⑥[아파트 투자수익]올 서울 아파트 금리 4배 이상 벌어

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⑥[아파트 투자수익]올 서울 아파트 금리 4배 이상 벌어

[부동산뱅크 2005/12/15 - 조회:7734]

2005년은 그 어느 때보다 부동산 투자 열풍이 거센 한 해였다. 특히 앉은 자리에서 호가가 수 천만 원 이상 뛸 정도로 아파트 시장에서의 투자 열기는 차라리 광풍에 가까웠다. 이에 정부는 서둘러 부동산 안정화 정책의 종합판인 ‘8.31 대책’을 발표했지만 이미 커진 불씨를 잠재우기는 역부족이었다.

이런 현상의 이면에는 지속되는 저금리 기조 속에 아파트만이 안정적이면서도 높은 수익률을 낼 수 있다는 인식이 자리잡고 있었기 때문으로 분석된다. 즉, 같은 금액으로 아파트를 샀을 때 은행에 맡기는 것보다 더 큰 수익을 낼 수 있다는 것.

실제 올 한해 아파트값 변동률에 따라 발생하는 자본수익과 임대수익을 합한 투자수익률은 전국이 12.16%를 기록, 4%를 넘지 못하는 시중 예금 금리를 크게 웃돌았다. 특히 아파트 가격이 급등했던 일부 지역을 중심으로 자본수익률이 높아짐에 따라 투자수익률도 큰 폭으로 오르는 양상을 띠었다.

서울 아파트 투자수익률 14.75%

강남권 빅3 평균 투자수익률 25% 넘어

부동산뱅크 리서치센터에 따르면 올 한해 서울 아파트 투자수익률은 14.75%에 이르는 것으로 조사됐다. 이는 연 초 1억 원 아파트를 매입해 임대를 놓다가 11월 말 되팔았다면 1,475만 원의 수익을 올렸음을 의미한다. 1월 기준 정기예금 평균 금리가 3.38%였던 것을 감안할 때 1억 원을 은행에 예치해둔 경우보다 수익이 4배 이상 좋았던 셈이다.

서울 구별 투자수익률을 살펴보면 송파구(27.55%), 서초구(27.42%), 강남구(22.55%), 강동구(16.86%), 양천구(15.88%)가 서울 아파트 투자수익률을 웃돈 것으로 조사됐다.

가장 높은 수익을 낸 송파구는 임대수익률이 1.68%로 조사돼 서울 25개 구 중 23위에 그쳤다. 하지만 법조타운 호재, 잠실5단지 일반상업지역 용도변경 추진, 거여뉴타운 선정, 송파 미니신도시 개발 계획 발표, 제2롯데월드 건설 등 각종 호재가 겹치며 자본수익률은 25.87%를 기록, 전체 투자수익률 1위에 등극했다.

재건축 아파트가 몰려 있는 서초구와 강남구 역시 비싼 매매가에 비해 전세가는 낮게 형성돼 각각 1.84%, 1.61%의 저조한 임대수익률을 보였다. 반면 아파트 가격 상승을 주도했던 재건축 아파트와 중대형 아파트의 약진으로 자본수익률이 높아지며, 투자수익률은 2위와 3위로 올라섰다.

뛰어난 지역 커뮤니티를 바탕으로 고공 행진을 하고 있는 양천구는 학군 수요까지 몰리며 자본수익률 13.64%, 임대수익률 2.24%를 기록했다. 서울시 전체 자본수익률 13.50%와 임대수익률 2.26%와는 비슷한 수준에 형성돼 자본수익률에만 의존한 강남권에 비해 비교적 안정적인 수익 구조를 보였다.

여의도 재건축 아파트를 중심으로 가격이 크게 뛰었던 영등포구는 14.47%의 투자수익을 얻었고 서울숲 개장 및 뚝섬 상업용지 최고가 낙찰에 힘입은 성동구는 11.95%의 수익률을 보였다. 이어 국립중앙박물관 개관 및 초고층 주상복합 파크타워 분양 등으로 화제를 뿌린 용산구(11.72%), 청계천 개장 호재와 맞물린 중구(10.80%), 주변 재개발과 새 아파트 입주가 있었던 동작구(10.68%)가 뒤를 이었다.

투자수익률이 10%가 넘은 지역의 특징은 아파트 가격이 크게 오름에 따라 자본수익률이 높게 나타났다는데 있다. 즉, 시세 차익에 의한 매매가 변동률이 투자수익을 이끌었던 셈이다.

한편, 동작구(2.73%), 성동구(2.57%), 중구(2.46%), 영등포구(2.39%)를 제외한 나머지 구는 서울시 평균 임대수익률(2.26%)에도 미치지 못해 임대 사업을 하기에는 적절치 않은 것으로 나타났다.

투자수익률에서는 시중 금리를 밑돌았던 중랑구(2.75%), 금천구(3.74%), 동대문구(3.86%), 성북구(3.97%), 노원구(4.05%)는 임대수익률만큼은 오히려 높게 조사돼 임대 사업의 최적지임이 드러났다.

