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[박상언 2010/08/24 - 조회:8310]
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박상언
유엔알 컨설팅
유엔알 컨설팅 대표 (02-525-0597) 강원대,건대.연세대 강사 저서: 10년후에도 살아남을 부동산에 투자하라 등 다수 한국 HRD 선정 명강사 우리나라 대표 부동산 전문가 대상(2008,한국 경제 V )  |
난세(亂世)에 영웅이 탄생하듯 .비관적 논조가 더욱 기세를 더하고 있다.
2000년대 중반부터 한해도 거르지 않고 지금까지 비관론을 설파하던 경제학자중의 한사람인 뉴욕대 교수인 루비니 교수도 우연치 않게 금융위기가 와서 세계적인 석학으로 급부상했다고 볼 수 있다. 언론도 적절히 이용하면서 비관론을 설파하며 돈벌이에 나서 본인자신은 대규모 파티를 즐기고 있다고 모 해외언론은 꼬집을 정도다.
2000년대 중반부터 매년 버블을 논할만큼 경기가 연일 추락한 대신 경기는 호황과 불황을 반복하고 있다. 석학이라고 일컽는 전문가라면 수년째 비관론을 역설하는 대신 틈틈히 호황기에 대비한 경기전망도 해야 하는 게 학자로서 도리다.
국내로 잠시 눈을 돌리면 한국부동산시장의 버블가능성을 들먹이는 이들이 자주 인용하는 나라는 일본이다. 대다수 버블론자들은 인터넷 여기저기 넘쳐나는 일본 버블붕괴사례를 인용해 본인들의 주장을 합리화하고 있다. 물론 90년대 초반부터 일어난 일본의 버블 붕괴사례를 참조하면서 대비책을 제시하 것은 바람직한 일이다. 경기가 호황과 불황은 반복한 10여년전부터 최악의 시나리오인 일본 시장만 바라보면서 비관론적인 관점과 이데올로기 측면에서 부동산 버블론을 전파시키는 것은 문제가 있다.
노무라보고서-2015 건설ㆍ부동산(노무라종합연구소 지음ㆍ매경출판 펴냄)` 내용을 한국과 비교해 보면 지난 2007년 일본 국내 건설 투자는 52조3000억엔으로 정점인 1992년 80조엔에 비해 60%로 감소한 상태다. 연구소는 이 수치가 2015년에 절반인 50% 수준까지 줄어들 것으로 예측한다. `잃어버린 10년`을 거치며 23년 만에 건설업이 반 토막 난 셈이다.
인구통계학적인 전망은 지난 10여 년간 일본 부동산산업은 인구가 줄어들고 고령화가 가속화하는 변화에 민감하게 반응했다. 일본의 `잃어버린 10년`은 증시와 부동산 버블 붕괴와 함께 1990년대 초 시작했다. 이라크의 사우디아라비아 침공 등 해외 변수가 주요 요인이었지만 인구구조 변화에 대한 염려도 작용했다. 실제 10여 년 후인 2004년 총 인구 감소가 시작됐다. 노무라연구소는 11년 후인 2015년에 가구 수가 정점을 기록할 것으로 전망한다. 주택산업은 직격탄을 맞았다. 신축 주택은 1978년에 155만가구, 1990년에 171만가구, 1996년에 164만가구 등 몇 번에 걸친 정점 이후 2006년에 129만가구로 위축됐다.
정부 통계에 따르면 65세 이상 고령자 외엔 자가주택률이 지난 20년간 계속 감소하고 있다.
그렇다면 한국은 어떨까. 2007년 건설 투자가 127조원에 달하며 사상 최대를 기록했다. 일본처럼 정점 이후 23년 만에 절반으로 위축될 것이란 전망은 없다. 한국은 통계청 전망에 따르면 2018년에 인구 수가 감소할 것으로 예상되지만 수도권은 2022년까지 증가할것으로 예상한다. 하지만 버블론자들은 이런 정부통계 수치를 철저히 왜곡하거나 무시한다.
