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노후 주택 돈줄기 따라 새 아파트로 변신

[부동산뱅크 2008/05/21 - 조회:23045]

흑석뉴타운이 한수 이남에 위치, 후면에서 한강을 바라볼 수 있다면 마포, 용산, 성동 등지에 위치한 재개발 구역들은 전면에서 가능하다는 장점이 있다. 주방에서 설거지를 하면서가 아닌 거실에 앉아 유유히 흐르는 물줄기를 감상할 수 있는 것이다.

한수 이북 마포 거실에서 한강 내다봐 

이들 지역에 위치한 재개발 구역 중에서는 상수1·2구역의 사업속도가 가장 빠르다. 지하철 6호선 상수역이 5분 거리인 이들 구역은 조합설립까지 마친 상태로 이르면 내년 상반기 관리처분이 이뤄질 전망이다.

가격은 1·2구역이 비슷해 33㎡짜리 지분이 3.3㎡당 4,000만 원 이상이다. 또 66㎡ 안팎의 지분 시세는 3.3㎡당 2,500만 원 전후, 99㎡ 이상 지분은 1,700만~2,000만 원 선에 형성돼 있다. 가격이 비싼 탓에 거래는 많지 않다. 정보부동산컨설팅 심명인 실장은 “상수 재개발 구역은 쪼갠 지분이 거의 없는데다 한강 뷰가 좋을 것으로 기대돼 찾는 사람이 많다”며 “하지만 매물도 3~4건밖에 안 되는데다 가격도 비싸 발걸음을 돌리는 경우가 대부분”이라고 말했다.

한편, 서로 맞닿아 있는 이들 구역이지만 입지는 약간의 차이를 보인다. 우선 1구역은 2구역이 비해 경사가 심하다. 하지만 덕분에 한강 조망은 더 많은 층에서 될 것이라는 게 조합 관계자의 설명이다. 1구역 조합 관계자는 “설계하기 따름이겠지만 지형차가 있어 저층에서도 측면으로 한강을 볼 수 있지 않을까 생각한다”고 말했다.

반면, 2구역은 경사는 거의 없는 편이지만 신구강변연가 아파트가 가리고 있어 고층에서나 한강을 볼 수 있다는 게 조합측 입장이다.

아파트 규모는 기본계획 수립 과정에서 잠정 결정된 상태다. 1구역은 조합원수 213명에 224%의 용적률을 적용, 총 390가구가 계획돼 있다. 또 2구역은 구역지정 시 조합원수 292명, 용적률 223%, 총 408가구(임대 제외)로 설계한 바 있다. 두 구역 모두 면적 구성은 정해지지 않았지만 최소 면적을 99㎡대로 한다는 입장이다. 따라서 작은 지분을 갖고 있더라도 추가분담금이 늘어날 뿐 최소 99㎡대 아파트로 진입 가능할 전망이다.

지하철 5호선 마포역 역세권 단지인 용강2·3구역도 일부 가구에서 물줄기 감상을 할 수 있다. 현재 이들 구역은 구역지정 신청까지 해놓은 상태다.

지분 시세는 서로 비슷해 33㎡ 이하는 3.3㎡는 3,500만 원, 33~66㎡는 3,000만 원, 66㎡ 이상은 2,000만 원 선에 형성돼 있다. 다만, 2구역의 경우 99~132㎡대로만 지을 계획이라 작은 지분으로도 99㎡대로 들어갈 수 있지만, 3구역은 66~132㎡대로 다양하게 건설할 예정인 만큼 최소 33㎡ 이상 지분을 가져야 원하는 면적으로 배정을 받을 수 있다는 게 인근 중개업자의 설명이다.

현석2구역은 기본계획 수립 후 구역지정신청 준비에 한창이다. 지하철 6호선 광흥창역을 걸어서 이용할 수 있으며, 기본계획상 용적률 190%에 600가구 개발이 예정된 상태다. 한강변에 자리잡고 있지만 반도건설에서 짓고 있는 유보라 아일랜드 아파트가 단지 앞에 위치해 저층에서는 조망권을 갖기 어려울 것으로 보인다. S중개업소 관계자는 “중층 이상에서 측면으로나 한강이 보일 것”이라고 예측했다.