자본수익률에서 유일하게 마이너스 수익률을 기록했던 중랑구는 임대수익률 3.11%로 3.21%의 노원구에 이어 두 번째로 높은 임대수익을 올렸다. 금천구(2.80%), 동대문구(2.92%), 성북구(2.94%) 역시 서울 평균 임대수익률을 상회하는 수준의 수익률을 보였다. 이는 이들 지역이 낮은 매매가에 비해 전세 수요가 많기 때문으로 분석된다.

중소형·대형 평형 간 수익률 최고 8.21% 차이

15평 이하 초소형, 재건축 수요로 투자수익률 1위

평형별로는 15평형 이하의 초소형과 46평형 이상의 대형 평형의 투자수익률이 21.64%, 20.53%로 가장 높게 나타났다.

15평형 이하의 경우 대부분 재건축 아파트로 자본수익률이 컸던 것으로 보인다. 실제 해당 아파트의 자본수익률은 20.55%인 반면 임대수익률은 1.09%로 조사됐다. 재건축 호재를 바탕으로 아파트값은 비쌌지만 노후한 시설 탓에 임대료는 낮게 형성됐다는 것을 의미한다.

46평형 이상의 투자수익률은 올 한해 대형 아파트에 대한 선호도를 그대로 드러낸 셈이다. 자본수익률 18.52%, 임대수익률 2.00%로 시세 차익이 투자수익률의 대부분을 차지했지만 대형 평형의 꾸준한 임대 수요에 힘입어 임대수익률도 비교적 안정적인 모습을 보였다.

16~26평형의 중소형 평형과 26~45평형의 중대형 평형은 각각 12.32%와 13.31%의 투자수익률을 기록했다. 그 중 임대수익률은 2.44%와 2.43%를 차지해 임대에 있어서는 소형, 대형보다 선호도가 더 높게 나타났다.

한편, 올 한해 매매차익이 가장 컸던 아파트는 강남구 삼성동 아이파크로 조사됐다. 65평형은 1월 20억 8,500만 원이었지만 11월 현재 31억 원으로 올라 무려 11억 1,500만 원이 오르는 기염을 토한 것. 특히 아이파크는 55평형, 59평형, 63평형, 73평형에서 7억~9억 5,000만 원까지 올라 가장 많이 오른 아파트 10개 중 5개나 올리는 저력을 발휘했다.

그 외 초고층 재건축 논란과 함께 가격이 폭등했던 압구정동 구현대 1차, 구현대 6차, 신현대 아파트가 한해 동안 6억 6,000만 원 이상 올라 10위 안에 들었다.

경기도 아파트 투자수익률 11.05%

분당, 평촌, 산본 고공행진

서울 지역 만만치 않게 경기도 및 5대 신도시의 투자수익률도 크게 올랐다. 신도시를 제외한 경기도의 자본수익률은 8.46%, 임대수익률은 2.59%로 총 투자수익률은 11.05%로 집계됐다. 서울 평균 자본수익률에 비해 4.04%가 낮게 나왔지만 임대수익률은 0.33% 높게 조사돼 매매가 대비 전세가 비중이 높았던 것으로 분석된다.

분당, 평촌, 산본, 일산, 중동 등 5대신도시의 총 투자수익률을 살펴보면 판교 효과로 가격이 급등 양상을 띠었던 분당이 26.13%로 가장 높게 나타났다. 이어 23.95%를 기록한 평촌, 16.43%의 산본, 15.22%의 일산이 뒤를 이었다. 중동은 자본수익률이 -1.25%로 마이너스 보였던 탓에 2.29%의 임대수익률에도 총 1.71%의 투자수익률을 보이는데 그쳤다.

한편, 총 투자수익률에서는 신도시 중 3위였던 산본은 임대수익률은 3.31%로 가장 높게 조사됐다. 분당·평촌에 비해 매매가가 높지 않아 매매가 대비 전세가 비율이 높지 않은데다 전세 수요가 많이 몰려 임대수익은 최고를 기록한 것으로 보인다.

경기 지역 평형별 총 수익률은 46평형 이상 대형 평형이 20.90%로 수익률이 가장 높았다. 성남, 용인 등 상반기 아파트 가격을 이끌었던 지역에서 대형 평형 위주로 가격이 오름으로써 나타난 결과이다. 하지만 매매가에 비해 전세가 비중은 높지 않아 임대수익률은 1.97%에 그쳤다.

26~45평형 중대형 평형은 16.17%의 수익을 올렸으며 16~25평형 중소형 평형은 8.01%, 15평 이하의 소형 아파트는 수익률 -10.78% 기록해 큰 평형 위주로 높은 수익이 난 것으로 분석됐다.

하지만 임대수익률은 16~25평형(2.91%), 26~45평형(2.50%)로 나타나 중형 평형 위주로 임대 수요가 많았던 것으로 보인다.