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[전문가칼럼] 돈 되는 오피스텔 투자법

[박상언 2009/11/11 - 조회:6598]

	박상언 유엔알 컨설팅 유엔알 컨설팅 대표 (02-525-0597) 강원대,건대.연세대 강사 저서: 10년후에도 살아남을 부동산에 투자하라 등 다수 한국 HRD 선정 명강사 우리나라 대표 부동산 전문가 대상(2008,한국 경제 V )

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제 2금융권의 대출규제이후 DTI 적용대상이 아닌  오피스텔이나 다가구 다세대에 대한 상담 문의가 대폭 증가하고 있다.

특히   소액 투자가 가능한  소형 오피스텔에 대한 관심이 유독 높은데 아무래도 안정적인 임대수익을 노리는 일반인들까지 대거 시장에 뛰어들고 있다고 보면 된다.
오피스텔은 전용 85m² 이하까지 바닥 난방이 허용됨에 따라 주거뿐만 아니라  투자상품으로도 관심을 끌고 있다. 특히 최근 전세난이 가중되고 1~2인 가구가 증가함에 따라 대체상품으로 한동안 인기를 끌 것으로 보인다.
하반기 들어 경기회복 기대감으로 오피스텔 가격  회복세가  실제로 이어지고 있다.
실제로  연초 금융위기의 충격으로 대폭  떨어졌던 서울지역 오피스텔 매매가는 지난  4월부터 상승세로 반전해 가격이 오르고 있다.   부동산정보업체 부동산114에 따르면 서울지역 오피스텔 매매가는 지난 4월 0.02% 상승을 시작으로 지난9월까지  0.11%까지 올랐다. 임대료 역시 주택시장의 전세대란 영향으로 지난달 0.24%로 크게 오른 걸로 나타났다.
그중에서도  업무지구가 밀집된  강남,서초,송파 마포, 영등포 등지의 도심권  회복세가 눈에 띄면서 투자문의도 대폭 증가하고 있다.

업무지구 인근 관심 분양 오피스텔 물량
우선 오는 11월 중순경 KT가  서울시 송파구 가락동에 ‘송파웰츠타워’ 오피스텔을 분양한다. 지하 5층~지상 15층 1개동, 전용면적 38~57㎡ 위주로 8개 타입, 178실로 구성됐다. 지하철 8호선 가락시장역이 5~10분 거리에, 2010년에 개통될 3호선 경찰병원역(예정)이 도보 5분 거리에 위치해 있어 더블 역세권이다. 인근에 사무실이 많아 임대수요가 많다.
12월에는 대우건설이 인천 송도국제도시 5공구 Rm1블록에 최고 42층 규모로 주상복합단지를 짓고, 이중 오피스텔 545실을 일반에 공급할 계획이다. 전용면적 25~84㎡ 로 인천지하철 테크노파크역이 도보 5~10분 거리에 위치해 있다.
내년 1월 이후에도  용산구 동자동에서 오피스텔 분양물량이 나오는데 동부건설의   ‘센트레빌 아스테리움이다. 용산구 동자동 일대 동자4구역에 아파트 등의 주거시설과 오피스, 오피스텔, 상업시설 등이 어우러진 대규모 복합단지다. 동부건설이 주상복합 브랜드인 아스테리움을 처음 적용한 센트레빌 아스테리움 서울은 지하9층에서 지상 최고 35층 높이의 4개동으로 오피스 1개동, 오피스텔과 아파트 혼합 1개동, 아파트 2개동으로 구성된다.  특히 동자4구역은 2014년 국제컨벤션센터로 변모할 예정인 서울역 맞은편에 위치하고 있으며 호텔이 들어설 예정인 동자2구역, 대형 오피스 빌딩이 조성되는 동자8구역과 인접해 있어 투자가치도 기대된다.

현재 청라지구 중심상업지구인 업무지구 인근에서    분양중인  ‘청라 롯데캐슬 오피스텔’(498실)도 관심을 쏟을만 하다. 청라 롯데캐슬 오피스텔은 최고 높이 50층, 170m로 지역 내 랜드마크가 될 것으로 기대된다. 특히   중앙 호수공원 및 캐널웨이가 인근에 있어 생활여건이 쾌적하다는 것도  매력으로 볼수 있다.

중장기 보유보다 단기 보유 후 매도도 고려해 볼만   
세금적인 측면만 고려해 분양권 상태에서 2년을  넘겨 매각시에는   양도차익에 따라 일률적으로 양도세를 부담하여야 한다.현행 양도세법상 , 등기 후1년이내 매도시는 50%. 1~2년이내는 40%,2년이 지나면 양도차익에 따라   양도세 (6~35%) 를 내야 한다. 

따라서   청약당시 프리미엄이 급등하는 현상을 보이는 업무지구에 위치해 있는    수도권 랜드마크형 오피스텔의 경우 임대수익이 아닌 단순한 자본투자수익을  고려한다면   등기 전  매도하는 게 투자 수익률을 극대화 할 수 있다.    
등기이후 매도를 한다고 봤을 때는 통상 2년 이상을 보유하고 있어야 등기 전 양도세율인    6~35%가 형성되기 때문에  그 만큼의 투자기회비용의 손실을 가져온다.   투자기회비용의 손실이란  차라리 등기전에 매도후  2~3년간 투자수익율을 극대화할 수 있는  다른 상품에 투자하는 게  오히려 낫다는 얘기다.      등기 후  매도를 가정해도   추가적인 등기비와 관련된 제반 비용도 무시 못해 투자수익율을 하락시킬 따름이다.    

 오피스텔도 다른 주택이 없는 한 3년 보유하고  2년주거 요건 충족(서울과 5대신도시)해 비과세 요건 입증만  되면 얼마든지 비과세를 받을 수 있다.

아파트와 달리 오피스텔가격 변동율은    교육이나 조망 등 환경적인 여건보다는 업무지구접근성이나   교통 여건에  더 영향을 받는다는 것을  명심해야 한다.
참고적으로 수요자들의 자금력이 한계가 있는 지방의 경우는 초기에만 프리미엄이 반짝할 뿐 중도금이 다가올수록  본격적으로 하락세로 접어들어 분양가 수준이나 그 이하로  프리미엄이 형성된다.아무래도 수도권에 비해 자금력에 있어서 열세를 보이는 지방 특성때문이고 수도권에서 몰려든 투자자들도  대개 초기에 형성된 프리미엄만 챙기고 급속히   빠져나가기 때문이다.  수백대의 1의 경쟁률을 보인 창원의 더시티7,대전의 스마트시티등이 좋은   예다. 따라서 지방에서 분양하는 오피스텔에 투자할때는  랜드마크형 주상복합 오피스텔이라고 해도  중장기투자시는  실수요자 위주로 청약 전략을 세워야 한다는 것을 명심해야 한다.
 ‘10년후에도 살아남을 부동산에 투자하라’ 저자 
박상언 유엔알 컨설팅 대표