부동산 정보포털에서 거래포털로!

[전문가칼럼] 금리 인상이후 , 부동산 시장 전망 및 투자전략

[박상언 2010/11/24 - 조회:7424]

	박상언 유엔알 컨설팅 유엔알 컨설팅 대표 (02-525-0597) 강원대,건대.연세대 강사 저서: 10년후에도 살아남을 부동산에 투자하라 등 다수 한국 HRD 선정 명강사 우리나라 대표 부동산 전문가 대상(2008,한국 경제 V )

박상언 칼럼니스트 최근글
- 내년 부동산 시장 전망 및...
- 지하철 개통 수혜지를 노려라
- 인기급상승중, 주택연금 스타일

한국은행은 최근 금융통화위원회를 열고 기준금리를 연 2.25%에서 연 2.50%로 0.25%포인트 인상했다.  시중은행들도 일제히 대출금리를 올리고 있는데 외환은행이 4.39~6.14%로 0.14%포인트 높였고 신한은행이 4.31~5.71%로 0.05%포인트 올렸으며 우리은행도 4.11~5.38%로 0.05%포인트 인상했다. 은행들이 대출금리를 인상하는 것은 금통위의 기준금리 인상 여파로 CD금리가 큰 폭으로 올랐기 때문이다.

기준금리를 0.25%포인트 상향 조정함에 따라 부동산시장이 또다시 긴장감속에 빠져들었다. 최근 수도권 아파트값이 하락세를 멈추고 일부 지역에선 상승하는 등 주택시장이 긴 내림세를 끝내고 상승 채비를 준비하고 있기 때문이다.

미국의 2차 양적 완화로 한국을 포함한 신흥국들의 자산 거품 우려까지 고개를 들고 있는 상황에  10월 소비자물가가 4.1%까지 오르자 금리 인상을 통해 인플레이션 억제에 나선 것으로 해석할수 있다.G20 서울 정상회의 성공으로 환율 불안이 희석된 것도 한은이 기준금리를 올릴 여건을 제공했다.

다만 물가인상을 넘어 인플레이션 우려에 대비해 지속적으로  금리가 인상될경우, 부동산시장에 복병으로 작용할 수 도 있다. 지속적인 금리인상은 부동산 매수심리를 크게 위축시켜 수요위축으로  작용할 수밖에 없기 때문이다. 중도금 무이자나 이자후불제 혜택을 받아 이자를 내지 않아도 됐던 입주예정자들은 주택담보대출로 전환될 경우 이자 부담이 현실화될 가능성이 크다. 따라서 살아난 매매시장분위기에 편승해 분양을 준비중인 신규 분양시장도 분양시기를 고민하지 않을 수 없게 되었다.

주택시장회복  물줄기, 큰 변화없을듯 

기준금리가 4개월만에 인상됐지만 인상폭이 크지 않아 주택시장에 큰 영향은 미치지 않을 것이다. 인상폭이 크지 않은데다, 오른 기준금리 2.50%도 그다지 높지 않은 수준이기 때문이다.

하지만 수익형 부동산 시장의 경우, 이번 금리인상에 다소 민감하게 반응할 것으로 보인다. 특히 상가나 오피스텔, 도시형생활주택등에 투자하는 사람들은 일정부분 은행대출을 이용해 이들 상품에 투자하기 때문이다. 따라서 대출금리가 오르게 되는  매달 받는 임대료수입도 당연히 줄어들어 수익율이 떨어질수 밖에 없다.

결론부터 살펴보면 그 동안 주택시장 침체의 반사이익을 누렸던 상가, 오피스텔,도시형생활주택등 등의 수익형 부동산 시장의 투자심리가 일부 위축될 수 있다. 하지만 장기적으로 볼때는 금리인상이 3~4개월전부터 올릴려고  미뤘던  숙제인만큼 수익형 부동산에 대한 대세 물줄기까지는 꺾긴 힘들 것이다.

단기적인 악재,중장기적으로는 호재

금리상승기,  금리와 부동산시장의 상관관계를 좀더 실증적으로 분석해서 대응할   필요가 있다. 지난2005년부터 2007년까지 한국은행  기준금리가 2%에서 4%까지 상승할 때  부동산 가격은 금리상승율을 상회하는 상승율을 보였다. 지난  2008년 글로벌 금융위기때에는 위기극복차원에서 한국은행 기준금리가 2%까지 떨어질 때 부동산가격은 잠시 상승폭을 타는가 싶더니 재차 하락세로 접어들었다. 지금까지 금리가 상승할때는 경기상승에 대한 기대감으로 오히려 부동산가격도 이내 상승세를 보였지만 100%를 상회하는 주택보급율과 베이비부머들의 부동산 자산처분등의 영향으로 지금은 좀 달리 생각해봐야 한다.

결론적으로 경제성장율이 일정부분 뒷받침 되어준다면  금리인상은  경제성장율과 상쇄되어 부동산 시장도 상승할 여지가 충분히 있다.즉  금리가 점진적으로 상승한다는 것은  경기가 점차 살아나 시중에 돈에 대한 수요가 지속적으로 증가한다고 봐야 한다.  경제가 지속적으로 성장한다면 급격한 금리인상만 이뤄지지  않으면  부동산에 오는 충격은 제한적이다.

하지만 경기침체가 진행되는 과정에서의 금리인상은 일본처럼 부동산시장버블붕괴로 이어질 수 있다는 점도 명심해 부동산시장에 접근해야 한다.

자료원: 유엔알 컨설팅(http://www.youandr.co.kr) 02-525-0597