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[박상언 2012/10/04 - 조회:26803]
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박상언
유엔알 컨설팅
유엔알 컨설팅 대표 (02-525-0597) 강원대,건대.연세대 강사 저서: 10년후에도 살아남을 부동산에 투자하라 등 다수 한국 HRD 선정 명강사 우리나라 대표 부동산 전문가 대상(2008,한국 경제 V )  |
-주택시장 하향 안정세 이어질 듯
-오피스텔, 도시형 생활주택등 소액투자 유효할 듯
‘추석이후 부동산 시장 어떻게 될 것 같나요’
추석이후 4분기 부동산 시장에 대해 묻는 고객들이 부쩍 늘어났다. 결론부터 얘기하면 정부의 부양책에도 불구하고 전체적으로 하향 안정세가 이어질 가능성이 크다. ‘9•10 경기 부양책’에서 정부가 내놓은 주택 거래 활성화 대책이 여,야간 이견으로 시간을 끌고 , 주택거래와 가격 급락원인의 핵심을 잘못 집으면서 부동산시장에 별 영향을 끼치지 못하고 있기 때문이다.
우여곡절끝에 지난 24일 현재 미분양주택에 한해 양도세 감면혜택이 시행되었고 취득세를 50% 감면해주도록 하는 내용의 '지방세특례제한법' 개정안도 의결했다.당초 정부가 지난 10일 제출한 원안은 '모든 주택에 대해 취득세를 50% 인하해 9억원 이하 1주택자는 현행 2%에서 1%로, 9억원 초과 1주택자 또는 다주택자는 현행 4%에서 2%로 낮춘 세율을 적용하기로 했었다. 이같은 내용에 12억원 이상 주택의 경우 취득세율을 1%포인트만 낮춰 3%를 적용하는 조항이 신설됐다.
예전 부동산대책 발표 전후양상과 달리, 대책이후에도 오히려 거래는 더 위축되는 모습이고 약세를 유지하고 있다. 정부의 오락가락한 대책으로 시장상황을 지켜보겠다는 분들이 늘면서 지방은 물론 수도권 주택시장도 추석이후에도 하향 안정세가 이어질 것으로 본다. 차기 정권에서 주택시장을 살리기 위한 방편이 세금이 아닌 저렴한 공공주택의 과잉공급문제라는 것을 제대로 인식, 기존 주택의 거래위주로 주택정책을 다시 세운다면 침체의 나락을 걷고 있는 수도권 주택시장이 반등할수도 있는 여지는 충분하다. 저렴한 보금자리주택같은 공공주택공급의 폐지나 물량축소없이 수도권 주택시장이 살아나기 힘든 구조적문제가 주택거래침체와 가격 하락의 가장 큰 원인이기 때문이다.
차기 정부의 부동산 정책은 대체로 서민 주거 안정에 맞춰질 전망이어서 내년 주택시장도 상승세를 나타내기 힘들 전망이다. 박근혜 새누리당 대선후보, 문재인 민주통합당 후보, 안철수 무소속 후보 등 현재 유력 대선주자 3인 모두 주택 시장이 더 악화될 것으로 보고 이에 대비한 전세난 해소, 임대주택 공급 확대 같은 무주택 서민을 위한 주거문제 해결 대책을 강조하고 있기 때문이다.
■추석이후, 주택시장 반등? 아직은 시기 상조
추석 이후 수도권집값이 바닥을 칠 것이라는 의견도 일부 전문가들 사이에서 대두되고 있다. 정부의 규제완화와 더불어 부동산시장 소비심리지수 반등, 지속적안 전세가율 상승세 ,2천포인트를 넘나드는 주식시장등의 국내적인 요인과 미국의 주택시장회복과 유럽발 위기 진정등을 근거로 내세우고 있다. 하지만 대내외적인 온기가 아직 주택시장에 미치지 못하고 있어 주택시장 회복을 장담하기 힘들다.
IMF,S&P를 비롯한 민간경제연구원,한국은행도 국내외적인 대외여건 악화로 올해 우리나라 경제성장률 전망치를 3%2.5%~3%로 내려잡을정도로 하반기 경기상황도 녹록치 않기 때문이다.
