모컨설팅 연구기획본부장>
