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올해 하반기부터 총 10.1만호 신규 사전청약 추가공급 착수... 공급효과 조기화 기대

[국토교통부 2021/08/26 - 조회:720]

그간 정부는 ‘17.12월 ｢주거복지로드맵｣을 시작으로 3기 신도시 등 ｢수도권 30만호 공급방안｣을 발표하여 공공택지 지정 등 미래 공급기반 확충 노력을 이어 왔습니다.

* 現 정부(‘17~’20) 연평균 택지지정 실적 9.1만호 > ‘08~’16년 평균 2.8만호의 3배 이상

또한 도심 내 양질의 주택 공급을 원하는 수요에 맞춰 세 차례에 걸쳐 도심 내 주택공급 확대방안(5.6, 8.4, 3080+ 대책)을 발표하고 속도감 있게 후속 조치를 추진 중입니다.

그 결과, 향후 10년간 획기적 물량의 주택 공급이 예상되나, 주택 건설에 소요되는 절대 기간 등으로 인해 공급대책에 따른 주택은 ‘23년 이후 본격적인 분양 및 입주가 시작될 전망입니다.

반면 전세계적인 초저금리 기조로 인한 차주의 차입부담 감소 및 자산투자 선호, 집값 상승기대 확산 등으로 주택 구매수요가 늘어나면서 주택시장 불안이 지속되고 있습니다.

이러한 상황에서 주택시장 조기 안정을 위해서는 旣 발표된 공급대책을 차질 없이 추진함과 동시에, 계획된 공급물량의 공급 시점을 최대한 앞당김으로써 단기 수급 불균형을 완화할 필요가 있습니다.

이에 따라 정부는 사전청약 대상을 공공택지 내 민간 시행사업, 3080+ 공공사업까지 확대하여 총 10.1만호의 주택을 조기 공급하는 ｢공공택지 사전청약 확대방안｣을 마련하는 한편, 旣 발표된 대책의 차질없는 추진을 위해 태릉지구·과천청사 개발 방안에 대한 지자체 협의를 마무리하고 구체적인 개발구상 및 공급 일정을 확정하였습니다.

[ 1. ｢공공택지 사전청약 확대방안｣ ]

정부는 이번 ｢공공택지 사전청약 확대방안｣을 통해 기존에는 공공택지 내 공공 시행사업에만 적용하던 사전청약 제도를 공공택지 내 민간 시행사업 및 3080+ 공공사업*까지 확대 도입합니다.

* 공공 단독시행 사업 중 입법이 완료되어 본 지구지정 등이 가시화되어 있는도심 공공복합사업 및 주거재생혁신지구

➊ ‘24년 상반기까지 총 10.1만호(수도권 7.1만호)를 사전청약으로 조기 공급하며, 최대 6.4만호의 분양대기 물량도 조기분양 추진

이번 방안으로 ‘24년 상반기까지 총 10.1만호의 주택이 조기 공급되며, 기존 사전청약 물량까지 합하면 총 16.3만호의 주택이 당초 공급 시점에 비해 1~3년 정도 앞당겨 공급됩니다.

특히, 16.3만호 중 13.3만호가 수도권(기존 사전청약 6.2만호 + 新 사전청약 7.1만호)에서 공급되며, 이는 최근 5년간 연평균 수도권 민간 아파트 일반분양분 11.3만호를 상회하는 물량입니다.

또한 旣 매각된 택지 중 토지 사용이 가능하나, 착공 및 분양이 이루어지지 않고 있는 6.4만호의 대기 물량에 대해서는 제도개편 후 6개월 내에 본 청약을 실시하는 경우 향후 택지 공급 시 인센티브를 제공할 예정입니다.

이를 통해 상당 물량이 당초 계획보다 이른 시점에 청약 대기자에게 공급되어 청약 대기수요 흡수 및 주택시장 안정에 기여할 수 있을 것으로 전망됩니다.

➋ 민간 시행사업에 사전청약을 첫 도입하여 금년 하반기부터 8.7만호 조기 공급, 수요자 선호 입지에 다양한 평형·브랜드 아파트 공급

공공택지 내 민간 시행사업에서 시행되는 사전청약은 ｢주거복지로드맵｣(‘17.12)과 ｢수도권 30만호 공급방안｣(’18.9) 등에 따라 지정·조성 중인 부지가 대상이며, ‘24년 상반기까지 총 8.7만호 물량을 공급합니다.

3기 신도시를 비롯한 해당 택지들은 대부분 서울 출·퇴근 용이 등 입지가 우수하며, GTX·지하철 연장 등 교통개선대책 시행으로 광역교통 접근성이 더욱 강화될 예정입니다.

