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[김부성 2008/11/24 - 조회:8214]
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김부성
부동산富테크연구소
# 現)부동산富테크연구소장(www.bootech.co.kr) # 매일경제 부동산 전문가 상담위원 # 중앙일보조인스랜드 전문가상담위원 # 주요저서::『2010 부동산 대폭등을 잡아라』,『부동산투자 마지막 5년을 잡아라』,『부동산 대폭락 시대는 없다』(한스미디어)外 다수  |
요즘 대한민국 부동산시장 참여자들과 투자자들, 심지어 주택을 보유하고 있는 사람들 사이에서조차도 “대한민국 부동산이 대폭락하여 거품이 완전히 붕괴된다”는 말이 유령처럼 떠돌고 있다. 이런 무시무시하고 무책임한 말이 떠도는데는 최근 서울과 수도권일대에서 벌어지고 있는 집값하락추세가 주 원인이 되기도 하지만 결정적으로는 얼마전(08.10) 출간되어 장안의 화제가 되고 있는『부동산 대폭락 시대가 온다』(선대인, 심영철 공저)라는 책의 영향이 가장 크다고 할 수 있다.
이 자극적이고 도발적인 책에 의하면, 국내 부동산시장은 전세계적인 금융위기 및 악화되고 있는 세계 경제상황으로 인한 세계경제 동조화현상, 그리고 외환위기때(약 11만가구)보다 훨씬많은 미분양주택(16만가구)이 넘치는 주택공급 과잉 시대가 돌입했고, 경기침체에 물가상승까지 가세하여 부동산 매수세가 실종되는 상황인데도 불구하고 물가상승압력 때문에 대출규제를 풀 수 없는데다 그동안 주택가격이 실질적인 소득증가를 훨씬 초과하는 거품에 불과하여 매수자가 실종되었을 뿐만 아니라 설사 매수할 수 있는 여건을 가진 사람이라고 하더라도 경기가 침체국면에 빠지고 금리마저 올라가는 상황에서는 부동산을 매수하기보다는 오히려 부동산을 투매하는 사람들이 늘어날 수밖에 없어 필연적으로는 부동산 대폭락, 다시 말해 버블 대붕괴가 올수밖에 없으므로 지금당장 부동산을 던지고 현금화하라는 것이 주요 내용이다.
아울러 인구구조학적으로 볼때 주택구매력이 있는 30대와 40대의 인구가 점차 감소하고 있으므로 주택가격은 필연적으로 대폭락하게 되니 무주택자가 거품이 잔뜩 낀 주택을 매수하여 내집을 마련하는 것은 거의 미친짓이나 마찬가지이며 삶의 질을 황폐하게 하는 어리석은 행동이라는 점을 특별히 강조한다.
그러면서 마지막 장에서는 부동산에 대해서 거의 문외한인 주식전문가에 지면을 전부 할애시켜 대폭락하는 부동산을 죄다 집어던진 다음 재테크에 관심 있는 일반인들이라면 웬만큼은 알고 있는 ETF나 ELS같은 금융상품이나 보험, 장기주택마련저축, 새마을금고를 이용하는 것이 재테크의 유일한 대안이자 비법인 것처럼 설명하며 금융권에 돈을 집어넣으라는 용감한(?) 제안으로 책을 마무리한다.
부동산 대폭락론자들의 허구
책의 내용을 살펴보면, 일단 거시경제를 관조하는 저자의 탁월한 안목, 그리고 그동안 일반적인 경제 전문가나 부동산 전문가들이 쉽게 건드리지 못했던 민감한 정치적 부면들에 대해서도 소신 있게 정부를 질타하고 그에 따른 적절한 대안도 제시하는 등 저자의 노력과 높은 수준의 글체는 인정하지 않을 수 없는 것은 사실이다.
