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「전세사기 피해 방지방안」 발표

[국토교통부 2022/09/06 - 조회:450]

국토교통부(장관 원희룡)는 9.1일 임차인 재산 보호와 주거안정 지원을 위한 ｢전세사기 피해 방지방안｣을 관계부처 합동으로 발표하였다.

최근 임대차 계약 종료 이후에도 보증금을 돌려받지 못하는 전세피해가 증가하고 있고, 계약정보가 부족한 임차인을 노린 악의적 전세사기도 급증하고 있다.

* (HUG 보증사고액, 억원)`18년 792→`19 3,442→`20 4,682→`21 5,790→`22.7월 4,279
* (전세사기 검찰 송치건수, 경찰청) `19년 107건→ `20년 97건→ `21년 187건

이에 정부는 지난 7.20일 윤석열 대통령 주재 제3차 비상경제민생회의에서 ｢주거분야 민생안정 방안｣을 발표하였고, 그 후속조치로 금번 전세사기 피해 방지방안을 마련하였다.

그간 임차인은 위험성을 올바르게 판단할 수 있는 정보를 충분히 제공받지 못했고, 전세피해가 발생했을 경우 법률·금융 등 적절한 대응방법을 알지 못해 자력구제가 어려운 경우가 많았다.

또한, 조직적이고 지능적으로 진화하는 전세사기 수법에 효과적으로 대응하기 위한 범정부적 공조체계가 미흡했고, 전세사기 가해자에 대해서는 형사벌 이외의 별도 처벌근거가 미약하여 범죄를 예방하기에 한계가 있었다.

정부는 전세사기 피해를 선제적으로 예방하고, 피해자를 촘촘하게 지원하는 동시에, 범죄에 대한 단속과 처벌을 더욱 강화하여 서민 임차인을 전세사기 피해로부터 빈틈없이 보호할 계획이다.

1. 전세사기 피해 방지방안

◈ ｢전세사기 피해 방지방안｣의 주요 내용은 다음과 같다.

[1] 전세사기 피해 예방

전세사기는 계약주체 간 정보 비대칭에서 비롯되는 경우가 많다.

시장 스스로 이상매물을 찾아내는 기능이 부족하고, 임차인이 안심하고 계약할 수 있는 법적 안전망도 충분하지 않은 실정이다.

이에 정부는 계약주체 간 정보격차를 해소하고, 안전한 거래환경을 조성하는 동시에 임차인의 법적 권리를 강화할 계획이다.

① 임차인에게 폭넓은 정보가 제공됩니다.

(1) 자가진단 안심전세 APP 구축

임차인이 전세계약을 체결할 때, 적정한 전세가나 임대인의 세금 체납 여부 등에 대한 정보를 파악하지 못하는 정보 비대칭의 상황에 놓이게 되는 경우 전세사기의 위험은 높아지는데, 현재 임차인이 위험거래를 판단할 수 있는 정보가 여러 곳에 산재해 있고, 신축빌라의 시세 또는 보증금을 상습적으로 반환하지 않은 악성 임대인 명단 등은 정보 자체가 공개되지 않아 전세피해에 대해 대비하기 어려운 실정이다.

이에, 전세계약 시 임차인이 확인해야 할 주요 정보들을 모아 한 눈에 확인할 수 있도록 “자가진단 안심전세 App(가칭)”을 내년 1월에 출시한다.

입주희망 주택의 적정 전세가와 매매가 수준에 대한 정보와 함께 악성임대인 명단*, 임대보증 가입 여부, 불법·무허가 건축물 여부 등에 대한 정보도 제공될 예정이다.

*｢주택도시기금법｣ 및 ｢민간임대주택법｣ 개정 필요

또한, 청년ㆍ신혼부부 등 임대차 계약 경험이 적은 사회 초년생을 위해 임대차 계약 시 주의사항, 계약 이후 조치 필요사항과 같은 기초 정보들도 함께 제공할 계획이다.

(2) 선순위 권리관계 확인권한 부여

현재 전셋집이 경매에 넘어갈 경우 임차인의 보증금보다 우선적으로 변제되는 체납 세금 등이 얼마인지 임대인의 협조 없이는 확인할 수 없어 불확실성이 큰 실정이다.

이에, 정부는 임대주택의 선순위 권리관계에 대한 정보를 임차인이 확인할 수 있도록 제도를 개선한다.

임차인이 계약 이전에 임대인의 체납 사실이나 선순위 보증금 등의 정보를 확인할 수 있는 서류를 요청할 경우 임대인이 의무적으로 제공하도록 하고,

계약 후에도 임차개시일 전까지 미납 국세·지방세 등의 정보를 임대인 동의 없이도 임차인이 확인할 수 있도록 제도를 개선할 계획이다.

이외에도, 임차인에게 선순위 권리관계를 확인할 수 있는 권한이 있다는 것을 공인중개사가 임차인에게 의무적으로 설명하도록 하고, 임대차 표준계약서에도 반영한다.

② 안전한 거래환경을 조성합니다.