민간 시행사업은 중대형 평형 비중이 공공분양보다 상대적으로 높을 것으로 전망되며, 다양한 브랜드의 민간 아파트도 공급되어 소비자의 선택 폭이 넓어질 것으로 기대됩니다.

* 평형별 비중(`20년) : (공공분양) 60㎡미만 33.7% / 60㎡~84㎡ 62.1% / 84㎡ 이상 4.2%
(민간시행) 60㎡미만 10.2% / 60㎡~84㎡ 73% / 84㎡ 이상 16.8%

또한 청약 참여자의 권리는 충분히 보호하면서도 민간 시행자의 참여를 이끌어낼 수 있도록 다양한 제도를 마련하였습니다.

청약 희망자는 사전청약 단계에서 세대 수, 평형별 타입 및 추정분양가 등의 정보를 바탕으로 청약 여부를 결정할 수 있습니다.

당첨 시 시행자와 사전 공급계약을 체결하나, 계약체결 단계에서는 별도의 금전납부가 필요하지 않으며 언제든지 당첨자 지위 포기가 가능합니다.

추후 본 청약 시점이 되면 확정분양가가 공개되며, 당첨자는 본청약 시점에서 청약에 대한 최종 의사를 밝힐 수 있습니다.

수요자가 충분한 정보를 접하고 청약 여부를 결정할 수 있도록 공공시행 사업은 LH 사전청약 홈페이지(사전청약.kr), 민간 시행사업은 부동산원 청약홈에서 각각 대상입지, 입지별 일정 및 물량 등도 매월 지역별로 상세히 공개하겠습니다.

한편, 민간 시행자의 참여를 이끌어내기 위해 앞으로 매각하는 공공택지는 6개월 내 사전청약을 실시하는 조건으로 공급합니다.

이미 매각된 택지를 보유한 업체가 제도개편 후 6개월 내 사전청약을 실시하면 다른 공공택지 공급 시 우선공급·가점 등의 인센티브도 제공할 계획입니다.

또한 사전청약을 실시한 사업장에서 추후 본 청약 시 사전청약 당첨자 이탈로 미분양이 발생하는 리스크를 방지하기 위해 공공이 분양물량 일부를 매입하는 제도도 운영하겠습니다.

➌ ‘22년 하반기부터는 서울 등 도심 권역에서 추진 중인 3080+ 공공사업에서도 사전청약을 시행하여 1.4만호 조기 공급

지난 2월 4일 발표한 ｢3080+ 공급방안｣에 따라 서울 등 도심 내에서 추진 중인 3080+ 공공사업에서도 ‘22년 하반기부터 총 1.4만호의 사전청약 물량이 공급됩니다.

도심 공공주택복합사업 등 3080+ 공공사업은 지자체와 주민의 뜨거운 호응에 힘입어 이미 서울 도심에서만 13곳 1.9만호의 후보지가 지구지정 요건을 충족하였습니다.

일반 정비사업은 지구지정 후 분양까지 평균 13년 가량이 소요되는 반면, 3080+ 공공사업은 Fast-Track 적용을 통해 지구지정 후 분양까지의 소요 기간을 이미 2.5년으로 단축하였습니다.

이번 사전청약 확대방안 시행으로 지구지정 후 분양까지 기간이 1년가량 추가로 단축되면서 공급까지의 시차가 기존 정비사업과 비교 시 10년이상 단축되는 효과를 기대할 수 있습니다.

따라서 주민동의(2/3) 요건을 충족하여 금년 중 본 지구지정이 가능한 서울 13곳의 후보지는 ‘22년 하반기부터 사전청약이 시행될 것으로 전망되며, 이외 후보지도 조속히 주민동의 요건을 확보하여 순차적으로 사전청약을 실시하겠습니다.

➍ 사전청약은 무주택 세대가 저렴한 가격으로 우수 입지에서 내 집을 마련할 수 있는 좋은 기회

향후 10년간 사상 최대 수준의 주택공급이 예정되어 있고, 통화금융당국도 가계대출 관리를 강화하는 한편, 통화정책의 질서 있는 정상화를 예고하고 있습니다.

이에 따른 향후 주택경기 변동 리스크 및 한계차주의 차입부담 증가를 감안한다면, 높은 가격의 기존 주택 매수는 다소 신중할 필요가 있습니다.

이러한 관점에서 ‘24년까지 실시되는 사전청약은 무주택 세대가 저렴한 가격으로 우수 입지에서 내 집을 마련할 수 있는 좋은 기회가 될 것으로 확신합니다.