그러나 이 책은 적어도 집값이 침체국면에 접어든지 거의 2년이나 가까운 지금시점에서 출간되어야 하는 것이 아니라 집값이 한창 고고(Go~Go!)를 외치며 치솟던 2006년 가을무렵, 혹은 늦어도 작년 상반기에는 나왔어야 옳았다. 2년 가까이 수도권 집값이 하락하고 거래가 실종된 시점에서 대폭락을 주장하는 것은 시장 참여자들의 불안감에 편승한 출판사 마케팅의 일환에 지나지 않는다. 집값이 폭락할 것을 미리 알았다면 저자들은 최소한 집값이 폭등세를 타던 2006년 가을무렵에 미리 경고를 했어야 한다. 그래야 선량한 실수요자들이 고점에서 무리한 추격매수를 하지 않도록 하는데 도움이 될 수 있었다. 그러나 미친 듯이 집값이 뛰고 있는 상황에서 과연 부동산이 폭락한다는 책을 쓸 수는 없었을 것이다.
부동산 대폭락은 일어나지 않는다!
그렇다면 대한민국에서 땅을 밟고 사는 사람들, 다시 말해 두 눈 시퍼렇게 뜨고 있는 동안 반드시 맞닥뜨릴 수밖에 없는 재테크와 대면하고 있는 수백만명 이상의 투자자들은 부동산에서 손을 떼고 은행이나 보험회사, 혹은 증권회사, 새마을금고 창구에만 들락거려야 하는가? 아니, 다른 말로 표현해보면, 이제 부동산 대폭락이 와서 부동산을 가진 사람들이 피눈물을 흘리고, 집값 대 붕괴로 경제마저 쓰러질 것인가? 필자의 판단에 의하면 그런일은 일어나지 않는다고 단언한다. 설사백번양보해서 그런 일이 일어난다손 쳐도 최소한 도발적인 위 책에서 예언하는 대폭락이나 집값거품 대붕괴는 지금당장은 일어나지 않는다. 아니 어쩌면 10년후~20년후에나 일어날지도 모르며, 일어난다고 해도 그게 항구적인 것은 아니리라.
부동산 대폭락이 절대 현실이 될수 없는 11가지 이유
1. 대한민국 집값, 별로 오르지도 않았다(2002~2006 4년간의 집값폭등기의 상승률=OECD국가의 평균상승률 42%의 절반수준인 21%에 불과(Economist 자료 참조 및 필자가 집필한 ‘부동산 대폭락 시대는 없다:한국경제 긴급진단’ 23p~34p국내외 부동산&주택통계자료 참조)
2. 미국발 세계금융위기가 진정국면에 접어든다.
3. 글로벌 초저금리시대가 도래하고 있다.
4. 수도권에 청약광풍이 불어 닥치고 있다.
5. 현 정부는 경기부양에 올인 할 수밖에 없다(규제완화는 경제가 호전되면 필연적으로 부동산가격폭등을 불러옴)
6. 침체기에도 아파트 분양가는 계속해서 치솟는다.
7. 2020년까지 인구늘고. 수도권인구는 더욱 급증한다. 중대형수요세대인 40~50대인구의 급증으로 중대형수요도 더욱 증가한다. 대폭락론자들의 앵무새같은 외침인 ‘베이비붐세대들이 은퇴하면 부동산 대거 처분하게 됨으로써 부동산가격 폭락은 불보듯 뻔하다’는 주장은 잘못됐다. 삼성경제연구소의 연구보고서(이철용·윤상하-2006.01.19-“베이비 붐 세대의 은퇴가 주식 및 부동산 시장에 미칠 영향”) 에 의하면 이러한 우려가 현실로 드러날 가능성은 크지 않다고 분석됨=>우리나라에서는 자녀 교육 및 결혼 관련 대규모 지출의 일단락, 자녀에게 물려줄 유산 마련, 부모 세대의 노후 대비 등의 요인에 의해 가구주 연령이 50대를 넘어서도 가계 저축률이 높은 수준을 유지하거나 오히려 40대 이전에 비해 증가하는 양상이 두드러지는 것으로 나타나 베이비 붐 세대가 은퇴 이후에 노후 생활비 마련을 위해 보유 부동산을 일시에 대량 처분해 ‘자산시장 붕괴’를 가져올 가능성이 높지 않다고 분석
8. 수요에 비해 실제로 공급에 부족하다.(정부의 9.19대책 보도자료 1p에서 수도권공급부족으로 인해 향후 2~3년후 집값급등우려 인정함. 최근의 공급량급감 및 주택인허가 급감으로 인한 수도권 집값불안 불가피, 대폭락론자들은 단순히 정부에서 제시하는 공급예정물량만을 놓고 분석하는 우를 범함, 정부의 공급예정물량(립서비스)은 향후 공급일정의 차질 및 연기 등으로 실제 공급물량 목표치 달성키 쉽지 않음)
9. 부동자금과 토지보상금이 철철 넘친다.
