부동산 정보포털에서 거래포털로!

장재현 (주) 부동산뱅크 JJH@neonet.co.kr

장재현의 다른 칼럼

• 4.1 부동산대책 총정리

• 역대 정권으로 가늠해 보는

• 8.8 부동산세법 개정안

• 5월 청약통장을 던져라

• 2012년 투자대세 알짜를

8.8 부동산세법 개정안 <부동산정책 정리>

정부가 주택거래활성화를 목적으로 부동산세법 개정안을 8일 발표했다. 양도세 중과세율 폐지가 주요 골자인 이번 대책은 주택시장의 세금혜택을 낮춰 주택 보유자들에게 숨통을 트여줄 것으로 보인다.

하지만 최근 주택시장의 경우 하우스푸어, 깡통주택 등 집값하락으론 인한 피해자들이 많이 있는데다 매수자들을 위한 적극적인 조치로는 보기 어려워 거래시장 활성화에는 큰 영향을 주기에는 어려울 것으로 보인다.

◆ 다주택자 양도세 중과세율 폐지

주택시장 거래 활성화를 위해 현행 1가구 2주택자 50%, 3주택 이상자 60%로 적용하던 양도소득세 중과세율을 폐지한다. 이에 따라 다주택자들은 앞으로 주택수에 상관없이 6~38%의 기본세율 적용받는다. 적용기간은 법시행일 이후 양도하는 주택부터 해당된다.

◆ 주택 단기양도에 대한 세율 인하

2014년 말까지 취득한 주택의 경우 1년 내 단기 양도하게 되면, 양도세 중과세율을 현행 50%에서 6~38%의 일반세율을 적용받게 된다. 또 2년 내 양도하는 주택에 대해서는 현재 40% 적용하던 양도소득세 세율을 기본세율(6~38%)로 과세하게 된다. 현재 국무회의를 통과한 상태다.

◆ 비사업용 토지에 대한 양도세율 중과제도 폐지

비사업용 토지를 양도할 경우 현재는 60%의 중과세율을 적용한다. 하지만 앞으로는 중과세율을 폐지, 기본세율(6~38%)만 과세한다. 장기보유특별공제도도 적용해 최고 30%까지 공제혜택을 받을 수 있게 된다.

◆ 법인 주택, 비사업용 토지 양도시 추가과세 제도 폐지

현재는 법인이 주택 및 비사업용 토지를 양도할 경우 법인세 추가과세(30%p)를 적용 받았다. 하지만 2013년부터는 추가과세 제도를 폐지하게 된다. 단, 올해 말까지 취득, 양도하는 주택은 과세대상에 해당한다.

◆투기지역 내 부동산 양도시 추가과세(10%P)제도 항구화

올해 말까지 적용하기로 했던 투기지역 내 양도세에 10%P 추가과세 제도를 앞으로도 계속 유지하게 된다. 이에 투기지역 내 양도하는 주택에 대해서는 앞으로 양도세에 추가과세를 적용받게 되면서 세부담이 늘어나게 된다. 하지만 현재 투기지역으로 지정된 곳은 없다.

◆혼인에 따른 1가구 1주택자 비과세 특례조건 개선

혼인으로 인해 1가구 2주택이 되는 경우 일정기간 내에 먼저 양도하는 주택에 대해서만 1가구 1주택 비과세 적용을 받을 수 있었다. 앞으로는 주택뿐만 아니라 조합원입주권으로 취득한 주택에 대해서도 주택으로 완공 후 보유기간이 2년 이상이고 혼인한 날로부터 5년 이내 양도하게 되면 1가구 1주택 비과세 혜택을 받을 수 있게 됐다.

◆조합원 입주권에 대해 장기보유특별공제 허용

현행 세법으로는 3년 이상 보유한 부동산에 대해서만 장기보유특별공제의 혜택이 주어진다. 하지만 앞으로는 조합원입주권 상태에서도 최고 30%의 장기보유특별공제가 적용된다. 단, 관리처분계획 전 기존 주택으로 존속했던 기간 내 양도차익 부분에 대해서만 적용한다. 주택이 멸실되고 입주권으로 된 기간은 적용되지 않는다.

◆ 무주택 근로자에 대한 월세 소득공제율 인상

연봉 5,000만 원 이하인 무주택 세대주가 국민주택규모 이하의 주택을 임차하는 경우 공제해주던 월세 소득공제율을 40%에서 50% 인상하기로 했다. 하지만 공제한도는 연 300만 원으로 그대로 유지된다.

◆상속주택 외 일반주택 양도 시 1가구 1주택 특례적용

현재는 상속주택과 일반주택(자가보유)을 각각 한 채씩 보유할 경우 일반주택 양도 시 1주택을 양도한 것으로 보아 비과세를 적용해 왔다. 하지만 앞으로는 상속받은 시점에서 상속인의 1세대 1주택에 대해서만 비과세 특례를 적용하기로 했다. 쉽게 말해 상속으로 주택을 소유한 이후에 본인이 소유하고 있던 주택을 팔고 다시 샀다면, 새로 구입한 주택의 경우 1가구 1주택 비과세 혜택을 앞으로는 받지 못하게 된다.

◆ 종합부동산세 물납자산 범위 확대

현재는 납부해야 할 종합부동산세(이하 종부세) 세액이 1천만 원이 초과할 경우 종부세 과세대상인 주택이나 토지 등으로만 물납이 가능했다. 하지만 앞으로는 물납에 충당 가능한 재산 대상을 확대해 국내 소재 부동산, 유가증권 등으로도 물납이 가능하게 된다.

◆ 부담부증여 양도세 부과제척기간 연장

조세회피를 위해 부담부증여의 경우 채무인수분에 대한 양도소득세 부과제척기간을 증여세 부과제척기간과 일치한다. 이에 일반적인 부과제척기간은 5년에서 10년, 부정행위, 무신고, 거짓, 누락신고는 15년으로 늘어나게 됐다.

◆ 자기관리 부동산투자회사에 대한 세제지원 확대 및 적용기한 연장

임대주택을 활성화를 위해 리츠의 임대소득에 대한 소득공제율을 50%에서 100%로 인상하고 한시적으로 적용했던 제도를 2015년 말까지 연장한다. 기존에는 리츠 같은 부동산투자회사가 연면적 149㎡인 주택을 신축하거나 매입하여 임대할 경우 소득발생일로부터 5년 간 소득금액의 50%를 공제해줬다. 앞으로는 공제율을 100% 늘려 임대주택을 활성화시키겠다는 계획이다.

◆ 임대주택 리츠, 펀드 세제지원

임대주택 리츠, 펀드 투자자의 배당소득에 대한 5% 저율분리과세 기준금액을 액면가액 1억 원에서 3억 원으로 확대한다. 또 액면가액 1억 원 초과 보유 주식등으로부터 받는 배당소득은 14%의 분리과세를 받는데, 여기서 액면가액 1억 원의 초과 기준도 3억 원으로 확대 적용한다는 방침이다.

◆ 증여세 완전포괄주의 과세제도 개선

증여재산의 범위에 물건 및 권리뿐만 아니라 ‘경제적 이익’을 추가해 거래를 통한 이익과 새로운증여행위를 통해 향후 발생한 이익까지 증여세에 포함해 적용한다. 이 제도는 새로운 유형의 증여행위로서 정상적인 거래로 볼 수 없는 행위 등으로 인해 이전된 이익이 3억 원 이상일 경우 과세요건에 해당한다. 

부동산뱅크 장재현 팀장 JJH@neonet.co.kr