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[2010년 시황결산] 집주인은 집값 떨어져 ‘한숨’, 세입자는 전셋값 올라서 ‘한숨’

[부동산뱅크 2010/12/25 - 조회:53743]

2010년 아파트시장은 고난의 연속이었다. 집값은 떨어지는데, 전셋값은 오른데다 규제완화와 저금리 기조에도 불구하고 시장은 좀처럼 회복되지 못했다. 여기에 미분양은 계속해서 적체되고, 보금자리 공급, 대출금리 상승 등은 시장회복의 발목을 잡고 있는 상태다.

올해 집주인들 손해 봤다
수도권 평균 3.25% 떨어져, 집 안사는 이유 있었네

부동산뱅크 조사에 따르면 수도권 아파트값은 한 해 동안 3.25%▼ (3.3㎡당 1,228만→1,188만 원)가 떨어졌다. 지역별로는 서울 2.43%▼ (3.3㎡당 1,789만→1,745만 원), 경기도 3.44%▼ (3.3㎡당 954만→921만 원) 인천 0.95%▼ (3.3㎡당 781만→773만 원) 등 수도권 전역이 집값하락으로 홍역을 앓았다.

특히 불황에도 좀처럼 떨어지지 않던 강남권의 하락도 눈길을 끈다. 서울 서초, 강남, 송파 등 강남 3개구는 1년 동안 1.81%▼ (3.3㎡당 2,615만→2,567만 원) 하락했다. 개별 지역으로는 송파구가 4.92%▼(3.3㎡당 2,522만→ 2,398만 원), 강남구가 2.47%▼(3.3㎡당 3,466만→ 3,381만 원) 등으로 떨어진 반면, 서초구는 0.89%▲(3.3㎡당 2,806만→ 2,831만 원) 반등해 위기에 강한 모습을 보였다.

서초구의 경우 전통적인 부촌으로 경기흐름에 큰 영향을 받지 않는데다 반포유도정비전략 수립 등의 영향으로 수요가 꾸준했다. 개별단지로 살펴보면 잠원동 한신12차(10.29%▲), 한신14차(8.10%▲), 방배동 롯데캐슬로제(6.91%▲), 대림e편한세상3차(6.13%▲) 등 고가아파트들이 서초구 상승세를 이끈 것으로 분석된다. 잠원, 반포지구는 유도정비전략 구역으로 개발되면서 인기가 높아졌고, 방배동은 재건축 사업 추진 등으로 기대가치가 높아진 것으로 풀이된다.

반면, 버블세븐(3.62%▼)도 불황은 벗어나지 못했다. 지역별로는 분당 3.76%▼(3.3㎡당 1,600만→ 1,540만 원), 목동 3.71%▼(3.3㎡당 2,402만→ 2,313만 원) 용인시 3.44%▼(3.3㎡당 1,049만→ 1,013만 원), 평촌 3.10%▼(3.3㎡당 1,302만→ 1,262만 원) 등을 기록하며, 버블세븐이란 말을 무색하게 했다.

하지만 구별로 살펴보면 오른 곳도 많았다. 은평구가 3.13%▲(3.3㎡당 1,163만→ 1,199만 원), 종로구 1.24%▲(3.3㎡당 1,466만→ 1,485만 원), 중구 0.72%▲(3.3㎡당 1,649만→ 1,660만 원) 등의 순으로 올랐다. 이들 지역은 3.3㎡당 평균 매매가가 1,000만 원 안팎의 저렴한 아파트가 많은 지역들로 수요가 몰리면서 상승장을 연출했다.

경기도도 인기지역은 모두 하락한 반면, 저가아파트가 많은 경기외곽지역은 상대적으로 오름세를 기록해 눈길을 끌었다. 지역별로 살펴보면 과천시 8.42%▼(3.3㎡당 3,456만→ 3,165만 원), 의정부 4.25%▼(3.3㎡당 843만→ 807만 원), 성남시 3.99%▼(3.3㎡당 1,133만→ 1,088만 원), 화성시 3.81%▼(3.3㎡당 690만→ 664만 원), 안양시 3.52%▼(3.3㎡당 1,051만→ 1,014만 원) 등 서울과 인접한 위성도시들의 아파트값이 많이 하락했다.

주변 강남, 하남, 구리, 남양주 등 서울 주변으로 저렴한 보금자리주택이 대규모로 공급된데다 김포, 파주, 고양, 판교, 용인 등의 입주여파도 큰 영향을 차지한 것으로 보인다.

이에 반해 연천군 15.14%▲(3.3㎡당 352만→ 406만 원), 가평군 9.06%▲(3.3㎡당 495만→ 540만 원), 양평군 7.03%▲(3.3㎡당 664만→ 710만 원), 오산시 4.83%▲(3.3㎡당 596만→ 624만 원) 등 경기 외곽에 위치한 곳은 상승세를 기록했다. 

