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한강변 초고층 허용, 최고 ‘노다지’는 어디?

[부동산뱅크 2009/01/23 - 조회:68091]

올해 부동산시장의 키워드는 단연 한강변 재건축이다. 지난 19일 서울시가 ‘한강 공공성 회복 선언’을 통해 한강변 재건축 단지들의 초고층을 허용하면서 이들 지역의 수혜가 기대되기 때문이다.

서울시는 총 사업부지의 25% 이상을 기부채납을 할 경우 줄어든 건축면적만큼 용적률을 높여줄 방침이다. 이로 인해 중층단지들이 대부분인 한강변 재건축 단지들의 경우 50층 이상의 아파트들이 들어설 수 있게 된다. 기부채납된 부지에는 녹지공원, 복합문화시설 등 공공시설로 조성된다

<초고층 개발이 가능해진 한강변 재개발·재건축 구역도/ 자료제공: 서울시청>

시는 우선 압구정, 이촌, 여의도, 잠실, 성수, 반포, 구의 ·자양, 당산 등의 재건축에 이 같은 기준을 적용키로 했다. 따라서 이들 지역엔 최고 50층 내외, 평균 30~40층까지 재건축이 허용된다. 또 한강 양안을 문화예술(당산∼합정), 국제금융업무(여의도∼용산), 보행문화(이촌∼반포), 신문화복합(압구정∼성수), 역사문화지구(암사∼아차산)로 특화 개발해 한강변의 난개발을 막고, 공공성을 높이겠다는 것이다.

특히 한강변 재건축 중 압구정, 여의도, 이촌지구 등이 수요자들의 높은 관심을 받고 있다. 이들 지역은 전통적인 부촌으로 지역브랜드가 갖는 의미가 큰데다가 재건축 후 서울을 대표하는 랜드마크로 자리매김 할 가능성이 높기 때문이다. 이들 지역 내 위치한 수혜 단지들과 개발방향에 대해 알아본다.

압구정지구는 115만㎡로 총 19개 단지 1만 413가구로 구성됐다. 한남대교에서 성수대교에 이르는 구간으로 압구정현대(9개 단지 5,515가구), 한양(8개 단지 2,729가구), 미성(3개 단지 2,169가구) 등이 들어서 있다.

압구정동은 지난 2005년 구현대, 한양 등이 위치한 3개 주구를 통폐합해 60층 높이의 재건축을 추진했었지만 집값불안 등의 이유로 정부가 반대해 무산된 적이 있다. 하지만 이번 서울시의 발표로 각 주구 별로 최고 50층 안팎, 평균 40층 규모의 초고층 건물을 지을 수 있다.

또 압구정지구 북측에 놓인 한강변 올림픽대로(2.2㎞)를 지하화해 한강변을 바로 접근할 수 있도록 보행통로가 만들어져 한강 접근성을 강화할 예정이다. 또 기부채납된 부지에는 녹지공원과 복합문화시설 등 공공시설이 들어서게 된다.

개발 기대감이 높아지면서 압구정지구의 집값도 치솟고 있다. 압구정지구에서 재건축 사업추진이 가장 빠른 한양7차(조합설립인가) 115㎡는 14억 원 선으로 지난주에 비해 9,000만~1억 5,000만 원 가량 오른 상태고, 구현대3차 109㎡는 1억~2억 원 가량 오른 14억~15억 원 선에 가격이 형성돼 있다.

압구정 R공인 대표는 "신현대의 경우 지난 주 11억 원대에 거래되던 매물이 발표 하루 만에 14억 원까지 호가가 올랐다”며 “구체적인 개발계획이 발표된데다 압구정이란 브랜드 효과로 재건축 단지의 가격이 전반적으로 10~20%가량 상승한 것 같다”고 말했다.

<표1, 그림1 참조>

<그림1. 압구정지구 개발 구역도/ 자료제공: 서울시청>

<여의도 지구>

여의도 부동산시장도 꿈틀거리고 있다. 이번 서울시 발표로 그동안 지지부진했던 재건축 사업이 다시 살아날 기미를 보이고 있기 때문이다. 여기에 국제금융단지 조성 및 9호선 개통 등 여의도 내 추진 중인 개발호재들도 재건축 사업의 고삐를 당기고 있다.

여의도에는 주상복합을 제외하고는 16개 단지 7,543가구의 아파트가 들어서 있다. 이 중 이번 개발계획안에 있는 단지들은 목화, 삼부, 한양, 대교, 장미, 화랑, 삼익, 은하, 시범, 광장, 미성 등 13개 단지 6,888가구다.

