부동산 정보포털에서 거래포털로!

강동구 재건축, 하반기 노려볼 만

[부동산뱅크 2008/06/19 - 조회:8953]

강동구 재건축 시장의 장기불황이 이어지고 있다. 지난 2006년 12월 집값이 최고가를 찍은 이후 집값을 잡기 위한 정부의 강도 높은 부동산 규제 정책이 효과를 발휘하면서 매수세가 뚝 끊긴 것은 물론 아파트값도 무너져 내리고 있는 것이다. 특히 최근 들어서는 세금 회피용 급매물이 속출한데다 롯데캐슬퍼스트(강동시영1단지 재건축)의 입주를 앞두고 인근 재건축 단지에 일시적으로 거주하던 입주예정자들이 집을 내놓으면서 물량만 쌓이고 있는 실정이다.

실제, 강동구 일대 재건축 아파트값은 지난 2006년 12월 이후(고점) 17개월 동안 무려 -13.09%(3.3㎡당 3,461만→3,008만 원)가 곤두박질 친 것으로 나타났다. 이는 같은 기간 강남구(-0.06%)와 송파구(-6.86%) 변동률보다도 높은 수치며, 반등의 기미를 보이고 있는 서초구(0.17%)와는 대조적인 모습이다. 이러한 상황이 지속되면서 강동구 재건축 단지 소유자들이나 매수를 염두에 두고 있는 투자자들의 경우 매매타이밍을 언제로 잡아야 할지 갈피를 못 잡고 있다. 이에 강동구 재건축 단지 매매 타이밍에 대해 살펴봤다.  

강동구 재건축 단지의 이동평균선을 살펴본 결과 하반기쯤 매수타이밍이 다가올 것으로 조사됐다. 현재 강동구 재건축의 경우 지난해 9월 3.3㎡당 매매가가 단기선을 뚫은 데 이어 11월에는 중•장기선 아래까지 떨어지면서 본격적인 하락국면으로 접어든 상태다.

사실, 강동구 재건축 단지는 지난 20년간 단 한번의 매도타이밍을 맞았을 뿐 그 외 시점에는 단기•중기•장기이동평균선이 모두 뚫린 적이 한 번도 없었을 만큼 강세장을 연출했던 곳이다. 외환위기에 직면했던 1998년 당시에도 10월과 11월 단기와 중기선 아래로 잠시 위치했지만 12월부터 상승장을 연출했고, 8.31 대책이 발표된 2005년 역시 9~10월 잠시 주춤한 이후 11월 다시금 단기•장기선을 돌파하는 등 회복속도가 빨랐다.

하지만 단기, 중기선을 거쳐 장기선 아래로까지 떨어진다면 다시 일어서는 데에는 오랜 시일이 걸리는 것으로 나타났다. 지난 2003년 10월 29일 부동산 규제 대책이 발표된 직후 단기선이 붕괴됐고, 2004년 1월에 이르러서는 심리적 지지선인 장기이동평균선 아래로까지 무너지는 사태가 발생한다. 강동구는 집값 회복을 위해 3개월간 단기, 중기이동평균선을 하나씩 넘어보는 등 상승세에 탄력을 붙여 보지만 10월과 11월 차례로 단기와 중기선 밑으로 또 다시 떨어지면서 1년여에 걸친 장기 불황에 접어들게 된다.

계속된 하락세로 2004년 11월 바닥을 찍은 강동구 재건축 아파트는 하락 1년 만인 2005년 1월 단기선을 정복, 2월에는 중기•장기선을 모두 돌파하는 등 본격적인 상승국면에 돌입했다. 즉, 1년 1개월 만에 과거 집값 회복에 나선 것이다. 이때부터 강동구는 일시적으로 단기와 중기선이 뚫린 것을 제외하고는 상승세에 가속도를 붙여 2006년 12월 마침내 최고점까지 찍게 된다.

이러한 과거의 흐름을 비춰볼 때 강동구 재건축 단지의 하락세는 올 하반기까지 이어질 가능성이 크다. 지난 2004년 1월 바닥에서 1년여 만에 반등했던 것을 기억하면 하락국면으로 접어든 지난해 11월을 기준으로 1년이 되는 시점에 반등할 것으로 점쳐지기 때문이다. 따라서 따라서 강동구 재건축을 매입하고자 한다면 가격이 상승국면에 접어들기 전인 하반기까지 매입시점을 늦춰도 좋을 것으로 보인다.

부동산뱅크 김근옥 기자 kko@neonet.co.kr