부동산 정보포털에서 거래포털로!

서초 재건축 지금이 매수 적기

[부동산뱅크 2008/06/13 - 조회:20993]

‘기사회생(起死回生), 죽었다 다시 살아난다’는 뜻으로 최근 서초구 재건축을 두고 하는 말 같다. 2007년 1월 서초구 재건축 아파트의 평균 3.3㎡당 가격은 3,209만 원 선에 최고점을 찍은 후 그 해 5월 3,150만 원 선까지 떨어졌다. 그 후 집값이 다시 반등하기 시작하면서 2008년 6월 현재는 3.3㎡당 3,200만 원 선까지 회복한 상태다. 이는 올 초 이명박 정부가 들어서면서 강남 재건축 규제 완화에 대한 기대감이 높아지자 서초구 재건축 아파트의 가격이 상승한 것으로 분석된다.

그러나 서초구의 이러한 상승국면이 집주인들로서는 혼란스럽기만 하다. 현재 상승국면을 맞이했지만 강남권 재건축 시장의 불황으로 매매타이밍을 언제 잡아야 할지 갈피를 못 잡고 있기 때문이다. 이런 움직임을 반영하듯 지난 5월 매매가(3.3㎡당 3,202만→3,200만 원)가 한풀 꺾인 상태다. 이에 대한민국 부동산표준 부동산뱅크에서는 이동평균지수를 통해 서초구 재건축 단지의 매매타이밍에 대해 알아봤다.

서초구 이동평균선을 분석한 결과 매수자들이 매입을 서둘러야 할 때인 것으로 조사됐다. 지난해 12월부터 서초구의 3.3㎡당 매매가가 단기·중기·장기선을 넘어서면서 집값이 상승국면에 접어들었기 때문이다.

서초구는 IMF가 영향을 미친 1998년 5월~11월과 10.29대책의 후폭풍을 맞았던 2003년 11월~2004년 3월. 두 기간을 제외하곤 꾸준한 상승세를 보여왔다. 실제 이 지역은 지난 2005년 5월~2008년 5월까지 3년 동안 40%(2,286만→3,200만 원)의 가격상승률을 보이며, 불황이 없는 안정적인 투자처로 인식돼 왔다.

2003년 정부의 10.29대책이 발표된 이후 이듬해 6월 3.3㎡당 매매가가 단기선 아래로 7월에는 중기·장기선 아래로 가격이 떨어지면서 8개월 간 시장이 불황을 겪게 된다. 그 후 2005년 1월 3.3㎡당 매매가가 단기선 위로 2월에는 중기·장기선을 넘어서면서 서초구 아파트는 다시 상승국면을 맞이한다.

이와 같은 전례를 비춰볼 때 서초구는 앞으로 상승국면을 유지할 확률이 높다. 지난 2002년 5월과 2003년 1월. 두 기간 동안에도 서초구 3.3㎡당 매매가는 현재 이동평균선처럼 상승세를 타다 갑자기 약세로 돌아섰다. 하지만 한달 만에 다시 3.3㎡당 매매가가 오르면서 상승장을 이어 나갔다. 서초구는 가격이 떨어지더라도 장기간 침체에 빠져 있지 않고, 빠르게 회복하는 것이 특징이다. 이 같은 서초구 이동평균선의 특성을 고려하면 올 하반기까지 집값이 강세장으로 이어질 가능성이 높다. 다시 말해 매수자들은 가격이 더 오르기 전에 매입을 빨리 시도해야 하는 시기인 것이다.

위의 이동평균선 이론을 서초구 개별 재건축 단지에 대해 적용해 본 결과 경남아파트는 관망세를 유지해야 되고 반포동 한신1차와 잠원동 한신2차는 매입, 반포주공1단지는 매도시점에 다다른 것으로 조사됐다. 

우선 반포동 경남아파트는 매매타이밍을 늦춰야 한다는 분석이다. 지난해 10월 장기선이 3.3㎡당 매매가·단기·중기선을 넘어서면서 약세가 지속됐다. 하지만 이 시점부터 장기선이 우하향 하기 시작하면서 아래에 위치해 있던 3.3㎡당 매매가·단기·중기선과 같은 수치(3.3㎡당 2,844만 원)로 평행가도를 달리고 있기 때문이다.

경남아파트는 외환위기 때를 제외하곤 3.3㎡당 매매가가 장기선 아래로 떨어진 적이 없을 정도로 견고한 시장을 이루고 있었다. 그러나 2006년 12월 3.3㎡당 2,924만 원으로 최고점을 기록한 후 이듬해 2월 단기선, 4월 중기선, 5월 장기선이 3.3㎡당 매매가를 뛰어넘으면서 8개월 간 약세가 지속됐다. 현재 가격은 2006년 12월보다 3% 하락한 3.3㎡당 2,844만 원 선에 형성돼 있다.