(1) 임대사업자 관리 강화

등록임대사업자는 지난해 8월부터 임대보증금 보증 가입이 의무화되었음에도 여전히 가입하지 않은 임대사업자*가 있고, 가입한 경우에도 임차인은 임대인의 보증가입 여부를 확인하기가 어려웠다.

* 제도 시행 이후 총 101호의 미가입 사례 적발, 과태료 최대 3,000만원 부과

이에, 등록임대사업자가 보증가입을 신청하는 경우 임차인이 안심할 수 있도록 HUG가 임차인에게 즉시 통보하고, 임차인이 HUG 홈페이지 또는 자가진단 안심전세 App을 통해 임대사업자의 보증가입 여부를 확인할 수 있도록 할 계획이다.

아울러, 등록임대사업자의 보증가입 준수 여부도 상시 점검할 예정이다.

(2) 공인중개사 등의 시장 감시기능 확대

그간 전세사기 의심매물이 시장에 나올 경우 공인중개사 등 시장 참여자들의 자발적인 신고가 미흡한 측면이 있었다.

이에 공인중개사 등이 전세사기 의심매물 등을 발견하여 지자체에 신고할 경우 포상금(예 : 50만원)을 지급할 수 있도록 제도를 마련할 계획이다.

(3) 신축빌라 등에 대한 공정한 가격산정체계 마련

그간 신축빌라 등 시세를 확인하기 어려운 주택의 경우 HUG 보증에 가입할 때 집값을 실제보다 높게 부풀리는 방법 등으로 이른바 깡통전세 계약을 유도하는 사례가 많았다.

이에, 주택의 적정 시세가 반영될 수 있도록 믿을 만한 감정평가사를 추천 받아 가격을 산정하고, 공시가 적용을 기존 150%에서 140%로 낮추는 등 주택가격 산정체계를 개선한다.

* 공시가 적용비율은 현실화율(71.5%)을 고려하여 개선(150% → 140%)하고, 의뢰인과 평가사 간 결탁이 없도록 감정평가 시 감정평가사협회 추천제 활용

(4) 고전세가율 지역 관리

현재 아파트나 빌라 등의 전세가율 정보는 표본 추출 방식으로 공개하고 있으며, 빌라는 시·도 단위로만 공개되고 있어 임차인이 임대차 계약시 활용하기에 다소 미흡한 실정이다.

이에, 정부는 매월 실거래 정보를 기반으로 아파트와 빌라 등의 전세가율을 전국은 시·군·구 단위, 수도권은 읍·면·동 단위로 확대하여 공개하고, 보증사고 현황과 경매낙찰 현황도 시·군·구 단위로 제공할 방침이다.

또한, 전세피해가 우려되는 지자체는 별도로 통보하고, 지자체와 중개사 등을 통해 이상거래 및 위험매물 등에 대한 점검을 실시하는 한편,

임대차 계약 시 확인해야 하는 주의사항 등을 핵심 체크리스트, 카드뉴스 등으로 배포하는 등 홍보도 병행할 계획이다.

③ 임차인의 법적 권리가 강화됩니다.

(1) 최우선 변제금액 상향

현행 ｢주택임대차보호법령｣을 통해 임차인이 담보설정 순위와 관계 없이 보증금 중 일정 금액을 우선 돌려받을 수 있도록 최우선 변제금액 제도를 운영하고 있다.

* 최우선변제금:서울(5천만원), 과밀억제권역(4.3천), 광역시(2.3천), 그 외(2천만원)

정부는 임대차 보증금 통계와 권역별 임대차 시장 현황 등 제반 여건을 검토하여 올해 4분기에 최우선 변제금액 상향을 추진할 계획이다.

(2) 임차인 대항력 보강

임차인의 대항력이 전입신고 다음 날 발생하는 점을 악용하여, 집주인이 임차인의 대항력 발생 전에 주택을 매도하거나 근저당을 설정하는 등 임차인 보증금 보호가 취약해지는 사례가 많았다.

* 대항력은 현행법상 ①주택 인도(이사), ②전입신고를 모두 마친 다음날부터 발생

이에, 임차인의 대항력 효력이 발생할 때까지 임대인이 매매나 근저당권 설정 등을 하지 않는다는 특약을 계약서에 명시하도록 주택임대차 표준계약서를 개선한다.

아울러, 현재 집주인이 담보대출을 신청할 때 임대차 계약 사실을 알리지 않는 경우 은행이 확인하기 어렵고, 이에 따라 금융기관이 담보권을 대항력이 발생하기 전에 설정하는 경우 임차인은 보증금을 돌려받기 어려운 상황에 처하는 경우가 있었다.

앞으로, 은행이 담보대출을 실행할 때 해당 물건의 확정일자 부여 현황을 확인하고, 대항력이 발생하지 않은 임차인의 보증금까지 감안할 수 있도록 시중 주요은행과 협의할 계획이다.

[2] 전세사기 피해 지원

전세사기에 대한 선제적 예방조치에도 불구하고 예기치 못한 전세피해가 발생할 수 있다는 점을 고려하여 피해자에 대한 촘촘한 지원도 병행할 계획이다.

① 피해 회복을 위한 원스톱 서비스를 제공합니다.