한편, 인천은 대부분 지역의 아파트값이 떨어졌다. 중구 3.40%▼(3.3㎡당 851만→ 822만 원), 남동구 2.34%▼(3.3㎡당 791만→ 772만 원), 연수구 2.23%▼(3.3㎡당 875만→ 856만 원), 계양구 1.93%▼(3.3㎡당 733만→ 719만 원), 부평구 0.72%▼(3.3㎡당 822만→ 816만 원) 등 주요 지역들은 모두 하락한 반면, 남구 0.85%▲(3.3㎡당 702만→ 708만 원), 동구 0.32%▲(3.3㎡당 653만→ 655만 원) 등은 집값이 소폭 상승했다.

인천은 서울 수요의 투자가 절실한 곳이다. 송도, 청라, 영종도 등 경제자유구역들에서 계속 공급이 발생하는데다 기존 논현지구, 남동구, 부평구 등도 대규모 택지로 조성된 곳이 많다. 여기에 보금자리인 구월지구까지 공급되면서 내부 수요만으로는 공급을 모두 충족하기에는 힘겨운 실정이다. 이 때문에 서울, 경기권역의 부동산시장이 언제 살아나느냐가 인천 부동산시장의 활성화에도 많은 영향을 미칠 것으로 판단된다.

수도권 매매가 대비 전세비율 43%
부동산만 서민정책 없나? 1년 동안 7.23% 올라

서민들에게 안정적인 주택공급의 시발이 전셋값 안정으로부터 온다는 것은 누구나 알고 있는 사실이다. 그러나 올해 전세시장은 고공행진이었다. 보금자리 등의 대규모 물량공세도 실질적인 임대수요자들에겐 도움이 되지 않았다.

부동산뱅크 조사에 따르면 수도권 전셋값은 지난해 7.68%▲ (3.3㎡당 441만→ 475만 원) 오른 것에 이어 올해에도 7.21%▲ (3.3㎡당 477만→512만 원)가 올랐다. 현재 수도권의 3.3㎡당 평균 매매가가 1,188만 원인 것을 감안하면, 매매가 대비 전세가 비율이 43%에 다다른다.

지역별로는 서울 8.47%▲(3.3㎡당 647만→702만 원), 경기 6.90%▲(3.3㎡당 398만→425만 원), 인천 6.97%▲(3.3㎡당 327만→350만 원) 등을 기록하며, 세입자들의 고충만 늘어났다.

서울 지역에서는 서초구 13.37%▲(3.3㎡당 932만→1,507만 원), 송파구 11.25%▲ (3.3㎡당 890만→800만 원), 성동구 11.19%▲ (3.3㎡당 655만→728만 원), 동작구 10.66%▲ (3.3㎡당 641만→709만 원) 등 서울 전지역의 전셋값이 상승했다. 특히 서초구(1,057만 원)와 강남구(1,055만 원)의 경우 전셋값이 3.3㎡당 1,000만 원을 넘어서면서, 비강남권 3.3㎡당 평균 매매가와 비슷한 수준으로 올라섰다.

경기도에서는 광명시가 15.96%▲(3.3㎡당 655만→728만 원), 의왕시 13.72%▲ (3.3㎡당 464만→527만 원), 성남시 13.00%▲(3.3㎡당 583만→659만 원), 하남시 12.46%▲ (3.3㎡당 467만→525만 원) 등의 순으로 올랐다. 특히 광명, 성남, 하남 등은 서울 접근성이 뛰어나 전세수요가 풍부하다. 특히 올해에는 위례, 하남 등의 보금자리 청약을 위해 이주 수요가 많았던 것도 전셋값 상승요인 중 하나다.

세입자들이 많이 찾는 1기 신도시에서는 분당이 13.54%▲(3.3㎡당 621만→706만 원)러 가장 많이 올랐고, 이어 평촌 9.09%▲ (3.3㎡당 601만→656만 원), 중동 5.88%▲ (3.3㎡당 462만→489만 원), 산본 3.59%▲ (3.3㎡당 482만→499만 원) 등이 오른 반면, 일산의 경우 1.15%▼(3.3㎡당 498만→492만 원) 유일하게 하락했다.

분당은 판교 등에서 전세계약이 만료된 이주 수요들과 분당 내 계약 만료된 수요자들이 몰리면서 전셋값이 올랐다. 반면, 일산은 파주교하신도시, 식사지구 등 주변 지역에 공급물량이 증가하면서 전셋값이 영향을 받은 것으로 풀이된다. 여기에 내년 1월께 덕이지구 입주까지 예정돼 있어 일산 전셋값은 한동안 큰 상승폭은 없을 것으로 분석된다.

한편, 인천도 매매가와 달리 전셋값은 강세를 유지하고 있다. 송도신도시가 들어선 연수구는 10.22%▲(3.3㎡당 358만→395만 원)로 가장 많이 올랐고, 남동구 9.53%▲(3.3㎡당 333만→365만 원), 동구 8.93%▲ (3.3㎡당 298만→315만 원), 남구 7.11%▲ (3.3㎡당 309만→331만 원) 등이 그 뒤를 이었다.

부동산뱅크 장재현 팀장 JJH@neonet.co.kr