지역선택
[박상언 2012/01/27 - 조회:6081]
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박상언
유엔알 컨설팅
유엔알 컨설팅 대표 (02-525-0597) 강원대,건대.연세대 강사 저서: 10년후에도 살아남을 부동산에 투자하라 등 다수 한국 HRD 선정 명강사 우리나라 대표 부동산 전문가 대상(2008,한국 경제 V )  |
최근 유럽 9개국 신용등급 강등 악재가 불거진 가운데 금융시장뿐만 아니라 부동산시장에 미치는 영향에 대해 시장참여자들이 촉각을 곤두세우고 있다. 지난해에 이어 국내외적인 경기불안감으로 인해 아파트시장 침체, 주식시장 불안양상이 설 이후에도 지속될것으로 본다. 하지만 마땅히 투자할곳을 찿지 못하는 소규모투자자금들이 도시형주택,오피스텔등 임대수익을 올릴수 있는 틈새 상품으로 몰릴것으로 예상된다.특히 일부 지역의 공급과잉논란에도 불구하고 도시형주택과 오피스텔에 대한 투자는 설이후에도 유효할것으로 보인다. 또한 저렴하고 입지여건 좋은 곳에서 공급되는 수도권 보금자리주택과 위례신도시 , 세종시와 춘천등 일부 지방시장에서 공급되는 물량이 인기를 끌것으로 보인다.
1.도시형 생활주택
-도시형주택 원룸형 일부지역 공급과잉중
-전세비율 높은 2~3인가구 대상 도시형 주택이 틈새
정부에서는 전세난 해결책을 위해 연일 도시형생활주택을 권장하고 있다.
덕택에, 도시형생활주택 공급량이 급증하고 있다. 지난 1분기까지 총 1만671가구였던 서울 도시형생활주택(인·허가 기준)은 지난 3분기 기준 2만4321가구로 불과 6개월(4~9월) 새 2배 이상 증가했다. 구별로는 강서구가 최초로 2000가구를 돌파했고, 구로구와 영등포구 순으로 도시형생활주택 공급량이 많았다. 민간부동산정보업체 부동산써브가 서울시 도시형생활주택 인·허가 현황을 분석한 결과 1분기 1만671가구에서 2분기 1만6852가구, 3분기 2만4321가구로 인·허가된 도시형생활주택공급량이 증가했다. 공급 사업장 역시 1분기 321곳에서 2분기 594곳, 3분기 920곳으로 늘었다.
임대수익을 올리려는 목적으로 부동산상담을 하러 필자를 방문하는 고객들의 투자 1순위는 불과1~2년만에 아파트에서 오피스텔과 도시형생활주택으로 급격히 변화되어 이에 발맞춰 업체들이 경쟁적으로 공급을 대폭 늘리고 있다.
현재 도시형생활주택 10가구 중 8~9가구가 원룸형으로 공급되고 있다. 원룸형공급이 많은 이유는 단지형 다세대 보다 건축주나 임대사업자들의 이해타산이 맞기 때문이다.즉, 건축업자 입장에서 원룸형(12㎡~50㎡) 을 많이 공급하는 이유는 연립,다세대형(85㎡이하)보다도 도시형주택호수를 더 많이 늘릴 수 있다. 투자자 입장에서도 중형보다는 소형선호 현상이 강해 건축업자들이 원룸형을 많이 공급하는 이유다.
결론적으로 설이후에는 전세비율이 높은 2~3인가구 대상 도시형주택이 틈새상품이 될수 있다. 예를들어 최근 마곡지구 개발과 롯데스카이파크 개장등 잇따른 호재로 임대수요가 집중된 강서구 지역의 2~3인 가구 대상 투룸 구조도시형주택의 경우 매가는 1억 5천인데 반해, 무려 전세가가 1억 1~2천만가량 높게 형성되어 있어 3천만원정도의 소액이면 투자가 가능할 정도다. 직장인들의 임대수요뿐만 아니라 실수요자들까지 많이 포진되어 임대수요가 풍부한 방배동 다세대 투룸신축빌라의 경우도 매가는 2억 9천만원선이고 전세가는 2억 2천에 형성되어 있어 6천이면 접근이 가능하다.
2. 오피스텔
- 7호선 연장선 일대 소형오피스텔주목
국토해양부 조사에 따르면 지난해 오피스텔 공급량이 2010년 비해 2배 이상 늘어난 것으로 나타났다.
오피스텔 건축허가는 2010년까지 소폭 증가하다가 지난해 큰 폭으로 늘어났다.
