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비(非)아파트 6년 단기등록임대 제도 6월 4일 시행

[국토교통부 2025/05/29 - 조회:103]

□6월4일부터비(非)아파트(연립·다세대 등)에적용되는6년 단기등록임대주택 제도가 새롭게시행된다.

임대보증가입 시주택가격 산정방식으로보증회사(HUG)인정 감정가가 도입되고,

공시가격 적용비율은 주택유형·공시가격대별125~190%로 조정된다.

□국토교통부(장관 박상우)는비(非)아파트6년 단기등록임대주택을 도입하는｢민간임대주택법｣

개정(’24.12.3공포)에 따라 하위법령에 위임된 세부사항을정하고,등록임대주택의 전세사기 방지를 위해 임대보증 가입기준을 개선하는

｢민간임대주택법 시행령｣(5.28국무회의 통과),｢민간임대주택법 시행규칙｣및｢공시가격 및 기준시가 적용비율｣ 개정안을 마련하였다.

개정안은6월4일부터시행될 예정이며, 주요 내용은 다음과 같다.

< 비(非)아파트 6년 단기등록임대주택 시행 >

□6월 4일(수)부터는 단기임대주택 등록이 가능하며, 해당 주택에종부세 합산배제,

양도세 및 법인세 중과배제 등 세제혜택*이 제공된다.

* (세제혜택 대상)건설형공시가 6억 이하,매입형4억 이하(비수도권 2억 이하)

** 법인세 중과배제는 건설형만 허용

ㅇ 또한, 6년 단기등록임대사업자가 장기임대주택으로 유형을 용이하게 변경할 수 있도록

단기임대주택을 장기임대주택으로 변경하는 경우당초 등록한 단기임대주택의 임대기간을 전부 임대의무기간으로 인정*한다.

(「민간임대주택법 시행령」)

* 단기임대주택의 임대의무기간은 6년이므로 최대 6년까지 인정

< 임대보증 가입기준 중 주택가격 산정방법 개선 등 >

□현재 등록임대사업자가임대보증 가입시 주택가격의 산정방법으로➊감정평가액,➋공시가격에 국토부 장관이

고시하는비율을 곱한 금액,➌보증회사가전세금 반환 보증을 할 때적용하는주택가격 중에서택일하도록하고 있는데,

감정평가액의 경우감정평가 의뢰인인 임대사업자의 요구(압력 행사)로 감정평가액 부풀리기등을

통해전세사기 수단으로 악용되는 문제가 있었다. 또한,공시가격에 적용하는 비율은

주택유형 및가액별로130%에서190%까지 차등적으로 정하고 있으나,일부 구간에서과도하게 높다는 지적이 있었다.

□이에 따라 우선임대사업자의 영향력 행사를 통한과다 감정평가 문제를차단하기 위해

「HUG인정 감정가」를 도입한다.원칙적으로 공시가격또는 보증회사가 전세금 반환 보증을 할 때 적용하는

주택가격을 우선적용하되,임대사업자가 공시가격 등이 실제 주택가격을 적절히 반영하지못한다고

이의신청하는 경우보증회사가 직접 의뢰하는 감정평가기관이 감정평가한 금액을 적용한다.(「민간임대주택법 시행령」)

ㅇ또한,「공시가격 적용비율」은 주택유형 및 가액별 차등 구조는 유지하되,

해당구간별 공시가격 평균 현실화율을 감안하여일부 과도한 구간은 소폭 조정한다.(「공시가격 및 기준시가 적용비율」)

□개정안은 시행일인6월4일(수)이후 임대보증 가입을 신청하는 경우부터적용하며,

「공시가격 적용비율」의 경우시행일(6.4)전에 등록한 민간임대주택은’26년 7월 1일부터 적용한다.

□ 개정된 제도를 통해 앞으로임대보증 가입시 주택가격을 보다 적정하게산정함으로써

주택가격 부풀리기를 통한 전세사기 및 보증사고를 방지할수있을 것으로 기대된다.

□이와 함께민간임대주택 법령 운용 과정에서정비가 필요한 사항도 개선하였다.

ㅇ첫째,임차인이 퇴거할 때 임대사업자가 과도한 원상복구비를 요구하여분쟁이

발생하는 것을 방지하기 위해원상복구 대상의 선정과 수선비 산출에 관한 규정을 신설하였다.(「민간임대주택법 시행규칙」)

-임대사업자와 임차인은입주 및 퇴거시 상호 입회하에시설물의 상태를확인해서

원상복구 대상을 선정하고,임차인 부담비용은상호 합의하에산출하되,수선비는 실비를 기준으로

시설물의경과연수에 따른 감가상각률을 계산하여 산출하도록 하였다.

-국토교통부는 이를 근거로 보다구체적인 가이드라인을 마련하기 위한

연구용역을 ’25년6월에 착수하여 ’26년 상반기까지 제정할 계획이다.

ㅇ둘째, 「민간임대주택법」에 따라임대인이 신고한 임대차 계약 관련 서류의

허위 여부등을지자체 공무원이 제대로 점검할 수 있도록

「부동산 거래신고 등에 관한 법률」에 따라 신고된주택 임대차 계약의신고 정보와 임차인이

직접 가입한 전세금반환보증 내역을지자체 공무원이활용할 수 있는 근거를 마련하였다.(「민간임대주택법 시행령」)

ㅇ셋째,기존에 임대사업자만 부기등기 말소 신청이 가능하여 민간임대주택 말소

후에도 부기등기가 남아있어 불편을 겪는 사례가 있었으나,지자체에서 직권 또는.

이해관계인의 신청으로 부기등기의 말소를 법원에촉탁할 수 있도록 하였다.(「민간임대주택법 시행령」)

□국토교통부 이기봉 주거복지정책관은 “6월4일부터 시행되는비(非)아파트6년 단기등록임대주택 제도를

통해서민 주거사다리 역할을 하는비(非)아파트민간임대주택 공급을 활성화할 수 있는여건을 마련하였으며,

ㅇ임대보증 가입기준이 되는주택가격을 보다정확하게 산정함으로써임차인을대상으로

한 전세사기나 보증사고가 크게 감소할 것으로 기대된다”고 밝혔다.