[김부성 2008/05/16 - 조회:13701]
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김부성
부동산富테크연구소
# 現)부동산富테크연구소장(www.bootech.co.kr) # 매일경제 부동산 전문가 상담위원 # 중앙일보조인스랜드 전문가상담위원 # 주요저서::『2010 부동산 대폭등을 잡아라』,『부동산투자 마지막 5년을 잡아라』,『부동산 대폭락 시대는 없다』(한스미디어)外 다수  |
최근 전통적인 시세상승 주도주들이었던 강남권과 분당, 용인권 일대가 중대형을 중심으로 1년이 넘는 기간동안 약세를 면치 못하고 있는 반면, 강북권 일대 중소형 아파트와 그동안 소외되었던 연립, 다세대, 빌라같은 종목들이 경기침체기의 무풍지대로 떠올라 어안이 벙벙해지고 있는 분들이 많다.
특히 노원구 일대를 중심으로 한 시세상승이 지속되고 있는 상황에서 투자자들은 알수 없는 예측불허의 주택시장에서 방향설정을 하기가 그만큼 힘들어지고 있는 것이 사실이다.
소형주택이나 그동안 상대적으로 집값 상승세에서 소외되었던 지역들을 중심으로 한 가격 강세현상의 원인은 몇가지로 들어볼 수 있다.
우선 그동안 소형아파트의 공급물량이 부족하였다는 점을 들 수 있다. 사실상 참여정부 이후 돈이 안되는 소형아파트보다는 돈이 될 만한 중대형아파트들을 건설사들이 많이 지어 그만큼 소형아파트공급량이 꾸준히 감소되어 가격이 오른다는것인데, 서울지역의 특정지역, 그중에서도 호재가 다량으로 중첩되어있는 노원구 일대를 중심으로 소형아파트가격이 상승하고 있는 점을 감안하면 광범위한 지역에 걸친 전반적인 물량감소로 인한 원인으로 소형아파트가 강세를 보인다는 주장은 설득력이 다소 떨어진다.
소형 아파트를 찾는 수요자들이 그동안 크게 늘어난 또다른 이유는 중대형아파트에 대한 각종 규제가 그 원인이 되고 있다. 대출규제 등으로 인해 중대형 아파트로 갈아타기가 힘들어졌고, 보유세 부담 등으로 보유하는데도 부담을 느낀 수요자들이 상대적으로 가격이 저렴한 소형아파트를 찾고 있는점도 소형아파트강세에 한몫하고 있는 것으로 보인다.
또한 소형 아파트에 이어 강북지역을 중심으로 소형 연립주택 및 다세대, 빌라까지 가격이 강세를 보이고 있는데 이는 강북지역의 대규모 재개발로 인해 이주자들이 급증하여 이주수요가 대거 몰리는 바람에 가격이 강세를 보이고 있다고 할 수 있다.
건설산업연구원에 따르면 2008년 서울에서만 재개발 재건축에 따른 소형 평형 이주수요가 대략 5만 5천가구에 달할 것으로 전망하고 있는 것으로 나타났다. 또한 앞으로도 서울에서만 10만여 가구라는 대규모의 소형가구가 헐릴 예정이어서 한동안 강북을 중심으로 한 소형주택 강세는 지속될것으로 필자는 내다본다.
그러나 과연 그렇다고 해서 지금 강북권 일대 소형주택의 추격매수에 나서야 하는것일까? 필자는 그렇게 보지 않는다. 온갖 규제정책에 의해 잠복기에 들어가고 대출규제로 인한 중대형아파트의 수요 감소가 언제까지 계속되리라고 보지는 않기 때문이다. 물론 올 하반기까지는 중소형이 강세를 보일것으로 보지만 맞벌이 부부들의 급증과 소득의 증가 및 보다 넓은 면적으로 상향 이동하려고 하는 중산층들이 꾸준히 증가하고 있는데다 MB정부에서는 자금력이 있는 수요자들과 서민들 간 주택차별화 공급정책을 펼 예정이어서 저품질의 중소형 물량의 강세가 꺾이고 종부세 및 양도세의 완화 및 대출규제 완화같은 정책들이 차츰 가시화되면 다시 2-3년후 전통적인 블루칩지역의 중대형아파트의 인기가 되살아나 중소형과의 격차가 벌어질 가능성이 높다.
당장 규제완화가 시행되는것이 아니어서 표면적으로는 중소형아파트만 오르는것같아 중대형아파트보다 중소형아파트에 투자해야 할것같은 다급한 마음이 들수도 있겠지만, 올 하반기이후에는 대출 및 세제 등 규제완화가 점차 본격적으로 가시화될것이다.
그렇게 되면 내년~내후년부터 다시 중대형의 강세 및 중소형간 격차 벌어짐이 재현될 가능성이 높아 역발상 투자자라면 지금 가격이 빠질대로 빠지고 중소형간 격차가 상당폭 좁혀진 지금 시점에서 중대형 아파트로 갈아타기를 하는 전략도 바람직하다.
<부동산富테크연구소 김경우 소장>
