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[수익형부동산 오피스텔특집] 여의도, 오피스텔 ´메카´ 될까?

[부동산뱅크 2010/04/22 - 조회:30226]

한국 삼권(정치, 경제, 언론)의 중심지인 여의도는 투자매력이 높은 곳이다. 금융업 일자리만 4만여 개가 넘을 정도로 여의도 소재 회사에 종사하는 직장인 수요는 풍부하다. 하지만 오피스텔은 2만 3,145가구 밖에 되지 않아 그 수요를 충족시키기 힘들다.

여기에 서울금융타운 조성, 서남권르네상스 등 여의도를 중심으로 호재가 풍부하다 보니 투자수요가 늘며 오피스텔 값도 상승하고 있다. 실제 지난 1년 동안 여의도 오피스텔 평균 3.3㎡당가는 3.7%(1,130만→1,172만 원)가량 상승하면서 임대수익률은 연평균 4~5%대로 저조해졌다. 하지만 투자자들의 발길은 꾸준하다. 여의도는 미래가치와 풍부한 임대수요로 충분한 투자가치가 있는 곳. 이에 부동산뱅크에서는 여의도 오피스텔 시장을 탐방했다.

서울국제금융타운 완공 후 임대수요 증가
금융업, 방송인 수요 많아 공실률 1%미만

한국의 맨하튼이라고도 불리는 이곳은 업무, 주거, 상업 등 복합적인 도시 기능이 결집돼 있다. 이 때문에 여의도 오피스텔은 인근 직장인들의 임대수요가 풍부하고 대부분 금융업에 종사하는 고소득자다 보니 임대료 수준도 높은 편이다.

최근에는 신혼부부들도 여의도 오피스텔로 몰리고 있다. 인근 중개업자들은 바닥난방이 가능해 실거주에 불편함이 없고 인근 아파트 전, 월세 값에 비해 임대료가 저렴하다 보니 수요가 증가한 것이라고 전했다. 이 밖에도 1인 가구 증가와 기존 오피스텔 수요 등으로 인해 공실이 거의 없다.

실제 기자가 여의도의 한 부동산중개업소를 방문했을 때에도 2시간 전에 계약된 매물을 놓치고 아쉬워하는 예비임차인을 만날 수 있었다. H공인 관계자는 “월세 매물은 내놓기가 무섭게 임차인이 나타난다”고 말해 그 수요가 어느 정도인지 간접적으로 설명했다.

임대수요가 풍부하니 투자수요도 많은 편이다. 오히려 매물이 많이 나오지 않아 투자자들이 발길을 돌리고 있는 상황이다. 오피스텔 값이 3.3㎡당 3,000만 원을 호가하는 곳에도 투자자들의 문의가 끊이질 않는다.

현지 부동산업계에 따르면 여의도는 용산과 더불어 서울 개발의 핵심으로 장기적인 호재를 보고 투자하려는 수요가 많다는 것. 2012년 완공예정인 서울국제금융센터는 3만 2천 여명이 상주할 수 있는 규모로 한국의 중심 금융종합단지로 지어지게 된다. 여기에 여의도, 영등포, 목동을 경제축으로 개발한다는 ‘서남권 르네상스’ 계획도 발표되면서 앞으로 여의도 오피스텔의 장기적인 투자가치는 밝다는 평이다.

9호선 국회의사당역 주변 30~40% 시세 올라
임대수요 풍부하지만 수익률은 낮은 편

여의도 크게 두 개 권역으로 나눌 수 있다. 여의도는 여의도공원을 중심으로 지하철9호선 여의도역부터 63빌딩으로 이어지는 권역과 국회의사당역 권역으로 나눠볼 수 있다. 전통적으로는 여의도역 주변이 인기가 많았다. 하지만 지난해 9호선이 개통된 이후에는 국회의사당 권역도 교통여건이 편리해지면서 인기가 높아지고 있다.

여의도 B공인 관계자는 “LG에클라트와 진미파라곤의 경우 과거에는 주거용 보다는 업무용으로 많이 쓰였다”며 “그러나 지하철 9호선 국회의사당역이 들어오면서 주거용으로 많이 전환되고 있어 임대 수요가 늘고 있다”고 말했다.

하지만 최근 매매가가 상승한 이후 수익률이 떨어지자 투자자들의 입질은 많이 줄어든 상태다. 다만, 임대수요가 많고 사무용에서 주거용으로 전환하는 곳이 많아 앞으로 수요가 더 늘어날 전망이라는 것이 인근 중개업자들의 중론이다.

여의도역부터 63빌딩으로 이어지는 권역의 경우 전통적으로 오피스텔 인기가 높은 편이었다.  한강조망이 가능한 금호리첸시아는 63~93m²가 1억 4,000만~2억 원 선이며, 임대료는 1,000만 원에 월세 70~95만 원 선이다. 리첸시아는 한강공원과 가깝고 녹지율이 풍부하여 주거환경이 쾌적해 실제 거주를 목적으로 매입하거나 임차하는 층이 대부분이다. 게다가 주변 여의도자이와 트럼프월드보다 최대 2억 원 가까이 저렴해 선호도가 높은 편이다.

여의도 리첸시아공인 엄옥수 대표는 “입주 후 6년 동안 시세가 2배 가량 오르면서 입주 초기10%였던 수익률이 현재는 5~6%대로 떨어졌다”며 “이 때문에 임대사업 목적으로 매입하려는 사람이 드물어졌다”고 전했다. 하지만 임대의 경우 매물이 나오면 늦어도 한 달 안에 수요자가 나타날 만큼 공실률이 0%에 가깝다고 덧붙였다.

‘피겨여왕’ 김연아가 산다는 여의도자이는 총 5개 동 가운데 1개의 동이 오피스텔이다. 14~19m²가 2억 8,000만~3억 2,000만 원선, 임대료는 보증금 1,200만 원에 월 120만 원대다. 34~40m²의 경우 5억 3,500만~5억 9,500만 원선이며, 임대료는 보증금 3,000만 원에 월 170만 원이다.

여의도자이 인근 중개업자에 따르면 “여의도자이는 수익률이 4%대임에도 불구하고 문의전화가 많이 온다”며 “9호선 샛강역 초역세권인데다 입주한지도 2년이 채 되지 않은 새 오피스텔로 서울금융타운 등 여의도 개발이 완료되면 투자가치가 높을 것으로 점쳐지기 때문”이라는 것. 하지만 현재 팔고자 내놓은 물량도 없어 거래는 이뤄지지 않고 있다.

현지 전문가들은 임대 수익을 목표로 매입하고자 한다면 국회의사당 주변 오피스텔이 유리하다고 전한다. 국회의사당 권역은 상대적으로 시세가 낮은데다 실거주뿐만 아니라 업무용으로 사용하기 위한 임대수요도 많아 수익률이 높은 편이기 때문이다. 실제 국회의사당 주변의 오피스텔 평균 수익률은 5.6%로 여의도역 권역(4.7%)에 비해 1% 가량 높다.

하지만 여의도의 장미빛 미래만 믿고 하는 묻지마 투자에 대해서 우려의 목소리도 높다. 현지 부동산 업계 관계자는 “여의도 오피스텔은 개발호재가 이미 가격에 포함돼 있어 큰 시세차익을 기대 하기 어렵다”라며 “다만 여의도 방송국, 금융회사 등에서 종사하는 직장인들의 수요가 풍부한 만큼 6% 대 안정적인 수익률을 기대하며 투자하는 것은 좋다”고 전했다.

부동산뱅크 정동그라미 기자 topaz@neonet.co.kr

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