전세사기 피해자는 대부분 일반인으로 전세사기를 당했을 때 적절한 대응방법을 알지 못해 신속한 피해회복에 어려움을 겪는 경우가 많다.

이에 ‘전세피해 지원센터’를 설치하여, 전세사기 피해자를 대상으로 금융서비스, 임시거처 마련, 임대주택 입주, 법률상담 안내 등을 원스톱으로 제공한다.

이달 내 시범센터를 설치한 후 HUG 지사나 주거복지센터 등 지역거점을 활용하여 단계적으로 확대해나갈 계획이다.

② 돌려받지 못한 보증금을 대신할 자금을 지원합니다.

(1) 저리 긴급 자금 대출

전세사기로 인해 목돈을 잃어버린 피해자는 새로운 거처를 마련하기 위한 자금이 간절하다.

이를 고려하여 내년부터 주택도시기금을 활용해 전세사기 피해 임차인을 대상으로 1%대 초저리 자금대출을 지원한다.

*(대출한도) 가구당 1.6억원, (금리) 연 1%대 수준, (기간) 최대 10년 등

(2) 전세보증금 반환보증 가입 지원

전세피해가 발생한 경우 보증금을 대신할 수 있도록 HUG 보증상품을 제공하고 있으나 보증료 부담 등으로 가입률은 저조한 상황(‘21년 기준 18%)이다

이에, 전세사기에 특히 취약한 청년과 신혼부부 등을 대상으로 보증료를 추가 지원하여 보증 가입을 유도할 계획이다.

③ 당장 살 곳이 없는 경우 긴급 거처를 제공합니다.

전세사기 피해자는 자금 확보와 적정 거주지 물색 등 새로운 거처를 구하기까지 상당한 시간이 소요되어 주거 불안에 노출된다.

이에, HUG가 강제관리 중인 주택 등을 시세의 30% 이하로 임시거처로 사용할 수 있도록 제공하여 임차인의 긴급 주거불안을 해소한다.

[3] 전세사기 단속·처벌 강화

악의적인 전세사기가 더 이상 시장에 발 붙이지 못하도록 단속과 처벌을 강화한다.

① 전세사기 단속이 강화됩니다.

전세사기 범죄가 점차 조직화, 지능화되고 있으나, 효과적인 수사와 단속을 위한 범정부적인 공조체계는 부족했다.

이에, 국토부와 경찰청은 지난 7월부터 긴밀히 공조하여 ‘전세사기 특별단속’을 실시하고 있다.

국토부는 이미 약 1만4천 건의 전세사기 의심자료를 경찰청에 제공(8.24)하였고, 경찰청은 이를 바탕으로 수사에 박차를 가하고 있다.

앞으로도 분기별 자료제공, 단속·수사 진행방식 고도화 등 상시적 공조체계를 구축하여 전세사기 근절에 총력을 다할 계획이며, 9월 중에는 ‘전세피해 지원센터’ 개소식과 연계하여 기관 간 MoU도 체결할 예정이다.

② 관련자는 엄중히 처벌합니다.

전세사기를 공모한 임대사업자나 공인중개사·감정평가사 등 관련자에 대한 처벌근거가 ｢형법｣ 상 사기죄 등에 국한되어 경각심을 고취시키는데 한계가 있고, 부정이익을 환수하는 시스템도 미흡한 상황이다.

앞으로는 전세사기에 연루된 임대사업자는 사업자 등록을 불허하고, 기존에 등록된 사업자의 경우 등록을 말소하는 등 벌칙을 강화한다.

또한, 공인중개사, 감정평가사 등 자격사들을 대상으로도 결격사유 적용 기간과 자격 취소 대상행위를 확대하는 등 처벌을 강화한다.

아울러, 부정 이익을 빈틈 없이 회수하기 위해 악성 채무자로부터 채권을 집중적으로 회수하기 위한 HUG 내 전담조직도 운영한다.

정부는 관계부처 합동으로 마련한 이번 ｢전세사기 피해 방지방안｣을 토대로, 전세사기 범죄로부터 임차인의 재산을 보호하고 주거안정을 지원하기 위해 최선을 다할 계획이다.

이달 전세피해 지원센터를 개소하고 국토부와 경찰청 간 업무 양해각서(MoU)를 체결하는 것을 시작으로, 대책에 담긴 세부 과제들을 차질없이 이행해 나간다는 방침이다.

대부분의 과제는 연내 이행하는 것을 목표로 하고, 법률 개정이 필요한 과제들은 늦어도 내년까지는 시행될 수 있도록 국회와 긴밀히 협의해 나갈 계획이다.

원희룡 국토교통부 장관은 “정부는 전세사기를 확실하게 뿌리 뽑기 위해 피해를 미리 예방하고, 부득이하게 발생한 피해는 신속하게 구제하는 한편, 범죄자에 대해서는 일벌백계한다는 원칙 하에 금번 대책을 마련하였다”고 밝혔다.

또한, “청년층이나 서민들에게 전세자금은 전 재산이나 다름 없다”고 하면서, “더 이상 전세사기 범죄로 가정이 망가지는 비극이 일어나지 않도록 정부가 가진 모든 역량을 동원하겠다”고 밝혔다.