[김부성 2008/06/11 - 조회:12845]
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김부성
부동산富테크연구소
# 現)부동산富테크연구소장(www.bootech.co.kr) # 매일경제 부동산 전문가 상담위원 # 중앙일보조인스랜드 전문가상담위원 # 주요저서::『2010 부동산 대폭등을 잡아라』,『부동산투자 마지막 5년을 잡아라』,『부동산 대폭락 시대는 없다』(한스미디어)外 다수  |
MB출범 100일 이 넘었지만, 아직 부동산 시장에는 전반적으로 침체돼 있는 상황이다. 서울과 수도권은 강북일대 뉴타운이나 재개발호재가 있는 지역의 연립, 다세대 및 노원구일대 소형아파트를 제외하고는 서울강남과 과천, 분당, 용인, 수도권 2기 신도시 등은 아직까지는 큰 변화의 조짐은 없는 상태다.
그도 그럴 것이 현재까지 규제완화에 대한 말만 많았지 정부가 실질적으로 규제를 완화한 것은 1가구 1주택 고가주택 장기보유자 양도세 완화 1가지만 확정적으로 발표했고 다른 규제완화에 대해서는 이렇다 할 가시적인 결과가 나오지 않는 상태가 지속되고 있기 때문이다.
또한 일부 상승하는 지역의 경우 극히 일부지역 위주로만 국지적 상승을 보이는 것인데, 전체적으로 보면 12만가구에 달하는 미분양물량이 여전히 적체되어있는 등 사실상 외환위기 이후 사상 최악의 침체국면이라고 볼 수 있다.
그렇다면 올 하반기 이후에는 현재의 부동산 침체국면이 타개될 활로가 마련될수 있을까?
일단 MB정부의 부동산 공약중 상당수가 규제완화에 초점이 맞춰져 있는 상태다. 따라서 총선이 끝난 상황에서 더 이상 일시적인 부동산시장 불안을 염려하여 당초 이명박 대통령의 주요 공약이었던 부동산규제완화를 더 이상 눈치만 보며 미룰수는 없을것으로 전망된다. 고가주택 양도세기준 상향 및 종부세 손질, 대규모 미분양사태에 대한 다양한 조치들이 하반기부터는 계속 쏟아져 나올것으로 보인다.
전매제한완화나 1가구 2주택 중과, 대출규제 등 각종 규제들에 대한 재검토 및 부분적 손질이 불가피한 상황이므로 올 하반기 이후부터는 이들 규제완화정책이 점차 가시화되면서 부동산시장의 판세는 차츰차츰 변화될 가능성이 높다.
그렇다면 2008년 하반기 이후의 집값판세는 과연 어떻게 될것인가? 주택시장을 전망하는데 주로 고려되는 변수는 대체로 수급, 정부정책, 금리와 유동성, 경기상황, (투자)심리등으로 나누어 분석하는데 최근 들어 정부의 적극적인 시장개입과 참여로 인해 정부정책의 비중은 그 어느때보다 커졌다고 볼수 있으며, 특히 MB정부의 출범으로 부동산 정책의 변화양상에 따라 다른 변수들보다 정책적변수가 훨씬 강력한 영향력을 발휘할것으로 전망된다.
1. 수요와 공급
현재 국내 주택시장에서 지방 대도시권역 주택보급률은 2006년을 기준으로 126%에 달하는 반면, 서울과 수도권의 경우에는 각각 89.2%와 95.8%로 아직 수요가 공급을 훨씬 상회하고 있는 상태다. 따라서 수급만으로 볼때 MB정부가 지금 당장(=2008년 상반기) 주택시장 부양을 위해 특단의 파격적인 대책을 내놓지 않는 이상 지방 주택시장은 한동안 침체기에서 벗어나긴 힘들것으로 보인다. 다만, 투기과열지구가 전면 해제되고 행정중심복합도시(세종도시)와 아산신도시및 대전 서남부신도시등의 대규모 신도시건설이 예정돼있거나 추진중인 대전,충남권역을 중심으로 일부 수도권 인구유입과 투기적 가수요가 진입한다면 타 지방권역과는 달리 소폭의 상승흐름을 탈 가능성도 있다. 반면 서울및 수도권의 경우 향후 5~6년간은 만성적인 공급부족 상황인데다 분양가상한제로 인한 공급물량 감소까지 겹친다면 다른 어떤 변수들의 영향과 무관하게 하반기 이후부터는 가격이 보합세내지 강보합세로 돌아설 가능성이 항상 존재한다.
2. 정부정책
2008년 하반기부터는 참여정부 이후 고강도 위주로 펼쳐왔던 부동산 규제정책들이 어떤 방법을 통해서든 이전과는 다른 양상으로 적어도 부분적으로나마 서서히 완화되는 쪽으로 변화가 불가피할것으로 본다. 따라서 주택시장은 점진적인 규제완화움직임이 가시화될때마다 정상적인 시장기능이 작동하면서 과거처럼 급등은 아니더라도 2008년 하반기 이후~2009년상반기부터는 미분양이 차츰 소진되면서 완만한 상승세가 이어질것으로 전망된다.
