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규제를 개선하여 주택사업은 늘리고,국민 주거불편은 줄이겠습니다

[국토교통부 2024/06/13 - 조회:142]

□국토교통부(장관 박상우)는진현환 제1차관 주재로한국토지주택공사‧주택도시보증공사‧한국부동산원부기관장이참석하는 ｢민생토론회후속조치 점검회의｣를 개최하고, ｢민생토론회 후속 규제개선 조치｣를발표한다.

ㅇ그간민생토론회*등을 통해 국민 주거안정을 위한다양한 정책과제들을추진해 왔으나, 현장에는 여전히주택 공급을저해하고국민 불편을초래하는규제등이남아있는 실정이다.

*주택공급 확대 및 건설경기 보완방안(1.10),도시 공간‧거주‧품격3대 혁신방안(3.19)등

ㅇ특히,최근 가속화되고 있는저출생‧고령화 등사회적 여건 변화에 대해 보다유연하게 대응할 수 있도록제도적 보완도필요한 상황이다.

ㅇ국토교통부는 발 빠른 대응을 위해 지난1월과3월 두 차례 개최된민생토론회 후속으로규제 개선이필요한 과제들에 대한검토를착수하였다.

-국토교통부 내 ｢민생토론회 후속 규제개선T/F(팀장:주택토지실장)｣ 신설(3.25)한 후 그간 수차례T/F회의를 통해 개선 과제들을 발굴‧검토하였고,

-주택업계 간담회,국토부 규제개혁위원회(민간 전문위원으로 구성)등을 통해 외부 전문가‧기관과도 충분히 소통하면서 의견을 수렴해 왔다.

□ 국토교통부는32개 개선과제를마련하였고, 국민 주거환경 개선을 위해마련한 과제들도신속히 추진해 나갈 계획이다.

➊ 원활한주택사업을저해하는규제들은합리적으로개선한다.

ㅇ 도심 주택사업 활성화를 위해재건축‧재개발추진과정에서공공분양뉴:홈을추가 공급하는 등공공주택 공급계획 변경이 필요한 경우정비계획 변경절차를간소화하여 신속한 주택공급을 지원한다.

* 현재 정비구역 면적 10% 미만 조정 등과 동일하게 정비계획 변경 시 지방의회 의견 청취 및 도시계획위원회 심의없이 추진 가능토록 개선

-조합 설립*등을 위한 협의과정에서정비구역 내 국‧공유지에 대해재산관리청의명시적 반대가없을 경우에는협의에동의한 것으로간주하여 사업 추진과정에서의 불명확성을 해소한다.

* 재개발사업은 조합 설립을 위해 토지소유자에게 토지면적 1/2 이상 동의 필요

*국공유지 재산관리청의 명시적 반대가 없는 경우 묵시적 동의로 간주하는 판례 법리를 법제화

ㅇ가로주택정비사업은가로구역내에사업시행구역을지정할 수 있으나 두 구역간 면적 상한이 다르므로,가로구역 내 잔여부지가발생하지 않도록면적 상한을동일하게 하여 노후주거지 정비 면적을 확대한다.

*현재 사업시행구역은 최대1만㎡까지 지정 가능하나,가로구역과 같이1.3만㎡까지 상한 확대

-소규모재개발사업추진을 위해 필요한2면 접도요건도일정 폭(20m)이상의 도로에1면만 접해도 추진 가능토록 요건을 완화하여 사업 진입문턱을 낮출 계획이다.

ㅇ 안정적인 민간임대주택 공급기반 강화를 위해공공지원민간임대리츠사업의공사비 조정 기준을개선하고, 임대리츠지분 양수 시 양수인요건도완화한다.

-착공 전 사업장의 경우 물가상승으로 인한공사비 증액 인정범위에 대해일정 수준으로조정하고 있는항목들을합리적으로개선한다.

- 이와 함께 현재착공 후에는공사비 조정이불가능하나, 원활한 공사진행이 가능하도록신규사업은 공사비 조정을 위한예비비를편성하고,기존사업은PF조정위원회를 통해공사비 조정을3년간 한시적(’24.7~’27.6)으로 추진한다.

- 임대리츠지분 양수 시 양수인 요건도기존 양도인의신용평가 등급이상을 요구하는 등 신규 리츠․펀드는 지분 양수가 쉽지 않은 구조이나,필요조건*(3개)충족 시신용평가등급요건 적용을제외토록 한다.