"일본의 `잃어버린 10년`은 과잉 유동성과 글로벌 경제 변화에 따른 것이다. 이들은 인터넷 여기저기 널려있는 일본 부동산폭락사례를 짜집기해서 한국 부동산도 동반 폭락한다고 2000대 초반부터 주장하고 있다.
전 부동산114 대표 출신의 이상영 박사의 (출처 ‘ 내일의 부동산 파워’) 저서를 보면 아래 인구구조보다는 산업구조적 발전이 더 연관되어 있다고 주장하고 있다.
자본주의 사회에서 모든 산업은 순환주기를 가지고 있다. 부동산시장도 당연하게 일정한 순환주기를 가지고 있다. 자본주의 경기변동 순환주기는 콘트라티에프(Kondratiev) 파동과 같이 50~60년에 걸친 장기순환주기에서 키친(Kitchen) 파동처럼 수십 개월의 단기순환주기까지 여러 주기가 있다. 그리고 이들 순환주기가 중첩되어 현실의 경기순환이 되는데, 부동산경기의 순환주기는 이러한 일반경기 순환과 연관성을 가지면서도 나름의 독자적인 특성을 가지고 있다.
외국의 예와 비교할 때 인구구조 변동에 따른 설명은 더욱 빛을 발하게 된다. 일본의 경우 30년대 태어난 베이비부머가 1991년 이후 은퇴하면서 이후 15년간 부동산가격이 80% 하락하는 극단적인 상황이 벌어졌다. 그리고 미국에서는 2006년 이후 부동산 시장의 붕괴, 특히 장기모기지(mortgage) 시장의 붕괴가 발생했다. 미국의 이러한 변화를 설명하는 강력한 도구 중의 하나도 인구구조 변화다. 미국은 1946년부터 7,820만 명에 달하는 베이비부머가 있고, 이들의 은퇴시기가 부동산시장 붕괴 시기와 맞아떨어지고 있다.
그렇지만 모든 설명을 인구구조 변화로 귀결시킬 수는 없다. 도시의 발전과 몰락은 오히려 산업구조적 발전과 더 관련이 많다. 세계적으로 신흥도시와 몰락한 도시의 격차가 뚜렷하게 나타나면서 그 원인에 대한 다양한 설명이 시도되고 있다. 왜 샌프란시스코나 시애틀은 성장하는데, 시카고나 미국 남부도시들은 몰락하는지, 왜 싱가포르나 상하이는 성장하는데, 과거 영화를 누리던 다른 아시아 도시들은 몰락하는지. 그래서 이러한 변화를 일으킨 DNA가 무엇인지 아는 것은 결국 해당 도시의 부동산가격이 폭등하는 이유를 설명하는 기본적 틀이 된다.
즉 버블론자들은 모든 주택가격에 대한 원리를 ‘산업구조에 변화에 따른 소득’등의 외부효과는 도외시한 채 인구구조와 입주량등, 다른 기관이 만든 통계자료를 바탕으로 ‘장님 코끼리코 만지듯’ 부동산 폭락론을 반복하며 부르짖는다. 얼마 전 주간지 이코노미스트를 보니 ‘숫자는 거짓말을 하고 거짓말쟁이는 숫자를 사용한다고 했다.통계수치에만 빠져 현실을 제대로 분석 못하는 분들을 두고 하는 말이다.
(출처 이상영‘내일의 부동산 파워’)
선진국들의 사례를 보면 주택시장이 10~13년을 주기로 상승과 하락을 반복해오고 있다. 거품 붕괴로 이어지기 위해서는 두 가지 조건을 갖춰야 하는데 우선, 부동산 가격 급등이 필수조건이다. 거품 붕괴 전 5년간 일본의 6대 도시 땅값은 3배나 뛰었다. 1997~2006년 아일랜드의 주택값은 252%, 스페인은 195%, 미국은 132% 올랐다. 한국은 38.4% 오르는 데 그쳤다.
