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제주 상업용 부동산 리스크 증대, 위험관리 필요 <한은>

[연합뉴스 2016/12/05 - 조회:1436]

"오피스텔·상가 등 공실률 ↑·수익률 ↓"


(제주=연합뉴스) 박지호 기자 = 제주도 상업용 부동산의 수급 불균형이 심화하거나, 대출부실 위험이 커질 가능성이 있어 이에 대한 선제 위험관리가 필요하다는 지적이 나왔다.

한국은행 제주본부(이한 한은)는 5일 제주경제브리프 '도내 상업용 부동산의 공실률·수익률 현황과 리스크 요인 점검' 보고서를 발간했다.

한은은 보고서에서 "올해 들어 제주도 부동산 시장이 일부 조정되는 모습을 보이는 가운데 지난해까지 증가세를 나타냈던 오피스텔, 상가 등 상업용 부동산의 공실률이 높은 수준을 지속하고, 수익률도 급격히 떨어지고 있다"며 위와 같이 주장했다.

보고서에 따르면 올해 1∼9월 중 도내 상업용 부동산의 건축허가 면적은 지난해 동기 대비 27.5% 늘어난 반면 착공면적은 2013∼2015년의 가파른 증가세에서 5.9% 감소세로 전환된 것으로 나타났다.

전체 건물의 건축허가와 착공면적에서 상업용 부동산의 건축허가와 착공면적이 차지하는 비중 또한 하락세를 맞고 있는 것으로 조사됐다.

상업용 부동산 가운데 오피스텔의 공실률은 10%대의 높은 수준을 지속하고 있고, 소형상가의 공실률도 지난해 3분기 2.7%에서 올해 3분기 3.2%로 점차 높아지는 추세로 나타났다.

상업용 부동산의 수익률도 지난해 4분기를 정점으로 빠르게 하락하는 추세다. 특히 오피스텔의 경우 공실률이 높아 수익률은 가장 낮은 수준으로 조사됐다.

하지만 전국 평균과 비교할 때 여전히 공실률은 낮고, 수익률을 높은 수준인 것으로 나타났다.

다만 공실률과 수익률의 표준편차로 계산되는 변동성이 전국 평균 대비 1.6∼7.0배나 높아, 경기 불황 국면에 들어설 경우 공실률 급증으로 이어져 도내 상업용 부동산 경기가 악화할 가능성이 높다고 한은은 밝혔다.

한은은 수요 측면에서 토지와 건축자재 매입 원가가 올라가면서 수익률이 하락해 중대형 상업용 부동산에 대한 투자수요가 위축되고, 공급 측면에서 조만간 중대형 상업용 부동산의 공급과잉이 나타날 가능성이 큰 것으로 내다봤다.

한은은 가격 측면에서 제주도 특유의 12개월치 월세를 선납하는 개념인 연세제도가 수익률 저하로 전세로 혹은 보증금 비율을 높인 형태로 바뀌고, 상업용 부동산 가격도 하락압력을 받을 것으로 전망했다.

한은은 대출 측면에서 상업용 부동산의 연체율이 올해 3분기말 0.87%로 동기 주택 0.13%, 토지 0.52% 등에 비해 월등히 높아 위험이 내재화한 것으로 봤다.

한은은 제주도 내 상업용 부동산 시장이 여전히 상대적으로 높은 투자 수익률을 보이는 데다 지역 경기 호조, 그간의 부동산 가격 상승, 주택담보대출 비율 관리 강화 등으로 급격한 시장의 냉각 위험은 크지 않은 것으로 봤다.

하지만 국내 경기둔화 및 기업 구조조정, 미 연준의 정책금리 인상 등 대내외 불안요인이 커지는 상황에서 경기변동에 민감한 상업용 부동산 대출주가 많은 데다, 수급 불균형이 심화하고 있어 대출증가로 인한 부실위험이 커지고 있음을 유의해야 한다고 지적했다.

한은은 부실위험을 관리하기 위해 지나친 레버리지 투자와 과도한 수주경쟁과 밀어내기식 건설을 자제할 필요가 있다고 제언했다.

금융기관도 상업용 부동산 대출 부실 위험에 상대적으로 더 취약한 특성을 보이는 법인사업자와 숙박시설에 대한 리스크 관리를 강화해야 한다고 지적했다.

jihopark@yna.co.kr

<저작권자(c) 연합뉴스, 무단 전재-재배포 금지>2016/12/05 13:05 송고