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연합뉴스가 서울시내 동 단위 토지거래허가구역 내 아파트 거래량을 분석한 결과 허가구역 내 거래 감소 폭이 서울 평균보다 높은 것으로 나타났다.

2021년 이후 집값 급등락과 금리 인상, 공시가격 상승에 따른 보유세 증가 등의 여파로 거래량이 전반적으로 급감했는데, 허가구역 내 감소 폭은 더욱 두드러진 것이다.

대규모 재건축 아파트 단지가 허가구역으로 묶여 있는 '압여목성'은 2021년 4월27일 토지거래허가구역 지정 이후 올해 4월 현재까지 약 3년간 거래량이 직전 3년치 거래량과 비교해 평균 70.2% 감소했다.

이는 조사 기간 내 서울 아파트 평균 거래량이 63% 줄어든 것에 비해 7.2%포인트 높은 것이다.

압구정동은 조합설립인가 이후 거래제한까지 맞물리면서 허가구역 지정 이후 3년간 거래량이 구역 지정 3년 전과 비교해 79.2% 줄어 감소 폭이 가장 컸다.

재건축 초기 단계인 목동 역시 신시가지 단지 내 아파트의 거래량이 허가구역 지정 이후 72% 줄었다.

올해 6월이면 토지거래허가구역 지정 4년을 맞는 잠실동, 삼성동, 대치동, 청담동 등 4곳은 평균 거래량이 직전 4년과 비교해 72% 감소한 것으로 조사됐다.

동일 기간 내 서울 아파트 거래량이 평균 60.4% 줄어든 것과 비교해 감소 폭이 12%포인트 가까이 높다.

강남구 청담동의 거래량 감소 폭이 -74%로 가장 컸고, 송파구 잠실동(-72.4%), 강남구 삼성동(-68.8%)의 순으로 거래가 많이 줄었다.

목동의 한 중개업소 대표는 "집주인들이 자녀의 학업이 끝난 뒤엔 타 지역으로 이사를 가고 싶어도 집이 잘 팔리지 않아 전세를 놓고 가는 경우가 적지 않다"며 "지은 지 오래되고, 지하 주차장도 없는 아파트에 당장 실거주를 불편해하는 사람들이 많다"고 말했다.

이 때문에 지역 주민들은 제대로 된 가격 평가를 받지 못한다고 불만을 토로한다.

그러나 최근 이들 토지거래허가구역 내 아파트에서 가격 상승세가 이어지면서 해제 요구가 무색해지고 있다는 평가가 나온다.

잠실 리센츠 전용면적 84㎡는 2020년 6월 토지거래허가구역 지정에도 불구하고 2021년 10월 26억2천만원의 최고가를 기록했고, 이후 18억원대까지 실거래가가 급락했으나 최근 다시 24억원대로 올라섰다.

재건축 사업 추진이 본격화된 압구정 현대 아파트 단지에는 신고가 거래가 이어지고 있다.

압구정 3구역에 속한 현대 7차 전용 245.2㎡는 지난달 말 직거래 형태로 역대 최고가인 115억원에 거래가 이뤄졌다. 직전 거래가 대비 35억원 높은 금액이다.

같은 날 전용 144.2㎡도 최근 51억원에 직거래가 이뤄져 작년 7월에 찍었던 최고가(51억5천만원)에 다시 육박하는 등 상승세를 타고 있다.

압구정케빈중개법인 김세웅 대표는 "압구정 3구역의 경우 2구역보다 사업 속도가 늦다는 불안감에 매물도 많았는데, 최근 재건축이 속도를 내면서 작년 말보다 호가가 3억∼4억원가량 오르며 신고가 거래가 이어지고 있다"며 "과거에는 허가구역에 묶여 거래도 부진하고 가격도 눌려 있었는데 최근 재건축이 본격화하면서 상승세를 탄 분위기"라고 말했다.

이 때문에 부동산 업계에는 토지거래허가구역이 투기적 거래를 억제하는 효과는 있었지만, 결과적으로 집값 상승을 억제하는 효과는 제한적이라는 평가가 나온다.