*① 임대리츠의 보유주식을50%이하로 매각하고,② 간접투자기구(리츠‧펀드 등)를구성하면서 ③ 공적자금 등이 일정지분 이상인 경우

ㅇ 신속한 공공택지 조성 등을 위해토지 수용 속도를높일 수 있도록대토보상을 받으려는 자(이하 “토지 소유자”)가주택 분양권으로도보상받을 수 있도록 선택권을 확대하고,

-대토보상(토지로 보상)하는 경우에는 당해 사업지역으로 제한하지 않고,동일 사업시행자의다른 사업지역 미분양 물량으로보상을허용한다.

- 또한,대토보상 토지의전매제한기간이 현재대토보상계약 시점부터소유권이전 등기 시까지로 약10년 정도 장기 소요되므로,토지 소유자의오랜기간 자금 동결에 따른 부담 완화를 위해전매제한 종료 시점을대토공급계약시까지로앞 당긴다.

- 선호도가 낮은공동주택용지의대토보상 수요확보를 위해서도토지소유자가 대토보상 토지에서개발리츠 등을 통해직접 주택사업을시행할경우주택 우선 공급권을제공하여 인센티브를 강화한다.

➋변화된 주거 환경에 맞게제도를보완하여국민 주거불편을해소한다.

ㅇ 통장 유형에 따라민영‧공공주택 하나만 청약가능했던종전 입주자저축통장(청약예‧부금,청약저축)을모든 주택유형에청약할 수 있는주택 청약종합저축통장으로전환을허용하여 통장 가입자의 청약 기회가 확대된다.

*통장 가입자가 종전 통장을 해지함과 동시에 신규 청약종합저축통장으로 재가입 조건

- ’83년부터 유지되어 온청약통장 월납입금 10만원 인정한도도 그간가구소득 상승 등을 고려해월25만원으로상향하여,통장 가입자가 청약통장소득공제(300만원 한도)혜택등을최대한 누릴 수 있도록 지원한다.

-또한,지자체가 지역사회의저출생․고령화 문제에 대응해특별공급물량을배정(기관추천 특별공급 범위 내)할 수 있도록 개선한다.

ㅇ전세금반환․임대보증금 보증가입 기준은 무자본 갭투자 방지 등을 위해그간강화된 기준은유지하면서적용 세부기준을구체화한다.

- 빌라 등 非아파트의 경우 보증 가입에 활용되는주택가격은공시가격 인정비율 140%를우선 적용토록 하고,담보인정비율도 90%를적용하는원칙도견지한다.

- 다만,임대인이 보증에 가입하려는 주택의공시가격 등에이의를신청하고 보증기관인주택도시보증공사(HUG)에서인정하는 경우에 한해,해당 공사가직접 의뢰한 감정평가법인이산정한 감정가(‘HUG인정감정가’)는 주택가격으로사용할 수 있도록허용한다.

*HUG가 감정평가를 직접 의뢰하므로 감정평가 절차 등에 대해 공신력과 객관성을보다강화할 수 있고,주택가격도 보증 당시 시세 등 개별 주택 특성에 맞게 산정 가능

-이를 통해임대인들은임대보증금 반환 등 부담을줄일 수 있고,전세를희망하는임차인들도임대인의보증금 월세로전환 요구등우려가낮아져전월세시장의선순환체계 구축 등 안정화에 기여할 것으로 보인다.

ㅇ공공분양 뉴:홈 나눔형은 수분양자가거주의무기간5년 이후에는사인간에도거래(현재 공공환매만 가능)할 수 있도록 하여 거래불편을 해소한다.

*현재 수분양자가 시세70%이하의 저렴한 가격으로 분양받고,이후 주택 처분은 실제시세 차익이 아닌 감정가 차익70%귀속 조건으로LH등에게 공공환매만 가능

-기숙사형(공유형 주거시설)매입임대주택도최근 고령자 등 1인 가구의 증가를 고려하여 공급대상을 청년층에서일반층(고령자 등)으로확대할 계획이다.

* 공공주택사업자가 신축매입약정 방식으로 주택을 동별 또는 단지별로 매입하여 시설 운영기관에게 저렴하게 임대(시세 30% 수준, 최대 10년 거주 가능)

□진현환 국토교통부 제1차관은 “현재주거 환경과맞지 않은,국민을불편하게 하는규제들은신속히 개선하는 것이 바로민생 현안”이라면서,

ㅇ “제도개선이 적기에 이뤄질 수 있도록하위법령들은즉시 개정작업에착수하고법률 개정 필요사항에 대해서도국회와긴밀히 협력해 나갈 계획”이라고 밝혔다.

ㅇ 또한, 진 차관은 “발표 정책들에 대한실질적인 성과 확보를 위해서는 제도개선과 함께현장 이행력이무엇보다 중요”하다고 강조하면서, “정부 뿐만 아니라3개 공공기관에서도 국민 주거안정을 실현한다는높은 책임감을 가지고선도적인 역할을수행해 줄 것”을 당부하였다.