특히 여의도지구가 주목을 받는 것은 3종 일반주거지역에서 일반상업지역으로 용도지역이 상향 조정되기 때문이다. 여의도지구는 층고제한이 없어져 사업성이 높아질 것으로 예상된다. 하지만 현지 부동산업계에서는 용적률이 높아진 만큼 기부채납을 40%나 해야 돼 큰 수익을 기대하기엔 무리가 있다는 평이다.

한강변에 자리잡고 있는 시범이나 화랑, 삼부, 장미, 목화 등의 지역에는 최고 50층, 평균 40층 내외의 초고층 아파트가 들어설 예정이다. 또 여의도 샛강생태공원 부근에 자리잡고 있는 광장, 미성 등도 통합 개발돼 초고층 아파트가 들어설 계획이다. 여의도지구는 상업용지인 만큼 기부채납된 부지에 숙박 및 상업시설, 문화체육시설, 공공문화시설, 공원 등이 조성된다.

이 같은 개발계획으로 인해 여의도지구 내 집값도 상승하고 있다. 현재 한강변에 위치한 시범아파트 59㎡는 5억~6억 원 선, 79㎡는 7억 2,000만~8억 5,000만 원 선으로 지난주에 비해 매도호가는 2,000만~5,000만 원 가량 올랐다. 하지만 거래는 이뤄지지 않고 있다. 한강변 초고층 개발 발표로 인해 수혜가 예상되면서 매물이 많이 줄어든데다 개발 기대감으로 가격이 높아졌기 때문이라고 인근 중개업자들은 전한다.
<그림2, 표2 참조>

<그림2. 여의도지구 개발 구역도/ 자료제공: 서울시청>

이촌지구는 총 85만㎡ 중 이미 재건축이 진행된 곳을 제외한 33만㎡가 이번 계획의 대상지다. 이촌지구에는 12개 단지 4,245가구가 들어서 있으며, 기부체납은 25%가량 된다. 기부채납부지에는 대규모 공원이 조성되며, 한강시민공원과 용산가족공원을 잇는 녹지축이 조성될 예정이다.

가격적인 변동은 크지 않다. 지구의 1/2이상이 재건축을 완료하거나 진행 중인데다 과거부터 강북의 대표적인 부촌으로 워낙 매물이 없고 거래가 뜸해 부동산도 정확한 시세를 제시 못하는 형국이기 때문이다.

강촌, 현대 등 이촌동 뒤쪽 라인 아파트의 경우 3.3㎡당 2,000만 원 선, 한강 조망이 가능한 앞쪽 라인 한강맨션, 신동아 등은 일부 단지를 제외하고 재건축 호재까지 겹쳐 3.3㎡당 3,000만~4,000만 원 선 매물이 나오고 있다.
<그림3, 표3 참조>

<그림3. 이촌지구 개발 구역도/ 자료제공: 서울시청>

<반포지구/ 잠실지구>

서울시는 반포, 잠실, 망원, 당산, 구의·자양 등 5개 지역의 경우 `유도정비구역`으로 지정 사업추진을 본격화한다는 계획이다. 아직 구체적인 계획은 나오지 않았지만 자치구 및 지역주민과 충분한 의견수렴, 추진전략 마련을 위해 전담 TF조직을 구성해 사업을 추진한다는 방침이다.

이들 지역 중 가장 눈길을 끄는 곳은 반포와 잠실지구다. 반포지구(40개 단지 2만 884가구)의 경우 대표적인 부촌으로 개발 후 압구정에 버금가는 랜드마크로 자리매김할 가능성이 크다. 이곳은 동작대교 남단 반포주공 1단지부터 한남대교 잠원동 한신까지 통합 개발이 계획돼 있다.

또 잠실지구에서는 잠실주공5단지(3,930가구), 장미(3개 단지 3,522가구) 등이 통합대상이 된다. 이 단지들은 주변 재건축 단지와 달리 초고층으로 지어지는데다 제2롯데월드 건설 등의 수혜가 기대되는 만큼 앞으로 발전가능성이 높은 지역이다.
<표4 참조>

부동산뱅크 장재현 기자 JJH@neonet.co.kr 

<표1. 압구정지구 개발에 따른 주요 수혜 단지>

<표2. 여의도지구 개발에 따른 주요 수혜 단지>

<표3. 이촌지구 개발에 따른 주요 수혜 단지>

<표4. 잠실지구 개발에 따른 주요 수혜단지>

<표4-2. 반포지구 개발에 따른 주요 수혜 단지>