구체적인 수치로 살펴보면 지난해 오피스텔의 건축허가 물량이 1천2백여동, 연면적 293만7천여㎡로 전년보다 동수는 182%, 연면적은 134%가 늘었다.지역별로는 수도권이 전체 인허가 면적의 54%를 차지했고, 부산 18%, 대전 7% 등으로 대도시의 건축물량이 많았다.
지난해 오피스텔 공급이 늘어난 이유로는 8·18 전월세 대책 이후 주거용 오피스텔에 대한 관심이 늘어났기 때문이다. 최근 주거용 오피스텔도 임대주택으로 등록할 수 있도록 해 임대주택 수준의 세제혜택을 주고, 주택기금에서 오피스텔 건설자금 지원을 확대하고 있기 때문에 오피스텔 인기는 올해도 이어질 전망이다.
현재 오피스텔은 전용 85㎡ 이하 바닥난방 허용, 욕실면적 5㎡ 제한 폐지, 욕조설치 가능 등 건축규제가 풀려 '준주택'으로 인정받는다. 오피스텔도 주택임대사업자로 등록되면 취·등록세 재산세, 종합부동산세를 감면받을 수 있다.
오피스텔은 단독·다가구주택보다 관리가 편해 임대사업을 하기 쉽기 때문에 아파트 한 채에 투자할 돈으로 오피스텔 서너채를 분양 받아 임대하는 투자자들이 올해도 늘어날 것이다. 이에 따라 수익형 부동산 시장에서 오피스텔이 차지하는 위상이 더욱더 높아질 전망이다. 특히 마땅한 투자처를 찿지못한 자산가들까지 합세해 일부투자가치 있는 지역의 오피스텔은 과열양상을 뛸 전망이다.
올해 서울 온수에서 부평구를 잇는 서울 지하철 7호선 연장선 개통이 예정되어 있어 이일대 아파트와 오피스텔의 전세가격 상승이 예상된다.7호선 연장선은 온수역~부평구청역 총 10개역이다.이일대 아파트의 경우 전셋값은 오르고 있지만 매매가격은 경기침체 영향으로 아직 잠잠하다. 침체가 예상되고 있는 아파트시장보다는 오피스텔투자가 더 유망하다. 임대용 오피스텔의 경우 오른 전세만큼 월세 전환 수익률도 높아지기 때문에 투자매력이 있다고 볼수 있다.지하철 개통이 되면 소형오피스텔의 경우 전세가가 올라 매매전환수요로 매매가도 오를 가능성이 높다. 현재 7호선 연장선 개통예정지인 부평구청역 인근 소형오피스텔 49제곱미터의 경우 시세는 6천8백~7천만원이고 월세는 보증금 500만원에 45만원선이다.
3.세종시분양물량, 광역시 일대 수익형원룸
지난해 청약열풍을 불러 일으킨 세종시가 올해 9월 총리실 이전을 계기로 재조명 받을 것으로 보인다. 당장 설이후 상반기에만 세종시에서 1만4000여 가구가 분양되는데 청약경쟁율이 치열해질 전망이다. 중앙행정부처의 입주가 순차적으로 시작돼 대규모 입주 시장도 열릴 전망이다.
또한 수익율만 놓고 볼때 투자반경을 수도권에서 벗어나 부동산 시장이 비교적 완만하게 상승하고 있는 지방대도시에도 관심을 가질 필요가 있다. 실제 수익형 부동산에 관심을 보이고 있는 서울에 거주하는 투자자들도 수도권에 비해 높은 임대수익율을 보이고 있는 대전과 천안지역 부동산에 관심이 많다. 대전과 천안지역의 원룸은 서울의 원룸 투자의 절반가격으로 투자할수 있고 서울대비 임대수익률도 2배정도 높다. 실제 필자 고객인 김민경씨가 투자한 원룸은 대학가/업무시설 인근으로, 준공초기부터 임대가 100% 완료된 상태로 방 18개 있는 4개층구조의 원룸(풀 옵션)을 투자했다. 부족한 자금은 전세와 월세를 적절히 섞어 보증금과 은행대출로 충당했다. 실제 원룸 매매가는 5억5천으로 보증금 2억 3천, 융자 1억원을 이용했다. 김민경씨는 21,300억원을 투자해 은행 대출이자를 제외하면 매월 280만원을 꼬박꼬박 받고 있는 것이다. 게다가 원룸이 위치한 지역 주변부에 대규모 개발도 예정되어 있어 지가상승에 인한 시세차익도 내심 기대하고 있다.
