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[수익형부동산 오피스텔특집] 강남 매물 품귀현상, 호가만 올라

[부동산뱅크 2010/04/22 - 조회:27149]

오피스텔의 대표 밀집지역인 강남 테헤란로. 최근 이 일대 오피스텔의 분위기가 심상치 않다. 투자수요가 늘고 있지만 매물이 부족해, 호가 중심으로 오피스텔값이 오르고 있기 때문이다.

강남 테헤란로 임대수요 풍부해 ‘인기’
투자수요는 많지만 매물 없어 호가만 상승

강남 테헤란로의 오피스텔은 지하철 2호선 라인으로 강남역, 역삼역, 선릉역 등 크게 3개 권역으로 구분 지을 수 있다. 이들 지역은 강남업무지구에 위치해 직주근접성이 높고 교통, 편의시설 등 인프라가 잘 갖춰져 있어 임대수요층이 두텁다.

임대수요층은 주로 전문직업인이나 유흥업소 종사자, 직업관련 학원수요자, 외국인 임직원 등 다양하다. 최근에는 신혼부부 수요도 급증하고 있다. 강남권 아파트 전세값이 급등함에 따라 여유자금이 부족한 신혼부부 수요가 유입되고 있는 것.

여기에 2006년 바닥난방이 허용되면서부터는 1인 가구 수요도 급증하고 있다. 강남역 인근 중개업소 관계자에 따르면 “최근에는 독신가구나 이혼가구가 늘어나면서부터 직장 가까이 오피스텔을 얻으려는 임대수요가 늘었다”며 “현재 전용 69㎡까지만 허용하던 바닥난방을 앞으로 85㎡이하까지 확대할 경우 임대수요는 더욱 늘어날 것으로 전망된다”고 말했다.

임대수요가 풍부하다 보니 투자자들의 발길도 꾸준하다. 특히 올해 본격적으로 은퇴를 앞두고 있는 베이비붐 세대들이 퇴직 후 고정적인 수익을 얻기 위해 오피스텔 투자로 많이 유입되고 있는 실정이다.

여기에 아파트시장이 DTI규제로 진입장벽이 높아지고, 집값도 2007년 이후 최고 수준에 올라와 있어 투자가 쉽지 않은 점도 오피스텔 인기에 일조하고 있다는 평이다. 오피스텔은 DTI규제에서 자유로워 매매가의 최대 50%까지 대출을 받을 수 있어, 아파트와 비교하면 투자진입이 수월한 편이다. 또 강남권 아파트들의 경우 3.3㎡당 4,000만 원을 호가하는 상황에서 더 이상 시세차익을 보기 어렵다고 판단한 투자자들이 오피스텔, 상가 등의 수익형 부동산으로 돌리게 했다.

이런 이유로 오피스텔 매입문의는 늘고 있지만 막상 매물은 없고 호가만 오르고 있는 상태다. 현재 강남권 테헤란로 오피스텔 평균 3.3㎡당가는 1,011만 원 선으로 임대료는 보증금이 평균 1,125만 원에 월 93만 원 가량이다. 2008년 삼성타운 이주 및 신분당선 개통 등의 수혜로 매매가가 오른 이후 2년 동안 보합세를 유지했었다. 그러나 최근 투자수요가 늘어나면서부터 강남역 역세권을 중심으로 호가가 상승하고 있어, 앞으로 테헤란로 오피스텔 가격이 2~5%가량 상승할 가능성이 높다고 인근 중개업소들은 분석했다.

강남 오피스텔 연평균 5.8% 수익률
강남역 역세권 가장 인기 높아

강남∙역삼∙선릉 일대 오피스텔의 연평균 월세수익률(세전)은 5.83% 수준이다. 높은 수준은 아니지만 최근 저금리 일반 시중은행 적금금리가 4% 안팎인 것을 감안하면 투자할 만하다는 평이다. 여기에 강남 오피스텔의 경우 공실률이 거의 0%에 가까워 임대수익이 꾸준하다는 점도 매력이다.

