지역선택
[김부성 2010/12/08 - 조회:6795]
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김부성
부동산富테크연구소
# 現)부동산富테크연구소장(www.bootech.co.kr) # 매일경제 부동산 전문가 상담위원 # 중앙일보조인스랜드 전문가상담위원 # 주요저서::『2010 부동산 대폭등을 잡아라』,『부동산투자 마지막 5년을 잡아라』,『부동산 대폭락 시대는 없다』(한스미디어)外 다수  |
2010년 한해는 집값 침체기를 틈타 아파트의 인기가 시들해지면서 아파트의 대체 상품인 오피스텔이나 토지, 수익형 상가나 고시텔, 원룸텔, 도시형 생활주택등 소위 틈새상품이 약진한 한해였다.
서울과 수도권 인기지역 오피스텔의 경우 대부분 청약경쟁률이 수십대 1까지 치솟는등 가히 오피스텔의 해라고 해도 과언이 아닐정도로 오피스텔의 인기가 하늘을 찌른 한해였다.
그러나 틈새상품은 리스크가 큰편이어서 무작정 분위기에 휩쓸려 덤벼들었다간 호된 낭패를 당하는 경우가 많아 주의가 요망된다.
특히 내년이후 아파트가 대세가 되면 이들 유행에 민감한 틈새상품의 경우 애물단지로 전락할 가능성도 배제하지 못하므로 전문가의 정확한 지역분석과 물건분석 및 수익분석을 토대로 투자해야지 여윳돈이 있다고 무조건 사업주체측에서 제시하는 장밋빛 수익률에 현혹되어 투자하기에는 곳곳에 도사린 함정들이 적지 않으므로 신중하게 옥석을 가리는 투자자가 되어야 한다.
최근 필자에게 아파트가 아닌 이들 틈새상품에 대해 상담을 의뢰해오는 고객들에게 필자는 다소 보수적인 관점에서의 접근을 권하고 있다.
특히 오피스텔 분양업체의 수익률을 그대로 믿거나 주변사람들의 말에 현혹되어 기존에 오피스텔을 1채 혹은 여러채씩 분양받은 후 입주시점이 임박한 상태에서 시세차익은 커녕 마이너스 프리미엄으로 시세가 하락하여 고통을 당하는 투자자들이 해법을 찾기위해 필자가 근무하는 강남 사무실에 방문이 잦은편이다.
이들 투자자들은 청약당시 높은 청약경쟁률을 얘기하며 당시에는 프리미엄도 붙을것이고 입주시에는 임대료도 쏠쏠하게 받을것으로 기대했다가 막상 입주시점에 매수세가 끊기거나 임대료수준도 당초 업체들에서 제시했던 수준보다 낮은 금액으로 임대료가 형성되면서 시세하락과 임대료하락이라는 이중고를 당하고 있는 경우가 많다. 물론 투자에 성공한 케이스가 없는것은 아니지만 그러한 사례를 찾기란 쉬운일이 아닐정도다.
따라서 2011년에는 유행을 덜타고 시장회복기에 시세상승률이 높은 아파트, 그중에서도 블루칩 지역의 아파트나 미래가치가 높은 저평가된 아파트를 골라 공격적인 투자를 함으로써 작은 임대수익이 아닌 높은 시세차익으로 수익률을 극대화시키는 전략이 내년에는 주효하다고 봐야 한다.
주거용 상품의 대표적인 대장주인 아파트가 몰락하기위해서는 아파트가 아닌 아파트 대체상품의 인기가 급속하게 상승하여야 하는데, 아파트 대체상품중 단독주택과 빌라, 다세대, 연립, 타운하우스, 전원주택같은 대체재가 아파트의 인기와 선호도를 따라잡을 가능성은 향후 30년 이내에는 거의 없다고 보면 된다.
빌라나 연립등도 결국은 아파트로 짓기위한 상품에 불과할뿐 아파트에 거주하던 사람이 빌라나 다세대로 옮겨가는 경우는 극히 드물며 전원주택이나 타운하우스는 분양때마다 미분양에 시달리기 일쑤다.
이는 아파트가 주거용부동산의 대장주라는것을 의미하는것이다. 편리한 교통과 학군, 밀집된 편의시설과 커뮤니티가 형성되는것은 물론 보안문제나 사생활등이 완벽하게 보장되는 도시내 첨단 주거형 단지인 아파트의 인기를 십수년내에 따라잡을 대체제는 나오기 힘들다.
결국 누구나 아파트중에서 2009년 9월 정부의 강도 높은 규제와 투자심리위축등으로 낙폭이 특히 컸던 블루칩 지역의 대단지 아파트 위주로 투자처를 집중하면서 시장이 급변하게 될 내년이후를 노린다면 시세차익이 상당할것이다.
이미 고수들은 발빠르게 추석전 강남권 재건축과 강북, 목동, 분당, 용인, 동탄등 유망 블루칩지역의 급매물을 빠른 속도로 사들이면서 단기간 시세차익이 상당한 수준에 이르고 있다. 더욱이 내년 입주물량 폭감사태는 시장을 걷잡을수 없는 혼란속으로 몰아가면서 시장 수요자들중 무주택자들과 1주택자들을 크게 당황시킬 가능성이 매우 높아지고 있다.
시장에 나가보면, 중소형에서 이미 중대형까지도 매수세가 슬금슬금 달라붙고 있음을 알수 있다. 8.29대책 100일이 지난 현재 시점에서 시장은 생각보다 빠르게 움직이고 있는것이다. 내년 2/4분기 이후 수도권 주택시장은 본격적인 상승국면으로 전환되면서 큰 변화가 불가피할것으로 전망되는만큼 시장 참여자들은 늦어도 내년 1/4분기내에는 내집마련과 갈아타기에 동승하는것이 현명할것으로 판단된다.
부동산富테크연구소 김부성소장