10. 시장참여자들(전문가, 실수요자, 일반인)의 심리도 ‘2009년부터 반등’이 대세다(중앙일보 부동산 전문주간지 조인스랜드 창간호 08.10)
11. 고유가 시대가 폐막되고 있다=>대폭락론자들은 ‘대폭락시대가 온다’ 책의 (예상)집필시점인 2008년 6월~9월까지 국제유가가 배럴당 150달러를 넘어서고 고유가쇼크가 부각되자, 이와 연계하여 ‘고유가로 인해 집값하락이 불가피하다’는 논리를 내세웠지만 2008년 11월중순 현재 국제유가는 50달러대로 3분의 1토막이 난 상황이다. ‘엉터리 부동산 전문가들이 거시경제를 제대로나 알겠는가!’고 주장하던 거시경제 전문가들이라고 자처하던 저자가 국제유가에 관한한 불과 2~3개월 앞도 내다보지 못하는 우를 범한 셈이다. 엉터리가 누구인가는 안 봐도 뻔하다.
따라서 대폭락 시나리오의 허상에 여러분들의 재테크가 쓰러지지 않도록 정신을 바짝 차려야 할 것이다.
“신문에 온갖 나쁜 뉴스만 나오고, 모든 사람이 공포에 사로잡혀 있는 지금이 장기투자자에겐 더할나위없는 투자적기다....다른 투자자들이 탐욕을 부릴 때는 두려워하고, 그들이 두려워할 때는 탐욕을 부려라” -워렌버핏(2008년 10.18일 뉴욕타임스 기고문中에서-
다시 한번 강조하지만 부동산 대폭락 시나리오의 잔치는 끝났다. 아래 내용들은 부동산대폭락 시나리오의 허상을 반추하는데 도움이 될 것이다.
대한민국 집값 거품, 애초에도 없었고 지금도 없다.
-손재영 건국대 부동산대학원장(2008년 11월 11일자 이데일리 인터뷰)
대한민국 집값 정상....한국판 서브프라임 없다
-아기곰ㆍ在美부동산칼럼니스트(한경비즈니스 2008년 10월 20일자 기고문)-
강남 재건축 호가 1억 폭등...저가 급매물 자취 감춰
-이데일리(2008.11.4)-
규제완화 예고에 강남권 재건축값 급등...실거래도 성사...기대감 확산
-조선일보(2008.11.2)-
한국경제, 2009년 하반기 이후 점차 회복되고, 2010년 세계경제는 본격적인 회복국면에 진입한다. 미국경제가 회복되는 2010년 이후 세계경제가 침체국면에서 벗어난다
-삼성경제연구소 ‘2009년 세계경제 및 국내경제 전망’ p 120-
글로벌 초저금리시대 열려...현재 평균 3.4%인 전세계 중앙은행의 기준금리가 연말까지 2.8%로 떨어지고 내년에는 이보다 더 떨어진 2.3% 될것
-JP모건체이스 최근 보고서(2008.10)-
한국 경기침체 내년 탈출 가능성 크다
-골드만삭스(2008.10.27)-
한국 금융위기, 내년이면 끝...한국경제 결코 나쁘지 않다. 이유없는 불안감 버려라!
-데이비드 쿡 교수(홍콩최고의 동아시아 경제전문가/ 2008년 10월 29일 중앙일보 인터뷰)-
10명중 8~9명, ‘집값 2009년에 상승한다’
-부동산 전문 주간지 <조인스랜드>창간기념 ‘부동산시장 대예측’ 설문조사(2008.10.20)-
美 주택시장 꿈틀꿈틀...2008년 9월 신규주택 판매 46만4000건으로 전달보다 2.7% 이례적 증가(美상무부통계)
-아시아투데이 2008년 10월 31일자-
<부동산富테크연구소 김경우 소장>