반면 강남구 대치동의 한 중개업소 대표는 "허가구역으로 묶지 않았다면 개발 호재로 인해 투자수요까지 몰리면서 지금보다 가격이 더 올랐을 수 있다"며 "가수요를 제한함으로써 가격 안정 측면에서도 일부 도움이 됐을 것"이라고 말했다.

실거주 의무 때문에 살기가 불편한 단지는 매매가에도 영향을 미친다.

1971년도에 지어진 여의도 시범아파트는 한강조망권의 장점에도 불구하고 전용 118.12㎡의 거래가가 작년 말 26억6천500만원에서 올해 2월에는 24억5천만원으로 떨어졌다.

여의도동의 한 중개업소의 관계자는 "최근 시와 기부채납 문제도 갈등도 있지만 지는지 50년이 넘은 아파트로 방이 4개인데 화장실은 1개뿐이어서 '몸테크'가 어렵다 보니 상대적으로 허가구역 내 다른 단지에 비해서도 가격도 덜 올랐다"며 "토지거래허가구역 지정으로 피해가 큰 단지"라고 말했다.

이 때문에 특히 정비사업이 임박한 노후 단지에선 전입신고만 해놓고 실제 실거주를 하지 않는 편법도 동원되고 있다는 게 현지 중개업소의 설명이다.

◇ 서울시 재건축발 집값 불안 우려에 재지정 전망…"규제 합리화 필요"

서울시는 다음 주 도시계획위원회를 열어 이달 22일 허가구역 지정기한이 종료되는 '압여목성' 지역의 토지거래허가구역 재지정 여부를 결정할 방침이다.

다만 허가구역에서 풀릴 가능성은 낮다. 오세훈 시장은 앞서 언론 인터뷰에서 토지거래허가구역 해제 요구에 대해 부정적인 견해를 밝힌 바 있다.

재건축 등 개발 호재로 신고가 거래가 나오는 상황에서 규제를 풀면 가격이 더 불안해질 소지가 크다고 보는 것이다.

오는 6월에 지정 기한이 끝나는 잠실·삼성·청담·대치동 일대 아파트도 해제 가능성이 낮다고 본다.

서울시는 앞서 지난해 11월 이들 지역의 비아파트를 토지거래허가 대상에서 해제했다.

작년 10월부터 개정 '부동산거래신고 등에 관한 법률' 시행으로 거래허가 대상을 용도별로 구분해 지정할 수 있게 되면서 아파트와 달리 투기 등의 우려가 없는 상업용 시설이나 빌라 등 비아파트는 허가 대상에서 제외한다는 것이다.

국토부는 올해 5월 20일로 지정기한이 종료되는 용산 정비창 부지 인근의 토지거래허가구역 지정을 연장할 방침이다.

이곳은 지난 2월 오세훈 시장이 100층 안팎의 랜드마크 건물이 포함된 국제업무지구 개발을 재추진하겠다고 밝히면서 기대감이 더 커졌다.

부동산 전문가들은 토지거래허가구역 지정을 유지하더라도 상가 등 투기적 거래나 가격 상승 우려가 없는 유형은 허가구역에서 배제하는 등 탄력적 운용이 필요하다고 주문한다.

이와 관련해 서울시도 최근 부동산거래 침체, 부동산 시장 하락세 전환 등 변화하는 부동산시장에 유기적으로 대응할 수 있도록 토지거래허가제의 실효성을 높이는 방안을 검토하고 있다.

압구정동의 한 중개업소 대표는 "불경기와 고금리 상황에서 상가를 팔고 싶어하는 주인이 많지만, 상가는 임대차보호법상 보호 기간이 10년이나 되고 권리금과 인테리어 비용, 위로금 등 복잡한 문제가 얽혀 있어 허가구역에 풀리기 전까지는 팔기가 쉽지 않다"며 "허가구역 대상에 대한 재검토가 필요하다"고 말했다.

sms@yna.co.kr

제보는 카카오톡 okjebo<저작권자(c) 연합뉴스,무단 전재-재배포, AI 학습 및 활용 금지>2024/04/12 06:11 송고