[ 2. 태릉지구ㆍ과천청사 대체지 추진방안 ]

1) 태릉 공공주택지구는 저밀개발·녹지확충 등으로 쾌적하게 개발하고, 당초 물량목표에 차질이 없도록 대체부지도 확보하였습니다.

정부는 차질 없는 주택공급을 최우선으로, 주민·지자체 의견을 적극 수렴해 주민 편의를 높일 수 있는 조정안을 마련했습니다.

(개발구상) 저밀개발 등 의견에 따라 계획을 조정(1만호→ 6.8천호* 수준)하되, 대체물량 확보 등으로 1만호 공급 목표에는 차질이 없도록 추진하겠습니다.

* (개발밀도 조정) 284인/ha→193인/ha / 통상의 공공주택사업지구 개발밀도는 198~219인/ha

수락산역 역세권 도심복합사업(6백호), 노원구내 도시재생사업(6백호), 하계5단지(1.5천호)·상계마들(4백호) 노후 영구임대 재건축 등을 통해 총 3.1천호 대체물량을 확보했습니다.

아울러, 3080+ 대책 잔여 신규택지 13만호는 태릉 등의 계획변경, 주택시장 상황 등을 감안해 추가 공급이 이루어지도록 약 14만호까지 공급호수를 늘려 구체적 입지 등을 이달 중 발표하겠습니다.

(공원·녹지) 아울러, 공공주택지구 녹지율을 40%*로 확대하고, 지구 外 훼손지 복구사업으로 50% 수준의 녹지도 확보합니다.

* 평균 공원녹지율 : (과거 기존택지) 25%, (개발 중인 100만㎡ 이하 중규모 택지) 30%

여의도공원 규모 호수공원을 조성(24만m2)하고, 기존 폐선길·태릉과 연계한 광역 녹지축도 구축하겠습니다.

(문화재) 사업지구 內 역사문화보전지역은 원형대로 보전하고, 태릉ㆍ강릉의 경관유지도 계획에 반영하는 한편, 화랑로 일부 지하화 등을 통해 역사문화공간도 조성할 예정입니다.

태릉지구는 금일 주민공람을 시작으로 내년 초까지 지자체 등 관계기관 협의를 거쳐 지구지정, 광역교통개선대책을 확정할 예정이며, ‘23년 상반기 지구계획을 승인하고, ’24년 입주자모집 및 ‘27년 준공 및 주민입주까지 차질 없이 사업을 추진해 나갈 계획입니다.

2) 과천청사 대체지도 과천지구 계획변경 3천호+ 과천시 갈현동 일원 1.3천호 신규택지 개발을 통해 당초대로 총 4.3천호를 공급하겠습니다.

* 지난 6월 청사 유휴지 개발 대신 대체 공급방향 후 관계기관 협의를 통해 개발방안 확정

(과천지구 자족용지 전환 등3천호) 우선 과천신도시 용적률 상향, 자족용지 용도전환 등을 통해 총 3천호*를 추가 확보하였습니다.

* 신도시 내 공공주택 용적률 상향(168→188%) 7백호 + 자족용지 용도전환 등 1.5천호+ 주상복합 용지 용적률(500→600%) 및 주거비율 상향(6대4→7대3) 등을 통한 약 8백호

과천신도시는 용도전환 후에도 도시지원시설용지 비율이 20%에 달해 통상의 공공주택지구(10% 내외)보다 높은 자족비율이 유지됩니다.

(신규택지 공급1.3천호) 이와 함께 경기 과천시 갈현동 일원에 신규택지*를 공급하여 1.3천호를 추가 공급하겠습니다.

* 약 12만㎡의 중규모 지구(GB)로, 인덕원역 반경 0.5km 내 위치하는 등 교통 여건이 양호한 지역

과천신도시의 변경된 토지이용계획에 대해서는 ‘22.上 지구계획 승인 예정이며, 갈현지구는 ‘22.上 지구지정 목표로 신속히 추진하겠습니다.

8.4대책 핵심부지인 태릉지구·과천청사 대체지 사업이 본격 추진되는 만큼 이를 계기로 다른 도심사업 추진도 탄력을 받을 것으로 기대됩니다.

공공택지 사업은 지자체 등 관계기관 의견을 수렴하고 조율하는 과정에 일정기간이 필요하며, 금번 태릉ㆍ과천도 검토 과정에서 상생·발전할 수 있는 방안이 마련된 만큼, 앞으로도 지역과 적극 소통하며 안정적으로 주택 공급을 추진해 나가겠습니다.