특히 강남∙역삼∙선릉 등 3개 권역 중 강남역 주변의 오피스텔이 가장 인기가 높은 편이다. 새 오피스텔이 많은데다 주변에 학원이나 편의시설 등이 잘 갖춰져 있어 20~30대 초반의 젊은층들이 선호한다. 여기에 삼성타운 입주와 주변 롯데칠성부지 개발, 신분당선 개통 등 여러 호재를 안고 있어 투자수요도 늘고 있는 실정이다.

역삼역, 선릉역 주변의 경우 수요에 비해 공급이 부족한 실정이다. 신규 오피스텔이 들어설 부지가 없는데다 기존 오피스텔도 수요에 비해 공급이 부족한 상태라 공실률이 0%에 가깝다. 선릉역의 Y중개업소 실장은 “월세 물건이 나오면 일주일이 안되 계약이 이뤄진다”며 “대기업의 인사이동 기간에는 임대를 받기 위해 예약을 해야 할 정도”라고 전했다.

현재 강남역 역세권에서 가장 인기가 많은 곳은 쌍용플래티넘밸류로 공급 63㎡(19평형)가 3억 3,500만 원 선이다. 이 곳은 전용률이 75%에 달해 다른 오피스텔에 비해 실주거면적이 넓고 주거환경이 쾌적해 가격수준이 높다. 보증금은 2,000만 원이고, 월 130만 원의 임대료를 받고 있다.

이 외에도 대우디오빌플러스는 공급 60㎡(18평형)가 2억 3,500만 원 대로 임대로는 보증금 1,000에 월 95만 원 수준, 목화밀라트는 56㎡(17평형)가 2억 1,500만 원 선으로 보증금 1,000만 원에 월 100만 원 선이다.

역삼역 주요 오피스텔로는 LG에클라트와 두산위브센티움 등이 있다. 이 중 LG에클라트 인기가 높은 편이다. 각 호당 한 대씩 주차공간이 마련돼 차량을 가지고 있는 수요자들에게 인기가 높다. 63㎡(19평형)는 1억 9,000만 원 선으로 보증금은 1,000만 원에 월 85만 원이다. 두산위브센티움은 60㎡(18평형)가 1억 8,250만 원, 보증금 1,000만 원에 월 85만 원으로 LG에클라트와 비슷한 수준이다. 하지만 주차장을 사용하기 위해서는 월 5만 원의 주차료를 납부해야 하는 것이 단점이다.

선릉역 역세권은 롯데골드로즈2, LG선릉에클라트와 선릉대림아크로텔를 눈 여겨 볼 만 하다. 롯데골드로즈2 63㎡(19평형)의 가격은 2억 원 선으로 보증금 1,000만 원에 월 90만 원이다.

LG선릉에클라트와 선릉대림아크로텔은 삼릉공원과 접해있어 주거환경이 쾌적한데다 다른 오피스텔에 비해 주변환경이 조용한 편이어서 임대수요자들의 연령대가 조금 높은 편이다. LG선릉에클라트 66㎡(20평형) 매매가는 2억 1,000만 원 대로 보증금이 1,000만 원이고, 월세가 95만 원이다. 선릉대림아크로텔 66㎡(20평형)는 2억 6,000만 원에 매입할 수 있고, 보증금 1,000만 원에 월 105만 원의 임대수익이 나온다.

강남 오피스텔의 경우 연평균 5.8% 수준으로 수익률이 그리 높은 편은 아니다. 하지만 공실이 없어 꾸준한 임대수익이 보장되는데다 강남권의 경우 수요에 비해 공급이 부족한 만큼 앞으로 장기적인 투자성도 높다고 평한다. 굿모닝부동산의 김주만 대표는 “모든 오피스텔의 수익률이 높은 것은 아니다”며 “역세권의 업무∙주거 겸용 오피스텔에 투자해야 수요층이 다양해지고 세금혜택도 얻을 수 있어 투자성이 높다”고 조언했다.

부동산뱅크 김두연 기자 emym283@neonet.co.kr

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