투자를 결정하기 전 원룸이 지방에 위치해 있는 관계로 관리상의 어려움이 있지 않을까 내심 걱정하는 분들도 있다. 하지만 물건지 위치에 있는 관리회사가 세입자에게 대신 월세도받아주고 무료재임대에 관리수선까지 해주고 있는 경우가 많다.
4. 개발가능한 단독 ,다가구주택
-강남권 일대 단독,다가구 주목-
올해에도 지난해와 마찬가지로 도시형생활주택이나,원룸으로 용도 변경 가능한 단독과 다가구 주택에 개발업자와 일반투자자들이 몰릴것으로 보인다.실제 최근 건설산업연구원이 발표한 보고서에 따르면 올해 단독·연립·다세대주택 등 아파트를 제외한 주택 공급이 9년 만에 최대치를 기록한 것으로 나타났는데 지난 11월 말까지 아파트 외 주택 건설 실적은 17만798가구로 2002년(27만707가구) 이후 가장 많았다. 민간부동산정보업체 조사자료를 보더라도 서울 지역 단독·다가구주택의 매매가격이 최근 7년간 연평균 8.5%, 연립·다세대주택은 8.4% 각각 상승한 것으로 나타났다. 그만큼 수익형 부동산 열풍속에 주택을 활용한 임대사업에 많은 분들이 관심을 가지고 있다는 말이다. 설이후에는 전세비율이 높고 실수요자들의 비중이 비교적 높아 투자비용이 저렴하게 들어가는 지역을 주목할 필요가 있다.
특히 방배동일대 단독이나 다가구등의 경우 서초동 정보사 부지 이전으로 인한 호재, 단독주택재건축사업으로 인한 이주 ,터널개통 예정으로 편리성 향상으로 호재가 풍부하다. 따라서 해당지역의 개발가능한 단독과 다가구, 강남권 근무자들의 임대수요를 겨냥한 신축 다세대투자가 유망하다고 볼수 있다.
5. 보금자리 주택(서울 강남지구,세곡 2지구)과 위례신도시
설이후 공급예정주택중에서 주변시세에 비해 저렴하게 공급되어 시세차익이 기대되는 강남지구,세곡 2지구등 강남권 생활이 가능한 보금자리주택에 많은 분들이 관심을 보일것으로 보인다.먼저 삼성물산이 4월께 강남지구에서 중대형으로 구성된 래미안 1020가구를 내놓을 예정이다. 전용 92㎡형 488가구, 101㎡ 532가구다. 분양가는 3.3㎡당 2000만~2100만원 선에서 책정될 전망이다. 분양가 상한제 적용으로 주변 시세보다 낮게 공급되는데 인근 일원동일대 중대형평형 매매가는 3.3㎡당 2300~2500만원대다.강남지구는 용인~서울고속도로 헌릉IC, 분당~내곡고속화도로 내곡IC를 이용하면 강남 테헤란로까지 쉽게 갈 수 있다.
관심을 보이고 있는 세곡2지구의 경우도 주변시세보다 대폭 저렴하게 공급될것으로 보여 청약경쟁이 치열할 예정이다. 실제 최근 본청약에 나선 인근의 강남 세곡지구와 서초 우면지구는 각각 22.8대1과 14.2대1의 평균경쟁률을 기록하며 인기를 끌었고 계약도 순조롭게 이뤄져 계약률 100%를 기록할 정도였다.
또한 강남권 신도시로 평가받고 있는 위례신도시도 주목받을것이다. 지난 12월 보금자리주택 분양에서도 일반분양 1순위에서 최고 46대1의 경쟁률을 보였다. 올해 하반기에도 현대건설, 삼성물산, 대우건설, 부영 등에서 중대형 민간 아파트를 내놓을 계획이다.분양시장에 나올 주택수는 ▲현대건설 627가구 ▲삼성물산 410가구 ▲대우건설 565가구 ▲부영 1385가구 등 2987가구다. 모두 85㎡ 초과 중대형 아파트로 청약예금가입자들이 청약할 수 있다.아파트 분양가는 3.3㎡당 1800만원대가 될 것으로 추정된다. 위례신도시는 수도권에서 유일한 강남권 신도시인데다 각종 인프라가 한꺼번에 들어서는 대규모 택지지구라는 점에서 강남지구,세곡 2지구 보금자리주택과 함께 청약 경쟁률도 치열할 것이다.
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