우선 수도권 지역 아파트 경매낙찰가율과 거래량, 미분양 증감추이만 놓고 봤을 때 아직 바닥을 논하기는 시기상조다. 현재까지 경매 물건은 늘어나고 감정가 대비 낙찰가의 비율(낙찰가율)은 낮아지는 추세로 75%선을 맴돌고 있기 때문이다. 전국주택거래량도 계속적으로 줄어들고 있는데 8월 주택 매매거래량은 4만 7866건에 불과했다. 이는 2006년 주택 거래량 조사 이후 8월 거래량으로는 가장 적었고 7월(5만 6799건)보다는 15.7%, 지난해 같은 기간보다는 34.6% 감소했다.올해 수도권지역 경매 낙찰가율은 75%선에도 이르지 못하고 있다. 경매낙찰가율이 적어도 80%선에 근접해야 바닥이라고 볼수 있다.전국 미분양 아파트도 2개월 연속 증가세를 보이고 있다. 국토해양부 자료를 보면 8월말 기준 전국 미분양주택이 전월보다 2451가구 늘어난 6만9511가구로 2개월 연속 증가했다고 밝혔다.수도권은 기존 미분양이 지속적으로 감소했지만, 신규 미분양이 늘어나면서 전월보다 605가구 늘어난 2만9997가구를 기록했다. 올 4월 이후 4개월 연속 증가세다.지방도 기존 미분양이 줄었지만, 신규 공급단지에서 미분양이 생기면서 8월 미분양은 전월보다 1846가구 늘어난 3만9514가구로 집계됐다.규모별로 살펴보면 85㎡ 초과 중대형은 3만3495가구(수도권 1만8223가구, 지방 1만5272가구)로 7월에 비해 521가구 감소했고, 85㎡ 이하는 3만6016가구(수도권 1만1774가구, 지방 2만4242가구)로 전월보다 2972가구 증가한 것으로 나타났다.8월 현재 준공후 미분양 주택은 7월보다 73가구 증가한 2만6589가구로 집계됐다.
■ 대선앞두고, 하우스푸어 문제 본격 대두될 듯
부동산 경기침체가 장기화되면서 무리하게 빚을 내 집을 산 서민ㆍ중산층의 하우스푸어문제도 대선을 앞두고 본격적으로 대두될것으로 보인다. 우리은행을 비롯한 일부금융권과 정치권에서 머리를 맞대고 있지만 우리보다 앞서 주택경기 침체를 겪은 선진국이 그랬던 것처럼 집값이 반등하거나 소득이 늘지 않는 이상 하우스 푸어 문제는 차기정권에서도 쉽게 해결될 문제가 아니다. 추석이후 주택정책방향은 ‘하우스푸어’로 전락한 세대뿐 아니라 ‘하우스 푸어’로 전락할 위험이 있는 중산층을 위한 정책을 펼쳐야 한다.주택시장을 안정시키고 정상적인 거래가 이뤄지도록 하는 데 정책의 초점을 맞춰야 한다는 얘기다.
임대사업을 위한 민간 투자 펀드 조성 등 주택에 대한 수요를 만들어내는 게 중요하다.주택담보대출을 장기로 전환해 원리금 상환 부담을 낮춰주더라도 당사자인 은행과 하우스푸어가 스스로 문제를 풀도록 하는 기본 원칙은 지켜야 한다. 하우스푸어 문제를 선심 정책으로 풀려다가는 역효과만 낼 수 있기 때문이다.
끝으로 부동산규제완화라고 하면 포풀리즘 시각에서 바라보면서 반대를 위한 반대부터 하고 보는 분들도 대의를 위해 생각의 전환이 필요하다.
아직까지 우리나라 시장에서 주식은 투자 ,부동산은 투기라는 인식이 강하다. 시간의 단장기적인 관점에서보더라도 일년에 수차례 사고파는 주식은 투기에 가깝고 적어도 일년이상 보유하는 부동산은 투자일수도 있다.부동산 투자자들은 기꺼히 위험부담을 부담하고 시장에 유동성을 공급하고 해당자산의 적정한 가격을 발견해내는데 있어 중요한 역할을 한다.
다른 어떤 산업보다도 건설업은 생산유발,고용유발 등의 효과가 큰게 명백하다. 반도체나 조선 ,자동차보다도 오히려 건설업이 연간 수주액과 수출액이 많다는 걸 모르는 분들이 아직도 많다.
부동산 시장이 효율적으로 움직이기 위해서는 실수요자뿐만 아니라 투자자도 반드시 필요하다. 물가가 상승하면 주택가격도 물가 상승율 만큼 완만하게 오르는 것은 지극히 자연스런 현상이다. 다른 모든 재화는 오르는데 주택만 떨어져야 한다고 주장하는 것은 어불설성이다. 이들의 주장대로 주택시장이 하락하더라도 끝없이 주택시장 하락론을 펼칠 게 명백관약하다. 서민들이 대출한푼없이 억대가 넘어가는 주택을 구입하는 것은 극히 드문 일이다. 적어도 대출이자 낸 만큼은 주택가격이 올라줘야 구매욕구가 일어나고 거래가 활성화되는 기본사실을 사회적으로 용인하여야 할 시점인 것이다.
박상언 대표
