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[전문가칼럼]일본 원전 영향 , 외국인 임대사업 재조명 받나

[박상언 2011/04/11 - 조회:8402]

	박상언 유엔알 컨설팅 유엔알 컨설팅 대표 (02-525-0597) 강원대,건대.연세대 강사 저서: 10년후에도 살아남을 부동산에 투자하라 등 다수 한국 HRD 선정 명강사 우리나라 대표 부동산 전문가 대상(2008,한국 경제 V )

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정부가 최근 임대사업자들에게 대한 요건을  대폭  완화시키자 자산가들을 중심으로 외국인임대사업에 관심을 보이고 있는 분들이 많다.

게다가, 잇따른 지진과 방사능 공포에 일본과 지리적으로 근접하면서 상대적으로 안전한 한국으로 발길을 돌리는 다국적 기업들이 하나둘씩 늘어날 것으로 보인다. 실제로 상당수 일본주재 외국기업들은  천재지변에 따른 비상 이전계획에 따라 일본에서 철수하고, 가까운 한국과 홍콩에 오피스를 확충해 주요 임원급과 직원들을 이동시키는 방안을 마련하고 있는걸로 알려지고 있다.이에 따라 이들을 대상으로 하는 오피스시장과 더불어 주택임대사업에 대한 관심도 시간이 갈수록 증가할것으로  점쳐지고 있다

외국인 대상 임대사업, 자산가에서 일반인까지 확산

과거에는   해외체류경험이 있는 분들과 일부자산가들을 중심으로 외국인 임대에 관심을 보였지만 지금은 수익형 부동산에 관심이 있는   일반인들까지 관심을 니타내고 있다.특히 고정 임대수입을 원하는 자산가들이나 은퇴자들의  성향은 공통적으로  임대료 문제로 인해 세입자와 직접  맞부딪히기를 원하지 않는다고 보면 틀림 없다.
국내체류 외국인들은 대개 ‘깔세’라 하여 1~3년치 임대료(연6~8%)를 한꺼번에 내는 게 관례이기 때문에 외국인 임대사업이 자산가들의 성향에 딱 들어맞는다고 할 수 있다. ‘깔세’로  한꺼번에 받은 임대료를 비교적 이율이 높은 연5% 저축은행(원리금 보장 한도내예치권함) 에 예금해두더라도 최소 연 11~13% 정도의 높은 투자수익을 올릴 수 있다. 특히 국내체류외국인을 대상으로 하는 임대사업은 재계약때,  임대료 인상에 대해 그다지 저항감이 크지 않은 편이다. 대부분 외국인을 고용하는 회사나 해당 국가에서 임대료를  대신 지급해주고  세금계산서로 처리되는 경우, 지출된 만큼 추후 소득세를 절감할 수 있기 때문이다.

서울 광화문일대에  52㎡ 오피스텔에 투자한 오 성민(62세,은퇴)는1억8000만원을 주고 오피스텔을 구매해 월 110만원에 임대를 주고 있다. 1년치 계약금 1200만원을 선불로 받았는데 연 수익률로 따지면  7%다. 그는 추가적으로  한채를 더 구입해  세를 놓을 생각이다.
한남동에 위치한  신축고급빌라을 구입,  국내체류외국인대상 임대사업을 2년째 하고 있는   성미란(역삼동주부,49세)도 그런대로 만족하고 있다.

비록 짧은 임대 경험이지만 성미란씨도  계약만료시, 하자 보수에 대한 부분을 중개업소의 도움을 받아 임차인과 별도로 확약을 맺었다. 1년전  원어민외국인선생이   현관열쇠를 반납도 안하고  갑자기  본국으로 출국하는 바람에  애를 태운 적이  있었기 때문이다.   침대를 사용하는 외국인의 특성상, ,원목마루로 된 주거용오피스텔바닥이  곳곳에 흠이 가서 200만원정도 바닥수리비를 지출한 적이  있었다.

1~2억원정도의 투자자금으로도  외국인대상 임대사업을 할라치면  주거전용 오피스텔이 제격이다.정부에서 1~2인용 주택을 늘리는 차원에서 오피스텔 바닥 난방 허용기준을 전용 85㎡ 이하로 확대했고, 욕실공간도 5㎡까지 지을 수 있도록 관련 규정을 완화했기 때문이다. 바닥 난방이 가능하면서 외국인들이 선호할만한  분양 예정 오피스텔뿐 아니라 기존오피스텔에도 관심을 가질 만하다. 외국인들의 수요가 풍부한 도심이나 부도심에 위치한 역세권 오피스텔중에서 주변에 원어민 영어학원이나 외국인 기업들이 많은 지역이 금상첨화다. 특히 외국어 학원이 밀집된 곳에 위치한 역세권 소형 오피스텔의 경우 외국인 강사들의 거주지인 동시에 공부방으로 운영되는 사례도 많다. 서초동의 한 오피스텔은  이들을 고용하는 영어학원에서 10여개 실을   외국인 선생님용으로 임대로 계약하고 있다.

외국인의 주거취향, 우선 파악하라

외국인들의 주거 문화와 선호 경향이 내국인과 다르기 때문에 외국인들의 주거 스타일을 파악한 후, 외국인 임대 주택을 선택해야 수익율을 극대화할 수 있다.  외국인 대상 임대사업을 할라 치면 탁 트인 ‘조망권’이 우선되어야 한다. 일광욕을 좋아하는 외국인들은 외부 전망과 함께 선텐 베드 등을 설치해 휴식을 취할 수 있도록 주택 전면부가 통유리로 꾸며지거나 발코니가 설치되는 주택을 좋아한다.

또한 안전, 방범, 의사소통 면에서 편리하기 때문에 외국인들은 특정지역에 모여 사는 것을 좋아한다.  일반적으로 거주지로 분석해보면  한남동, 이태원동, 연희동, 성북동, 방배동 서래마을등을  많이 찾는다. 주거형태로는  단독주택 중심에서  강남권, 용산 등지의 새아파트나 고급주상복합으로 확대되는 경향이 뚜렷하다. 해당 조건에 맞는 주택을 매입해서 임대하는 것도 좋지만 외국인 대상  맞춤형 주택을 분양받아 외국인을 대상으로 임대사업을 하는 것도 추천할만 하다.

(박상언 유엔알 컨설팅 대표(www.youandr.co.kr)  02-525-0597)