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[전문가칼럼]공급과잉 논란속, 서울 오피스시장 미래

[박상언 2011/11/11 - 조회:8257]

	박상언 유엔알 컨설팅 유엔알 컨설팅 대표 (02-525-0597) 강원대,건대.연세대 강사 저서: 10년후에도 살아남을 부동산에 투자하라 등 다수 한국 HRD 선정 명강사 우리나라 대표 부동산 전문가 대상(2008,한국 경제 V )

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글로벌 금융위기과 공급 과잉으로오피스시장도 안심못해

지난주 새로 입주한 대형오피스를 타운을 구경하기 위해 을지로와 무교동 일대를 둘러봤다. 건물은 대형 첨단 규모로서 위용을 자랑했지만 일부 건물은 아직 사람들이 안 차서 “휑”한 느낌을 받았다.   

국내 경제 전반이 금융위기 충격에서 벗어나면서 강남권과 여의도는 대규모 공실 사태에서 벗어났지만  을지로와 비롯한 도심에선 빈 사무실이 여전히 많다. 강북 대형 오피스 시장은 일시적인 물량 증가로  임대료를  사실상 일정기간 안받거나 대폭 할인해서 임차인을 채우고 있는 실정이다. 실제 민간업체에서 조사한 오피스통계자료를 보면 지난해부터 2015년까지 6년간 서울에서 752만㎡의 오피스빌딩이 공급예상. 해마다 여의도 63빌딩(연면적 16만㎡) 8개 규모인 125만㎡의 빌딩이 새로 등장한다. 서울 전체의 누적 공급 물량은 2009년 2049만㎡에서 2015년 2800만㎡로 36.7% 늘어난다. 향후 6년간 공급 물량 가운데 도심 물량이 201만㎡(26%),여의도권 196만㎡다. 41만㎡에 불과한 강남권에 비해 압도적으로 공급 물량이 많다. 공급은 늘어나는데 비해 수요는 감소할 것으로 전망된다.

여의도  초고층 입주물량 대거 대기

여의도에 최근 IFC(58층)가 입주를 시작했고 파크원, 전경련회관 등 초고층빌딩이 줄줄이 들어서고 있다. 기존 63빌딩도 유리창을 전면 교체하며 명예회복을 노리고 있다. 하지만 여의도에 초고층빌딩이 계속 들어서면서 벌써부터 과잉공급, 공실 우려가 커지고 있다. 서울 강남권, 도심권 등 다른 지역과 비교할 때 여의도 오피스 시장 전망은 별로 낙관적이지 못하다.    여의도의 경우 금융회사들이 선호하고 오피스입지이지만  유럽발 금융위기의 최대피해업종이 금융업인만큼  여의도 입주시점까지 금융위기가 해결되지 않으면    직격탄을 맞을 가능성이 많다.
실제 글로벌 외국계은행 한국지사부터 해외지점 확장모드에서  다시  정책을 수정해    현상유지나 축소로 가는 분위기이기 때문이다.  실물경기와 오피스 공실율이  반대로 움직인다고 봤을 때, 향후 경기전망이  점차 낮아질것으로 예상되어 입주물량 증가까지 겹쳐 몇년간은  오피스공실율이 높아질 가능성이 있다.  필자가 사용하는 빌딩 내  오피스를 예로 들면   1년전만 해도 회전이 빨랐으나 유럽발 금융위기 이후 내놔도 불확실한 경기전망으로  새로운 세입자를 좀처럼 구할 수가 없다고 1층에서  중개업 하시는 분들의 증언이다.
결론적으로  유럽발 금융위기가 실물경기로 전이되어 경제성장율이 상당시간 추락한다고 보면    오피스시장 공급과잉과 겹쳐 여의도 뿐만 아니라 서울 도심 전체적으로 공실율증가가 나타날  가능성이 크다. 따라서 서울 오피스 시장도 그다지  안전하지 않다. 

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