그동안 이 단지는 3.3㎡당 매매가가 장기선 위로 꾸준히 올라 있었다. 이런 점을 감안하면 앞으로 장기선이 3.3㎡당 매매가 밑으로 떨어지면서 집값이 다시 반등할 수는 기대감을 가질 수 있다. 이에 따라 매도자들은 집값이 재도약할 수 있는 기대를 가지고 매도타이밍을 조금 늦출 필요가 있으며, 매수자들은 추후 시장상황을 봐가며 매수에 나서야 될 것으로 보인다.

한편, 반포동 한신1차는 현재 매수타이밍에 도달한 것으로 조사됐다. 지난 4월부터 아래에 위치했던 단기·중기선이 3.3㎡당 매매가와 동일한 수치로 평행을 유지하고 있으며, 장기선은 3.3㎡당 매매가 밑에서 서서히 상승하고 있기 때문이다.

이 단지는 외환위기 영향을 받은 1998년 5월~1999년 5월과 10.29대책의 여파가 몰려온 04년 4월~04년 12월 동안을 제외하고는 단 한번의 매도타이밍 없이 꾸준한 강세를 이어오고 있다. 실제 2005년 3월 3.3㎡당 3,320만 원 선이었던 매매가가 2008년 6월 현재 4,595만 원을 기록하며, 1.6배나 오른 상태다. 집값이 불안하더라도 일단 사두기만 하면 높은 수익률을 기록할 수 있었던 셈이다.

강남 재건축 단지들이 전체적으로 불황을 겪었던 2007년 한해 동안은 3.3㎡당 매매가가 맨 위에 위치해 있으면서 단기·중기·장기선과 평행한 보합에 머물렀다. 그러나 지난해 11월 1.16%(3.3㎡당 4,542만→4,595만 원) 집값이 오르면서 꾸준한 강세를 이어갔다.

이 단지의 이동평균선 추이를 분석해보면 보합에 머물다 상승국면으로 접어드는 경우가 많다. 이에 따라 현재 보합에 머물고 있는 이 단지의 경우 앞으로 상승국면을 맞이할 확률이 높다. 하지만 섣부른 판단은 금물. 최근 재건축 시장의 불황이 지속되고 있고, 정부도 재건축 규제 완화에 아무런 반응이 없는 상황이기 때문에 시장을 예의주시하면서 매수타이밍을 잡아야 한다.

이 단지는 IMF의 영향을 받았던 1998년 5월~1999년 5월과 10.29대책의 역풍을 맞았던 2004년 7월~2005년 2월. 두 기간 동안 3.3㎡당 매매가가 장기선 밑에 위치하며 아파트 값이 약세를 보였다. 그러나 두 기간을 제외하고는 매도타이밍은 나타나지 않은 것으로 조사됐다. 두 시점을 제외하고는 집값이 늘 강세를 띠었기 때문이다.

그러나 지난해 2월 3.3㎡당 3,300만 원 선의 최고 가격을 기록한 후 그 해 8월부터 매매가가 장기선 밑으로 떨어지면서 집값이 다시 약세장으로 돌아섰다. 실제 이 단지의 현재 3.3㎡당 평균가가 3,195만 원 선으로 최고점인 지난해 2월보다 3% 가격이 하락한 상태다.

잠원동 한신2차는 이동평균선이 약세장에 들어서더라도 오랫동안 정체되어 있지 않고 상승국면으로 빠르게 진입하는 특성이 있다. 이에 잠원동 한신2차의 상승세는 당분간 지속될 것으로 판단된다. 따라서 매수자들은 매입을 시도하는 것이 좋고, 매도자들은 매각시점을 늦춰야 한다는 평이다. 

반면, 반포주공1단지는 지난 5월 매도타이밍을 맞았던 것으로 분석된다. 지난 1월 3.3㎡당 매매가가 장기선을 뛰어넘으면서 집값이 상승국면을 맞은 듯 보였지만, 5월 매매가가 단기·중기·장기선 아래로 급격히 하락하면서 아파트값이 약세장을 띠고 있기 때문이다. 이에 지난 5월에 매도한 사람들은 현재 아파트를 보유하고 있는 사람보다 손해를 덜 보게 됐다.

반포 주공1단지는 가격예측이 불가능해 매수·매도자들은 매매타이밍을 쉽게 잡지 못할 것으로 보인다. 실제 이 단지는 2003년 9월(3.3㎡당 2,783만 원), 2005년 6월(3.3㎡당 3,556만 원), 2006년 3월(3.3㎡당 4,058만 원), 2006년 11월(3.3㎡당 4,837만 원) 등 3.3㎡당 매매가가 최고점을 꾸준히 경신하는 듯 보이지만, 실제로는 매매가가 단기·중기·장기선을 오르락 내리락을 반복하며 기복이 심한 모습을 보이고 있다.

이같이 가격상승률의 기복이 심한 이유는 저층 재건축 단지인 주공1단지의 경우 정부 정책에 따라 민감하게 영향을 받기 때문인 것으로 풀이된다. 따라서 반포주공1단지를 매도·매수할 때는 정부 정책과 주변 시장동향에 각별히 주의를 기울여야 할 필요가 있다.

부동산뱅크 장재현 기자 JJH@neonet.co.kr