3. 금리와 유동성
현재는 저금리 기조가 유지되고 있다. 미국의 연방준비제도이사회(FRB)나 한국은행에서 추가 금리인하를 검토하고 있는 등 당분간은 저금리 기조가 지속될것으로 전망된다. 이와 맞물려 시중에는 약 450조에 달하는 막대한 ‘부동자금(浮動資金)’이 투자처를 찾지 못해 배회하고 있다. 급격한 금리인상조치가 단행되지 않는 이상 갈곳잃은 풍부한 유동자금은 부동산시장으로 어떤 경로를 통해서든 계속해서 유입될수밖에 없다. 여기에 더해 ‘토지보상공화국’이라는 타이틀에 걸맞게 2008년 상반기부터 2009년까지 전국의 신도시 토지보상비만 8조원에 달하는데다 신도시뿐만 아니라 기업도시, 혁신도시등의 보상금도 천문학적인 규모로 풀릴 예정이다. 이처럼 토지보상비가 전국 방방곡곡에서 대규모로 풀리면, 시중 부동자금과 함께 부동산 시장에 상당부분 유입될 가능성이 높고, 이는 다시 부동산 가격을 끌어올리는 견인차 역할을 하는것이 자연스런 흐름인만큼 금리와 유동성 변수만 놓고 보면 하반기 이후에는 토지와 주택가격이 상승할 가능성을 어느정도 점쳐볼 수 있다.
4. 국내 경기상황
현재 국내경기는 상승국면을 타고 있고 소비심리도 회복되는 양상을 보이고 있다. 소비자 기대지수가 작년 9월에 103.4를 기록하여 지난 2006년 12월을 기점으로 이미 바닥을 친 후 2008년 상반기 현재까지도 상승세를 유지하고 있고 주요 주택구매층(유효수요)인 40대와 50대의 소비자 기대지수가 동시에 100을 돌파한 것으로 나타났다. 실물경기에 후행하는 부동산시장의 특성상, 실물경기가 바닥을 친 후 회복되기 시작하면 짧게는 6개월~길게는 1년정도 뒤에 부동산 시장, 특히 주택시장은 활성화된다는점까지 감안하면 국내경기상황 변수역시 하반기 이후 주택가격의 제한적, 완만한 상승요인으로 간주할수 있다는 점을 주목해야한다.
5.투자심리
투자자의 심리는 2007년 초반부터 절대적인 매수우위상태로 대략 1년이 넘는 기간을 지속하여 오면서 주택가격 추가하락을 기대하고 다급한 매도자를 비웃으면서 주택구입을 자제해왔던게 사실이다. 그러나 투자심리라는것이 정책변수나 시장의 미묘한 변화에도 쉽게 방향을 바꾸는 특성이 있다는점을 유의해야 한다. 그러나 분양가 상한제의 본격적인 시행과 12만가구에 달하는 미분양물량의 적체, 그리고 신혼부부용 특별공급제도에 대한 기대감으로 상당수의 신혼부부들이 섣불리 기존 재고주택매입에 나서지 않을것으로 보여, 투자심리만큼은 올 하반기 이후에도 쉽게 활성화되지는 않을것으로 보인다. 결국 올 하반기를 지나 내년 상반기무렵에 가서야 매도자와 매수자간 팽팽한 기싸움이 어느쪽의 승리로 끝나게 될것인지 그 윤곽이 드러나게 될것으로 보인다.
<결론 및 투자전략>
이상으로 2008년 하반기 이후 국내 주택시장에 미칠 변수들을 수급과 정책, 금리 및 유동성, 경기상황, 투자심리 등으로 나누어 살펴보았다. 위에서 살펴본 여러 변수들을 종합해보면, 현재 과도한 규제위주의 정책으로 인한 극심한 거래부진과 가격하락 장세는 2008년도 하반기를 1차 기점으로 하여 서서히 변화될것으로 전망되며, 이에 따라 재작년 고점대비 1년이상 상당폭 조정된 시세를 보이고 있는 강남권 및 범강남권 일대의 물량들의 경우 현재시점이 부동산과 주택을 바닥권에서 매수할 좋은 기회가 될수 있다고 볼수 있을 것이다.
특히 서울 및 수도권 중심의 전통적 블루칩단지의 급매물 위주로 2008년 여름 무렵까지 선별(選別)매수한다면 바닥권 저가매수에 의한 수익률 극대화가 가능할것으로 보인다. 다만, 분양가 상한제로 인해 신규 분양시장의 메리트는 계속 지속될것으로 보이는만큼 만약, 가점이 높은 실수요자와 투자자들이라면 주택가격이 상승하더라도 기존 재고주택물량을 추격매수하기보다는 청약시장으로 계속 접근하는것이 바람직하다.
<부동산富테크연구소 김경우 소장>