그럼에도 33㎡ 미만 지분은 3.3㎡당 4,000만 원 선으로 가격이 높은 편이다. 66~99㎡짜리 지분도 3,000만 원은 가져야 한다. 조합원수가 370명으로 조합원의 경우 대부분 중층 이상으로 배정될 것으로 기대되기 때문이다.

한남·금호 저층에서도 조망 걱정 없어

구 전체가 재개발 중이라고 해도 과언이 아닌 성동구에서는 금호20구역이 마지막 한강변 구역으로 남아 있다. 비록 정면이 아닌 측면으로 위치했지만 저층에서도 조망이 되는데다 중랑천 너머 서울숲까지 내다볼 수 있어 인기 지역으로 꼽힌다. 그러나 건물만 가진 협동연립 조합원들이 있어 투자자들의 주의가 요구된다. 정확한 조합원수 산정이 이뤄지지 못한 탓에 수익성이 악화될 수 있기 때문이다.

가격은 쪼갠지분 33㎡의 경우 3.3㎡당 2,000만 원 정도며, 원빌라나 원다세대 33㎡의 경우 3,000만 원 정도다. 또 66㎡ 이상 지분은 33㎡당 2,000만 원 이상이다. 부동산랜드 김진석 실장은 “금호20구역은 옥수동, 금호동 다른 구역들에 비해 쪼갠 지분이 없어 물건 규모가 큰 편”이라며 “이에 초기 투자비용이 커 거래는 많지 않다”고 말했다. 

현재 사업 단계는 사업시행인가까지 받은 후 내년 상반기 관리처분을 목표로 하고 있다. 시공사는 현대건설로 578가구(임대 101가구 포함), 46㎡(임대), 79~142㎡로 구성됐다.

한강 조망에서 둘째 가라면 서러울 한남뉴타운 2·4·5구역도 저층부에서부터 시원한 조망권을 가질 것으로 기대된다. 하지만 아직 기본계획 수립 단계에 있어 앞으로도 구역지정, 사업시행인가, 관리처분 등의 넘어야 할 산이 줄줄이 남아 있다. 투자를 위해서는 10년 정도의 장기투자는 각오해야 하는 셈이다. 구역 뒤편으로 남산이 위치해 고도제한을 받는 것도 투자자들에게는 걸림돌이다. 아파트 층고가 제한되면 일반분양이 줄어 투자수익이 낮아지는 탓이다.

4구역 조합 관계자는 “아직 구역, 용적률, 최고 층수 등은 정해진 바 없지만 남산 때문에 고층으로 올리지 못하는 것만은 사실”이라며 “이렇게 된 이상 차라리 고급 중층 단지로 짓는 방법도 생각 중”이라고 말했다. 즉, 가구수를 늘려 수익을 내는 대신 고급화를 통해 자산가치를 극대화하겠다는 복안이다. 

이에 4∙5구역에 비해 구역도 넓고 경사도 완만한 2구역이 한남뉴타운 내에서도 블루칩으로 꼽힌다. 실제 쪼개지 않은 33㎡ 지분의 경우 2구역은 3.3㎡당 6,000만 원을 호가하는 반면 4·5구역은 그보다 낮은 5,000만 원에 매물이 소개되고 있다. 쪼갠지분도 2구역은 3,800만 원 전후에 가격이 형성돼 있지만 4·5구역은 3,300만 원으로 500만 원 가량 저렴하고, 66~99㎡의 경우도 2구역 2,500만~3,500만 원, 4·5구역 2,200만~3,000만 원 선이다.

블루버드공인 서경석 대표는 “한남뉴타운은 입지가 좋아 많은 투자자들이 관심을 가지고 있지만 조합원이 많아 투자시 유의해야 한다”며 “99㎡대 아파트를 안정적으로 분양 받기 위해서는 대지지분 50~66㎡은 가지고 있어야 할 것”이라고 말했다. 또 다른 R공인 관계자 역시 “이곳은 60㎡ 이상 지분 거래시 토지거래허가를 받아야 해 작은 지분을 찾는 사람이 많지만 너무 작은 지분을 갖고 있을 경우 청산 대상이 될 수도 있어 조심해야 한다”고 설명했다.

<부동산뱅크 박선옥 기자 pso9820@neonet.co.kr>