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˝강북개발 결정판 용산을 주목하라˝

[부동산뱅크 2008/02/27 - 조회:10857]

강북개발의 핵인 용산이 탈바꿈 중이다. ‘제2테헤란로’를 꿈꾸는 한강로 2~3가 상업지역은 초고층 빌딩들이 속속 들어서고 있고, 용산개발의 ‘결정판’이라고 할 수 있는 국제업무지구 개발사업은 오세훈 시장의 야심작인 ‘한강르네상스’ 개발과 연계되면서 사업이 급물살을 타고 있다. 여기에 MB효과로 4차뉴타운 후보지로 유력시 되고 있는 서계∙청파일대 매수세는 후끈 달아오르고 있다.



서부이촌동 3.3㎡당 1억 5,000만 원, 1년 새 3배↑



용산 개발바람이 거세지면서 투자자들의 이목이 집중되고 있다. 현재 용산지역은 부도심 재생사업, 유턴프로젝트, 국제업무지구 개발사업, 한남뉴타운, 미군기지 민족공원 조성, 4차뉴타운 검토 등 구 전체가 하나의 ‘개발 덩어리’라 표현해도 과언이 아니다. 짧게는 5년 길게는 20년 이상 지속되는 장기 사업들이다.



서울시는 지난 2001년 7월 서울역~한강대교 북단(약 4㎞)에 이르는 332만㎡(약 100만평)에 도시환경정비구역 5곳, 특별계획구역 10곳, 주택재개발구역 1곳 등 총 16개 구역을 ‘용산지구단위계획구역’으로 지정했다. 이중 서울역과 용산역이 정비사업을 통해 민자역사로 새롭게 단장을 했고, 용산파크자이(310가구), 시티파크(629가구), 대우월드마크(160가구) 등도 입주를 마친 상태다. 여기에 오는 10월 용산공원남측구역 정비사업을 통해 파크타워(888가구)가 입주하고, 국제빌딩 주변, 용산역전면부지, 용산구역남측, 신계동구역 등이 올해 안으로 착공에 들어간다.



한강로3가 40번지 일대와 국제빌딩 인근 지분가격은 16㎡(5평) 미만이 3.3㎡당 1억 4,000만 원선, 33㎡(10평) 안팎이 3.3㎡당 1억 원선, 49㎡(15평) 안팎이 3.3㎡당 8,000만 원선이다. 이는 1년 전에 비해 무려 50%이상이 뛰었다.



지난해 10월 관리처분인가 총회를 개최한 국제빌딩 주변 4구역의 경우 조합원 평가액이 평균적으로 3.3㎡당 5,600만 원, 비례율 132%, 조합원 분양가 3.3㎡당 3,100만 원선으로 발표됐다. 33㎡지분을 매입해 165㎡를 배정받는다고 했을 때 5억 5,000만~6억 원 가량의 추가부담금이 예상된다. 인근 파크타워 165㎡가 3.3㎡당 4,000만 원선에 시세가 형성돼 있어 4~5억 원선의 시세차익을 기대할 수 있다.



황금공인 김주섭 부장은 “사업초기 단계 구역들도 지분시세는 비슷하게 형성돼 있지만 초기 투자자금이 15억 이상이 드는 만큼 웬만한 재력가가 아닌 이상 투자하기 힘들어 매수세는 끊겨 있는 상황이다”고 전했다.



한편, 국제업무단지와 한강르네상스사업의 수혜지역인 서부이촌동 일대는 보상문제로 침울하기만 하다. 국제업무지구는 도심재개발사업 형태로 진행되기 때문에 공시가격을 토대로 한 감정가로 보상이 이뤄지게 되기 때문이다. 국제업무예정지구 내에서 시유지가 차지하는 면적은 전체의 12%(6만㎡)로 대부분 서부이촌동에 속해 있다.



현재 서부이촌동지역에는 대림, 성원, 동원아파트를 비롯해 시유지에 위치한 중산, 시범아파트와 연립주택 493가구, 단독 다세대 102가구 등 총 2,193가구가 살고 있다. 이들 단지에는 보상문제로 인해 아파트 단지에 “2년 된 아파트 철거 웬 말이냐”, “서부이촌동은 우리의 삶의 터전이다 사유재산 침해하는 사업 철회하라” 등의 대형 플랜카드가 곳곳에 걸려있다.



시장분위기도 썰렁하기만 하다. 서부이촌동 인근 부동산 관계자는 “이 일대는 13㎡(4평) 안팎이 3.3㎡당 1억 5,000만 원선, 33㎡(10평) 안팎이 3.3㎡당 1억 원선이라며 이는 지난해 8월 서부이촌동 개발발표 후 3배 이상 뛰었다”고 전했다. 이어 “시세가 급등한데다 입주권을 받기 위해서도 실거주 및 세대원 전원 무주택자라는 요건을 충족해야 하기 때문에 거래는 이뤄지지 않고 있는 실정이다”고 전했다.

서계∙청파구역 ‘MB효과’로 매수세 살아나



한강로일대와 서부이촌동과는 달리 서계∙청파동 재개발구역은 MB효과로 매수세가 살아나고 있다. 이 당선인은 서울시장 시절 강북을 중심으로 뉴타운 사업을 적극 추진했고, 대선 때는 공약을 통해 재개발 확대와 규제 완화를 내세웠다. 오세훈 서울시장이 “4차 뉴타운에 대해 아직 계획이 없다”고 못박았음에도 불구하고 투자자들은 실용정부가 출범하면 관련 사업이 탄력을 받을 것이란 기대감으로 그 동안 시세 상승폭이 적었던 '4차뉴타운' 예정지에 눈독을 들이고 있다.



용산에서 재정비촉진지구로 추진되고 있는 지역은 서계동, 청파동 일대(20만 5,951㎡)와 원효로3,4가 일대(61만 1,903㎡)로 지난 3차뉴타운 선정시 균형발전촉진지구로 신청했지만 탈락한 곳이다. 현재 이 구역들은 재정비촉진지구지정 신청을 위한 타당성 검토용역이 추진 중으로 이미 2006년 6월 29일부터 개발행위허가제한구역으로 묶여 있다.



용산 부동산산컨설팅회사 리슈의 최계형 이사는 “용산구에서는 중심지형 재정비촉진지구로 개발을 적극적으로 검토하고 있는데다 경부고속철도(KTX)와 인천국제공항철도 개통 등의 발전가능성을 감안했을 서울역이 가까운 서계∙청파일대가 유력하다”고 전했다.







현재 서계동 일대 지분시세는 빌라 33㎡(10평) 안팎이 3.3㎡당 5,000만~5,200만 원선, 49㎡(15평) 안팎이 3,500만~3,800만 원, 근린상가 21㎡(6평) 안팎이 3.3㎡당 7,000만~9,000만 원선에 시세가 형성돼 있다.



다복공인 오효석 대표는 “ 지난 2004년 균형발전촉진지구 얘기가 나오면서부터 가격이 꾸준히 상승세를 이어갔지만 대선이 직후 도촉지구 지정에 대한 기대감으로 3.3㎡당 500만 원가량 상승했다”며 “문의 전화도 하루에 20통 이상 걸려올 정도로 투자자들의 관심이 많다”고 전했다.







부동산뱅크 이정민 기자 leejm@neonet.co.kr

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