지난 2000~2006년 주택가격을 비교해도 마찬가지다. 미국의 20개 주요 도시 집값은 100% 이상 올랐지만 한국은 평균 46%였다. 물론 지역별로 보면 서울은 69.2%(강남 90.4%, 강북 45.2%) 상승한 반면, 지방은 전체적으로 보합세를 보였다. 즉 한국의 집값 상승률이 선진국들의 절반에 못 미쳤다는 점이다. 버블론을 주장하는 세력들은 외국의 전국 주택가격과 한국의 강남3구 아파트만 상승률을 비교하는 경우가 흔하고 소득수준을 비교 아파트가 위치해 있는 지역별로 세밀하게 분석하지 않는다. 한마디로 통계 마사지다.
지난 20여년의 기간을 놓고 볼 때 전국 주택가격 지수는 4.2 % 올라 물가상승율(4.61%) 보다 낮았다. 즉 주택가격은 장기간 하락했다. 서울의 아파트만 보면 연평균 8.18% 올랐지만 물가상승율을 초과했지만 근로자 가계 소득 증가율(10.27%)에는 미치지 못했다.
일본과 여건이 비슷한 홍콩, 싱가포르등도 참조할 만
버블론을 주장하는 일부 사람들은 특히 부동산을 ‘가진자’와 ‘못가진자’로 나누는 이분법적인 이데올로기적으로 생각하는 경향이 강하다.
버블론자들은 단순히 일본 자료만 인용하지 말고 우리나라처럼 국토가 좁고 주택보급율이 이미 100% 가 넘어도 부동산 시장이 호황인 홍콩, 싱가포르등도 직접 현장을 탐방하고 비교분석하는 자료를 내놓는 게 설득력 있다. 2009년 한해동안만 홍콩 부동산은 20~25% 가까이 뛰었는데 홍콩 요지에 있는 오피스 빌딩 가격은 3.3㎡당 평균 1억원 선이다.홍콩의 고급 부동산 수요는 도심 지역의 고급 타운하우스를 중심으로 지난 몇 년간 가파르게 성장해 오고 있다. 2009년 홍콩 도심의 호화 부동산 가격 상승률은 전체 부동산 가격 상승률 30%를 훨씬 웃도는 50%로 나타났을 정도고 밀려오는 중국인들로 인해 올해도 상승세가 이어지고 있다. 카지노와 의료허브로 제 2전성기를 맞이하고 있는 싱가포르도 마찬가지다. 유럽, 인도, 중동 등의 고액 자산가들이 싱가포르 부동산을 매집하고 있을 정도다. 우리나라가 10여년전부터 버블론자들과 소모전에 힘을 낭비하고 있는 동안 현재 홍콩과 싱가포르는 앞서거니 뒷서거니 하면서 경쟁구조로 한국을 멀찌감치 앞서나가고 있다.
시장이 침체될때마다 뒷북 치듯이 버블에 대한 보고서를 내면 낼수록 시장에서는 그들을 일개 ‘양치기 소년’으로 격하시켜 생각할 수 밖에 없다.
언젠가는 아파트 버블이 점차 꺼질거라는 논리는 인정한다. 하지만 일본의 사례처럼 급격한 버블붕괴는 금융기관 국민 모두가 피해자가 될 수 밖에 없다. 실제 아파트 버블이 잔뜩 끼었다면 단순히 일본측자료를 짜집기하면서 연일 ‘버블기우제’를 지내는 것은 바람직하지 않다. 대신 직접 현장에 나가서 시장냄새를 맡으면서 대의적인 관점에서 버블이 끼어있지 않은 아파트외의 다른 종류의 부동산 상품도 연구하면서 생활에 찌든 서민들과 노후를 대비하는 분들에게 좋은 길잡이기 될만한 자료를 생성하는 게 전문가로 더 대접 받을것이다.
박상언 유엔알 컨설팅 대표(www.youandr.co.kr) 02-525-0597
