다주택자 틈새 투기 다시 꿈틀…공시가 1억 미만 매물 실종

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다주택자 틈새 투기 다시 꿈틀…공시가 1억 미만 매물 실종

[연합뉴스 2021/05/24 - 조회:3481]

(서울=연합뉴스) 홍국기 기자 = 다주택자의 종합부동산세와 양도소득세 부담이 내달부터 대폭 커지는 가운데서도 틈새를 노린 투기가 다시 꿈틀대고 있다.

정부는 지난해 7·10 부동산 대책을 통해 기존 보유 주택 수에 따라 최대 12%까지 취득세율을 높였지만, 공시가격 1억원 미만 주택은 주택 수 산정에서 제외하고 기본 취득세율 1.1%(농어촌특별세 및 지방교육세 포함)를 적용하기로 했다.

이로 인해 공시가격 1억원 미만의 아파트에 다주택자들의 투기성 매수세가 몰리자 정부가 대대적인 기획조사까지 벌였지만 여전히 뿌리가 뽑히지 않고 다시 고개를 들고 있다.

◇ 공시가 1억 미만 시흥아파트 올해 들어 매매 309건

23일 국토교통부 실거래가 공개시스템과 부동산빅데이터업체 아실(아파트실거래가)에 따르면 시흥시 월곶동 풍림아이원1차 아파트는 매매 등록 건수가 올해 1월부터 최근까지 309건으로 경기도에서 가장 많았다.

공시가격이 1억원을 넘지 않는 이 단지 전용면적 32.95㎡는 지난달 매매 가격이 처음으로 1억7천만원을 넘어섰다.

현재 시세는 정상 층·동·향 기준 1억8천만원 수준인데, 전날 1억8천400만원까지 가격이 올라 매매 계약이 체결된 것으로 전해졌다.

이 단지 근처에 있는 A부동산 중개업소의 대표는 "매수자 대부분은 다주택자"라며 "취득세 중과가 배제되고, 월곶판교선이 들어서는 월곶역 역세권 아파트라는 점 때문에 매물이 거의 없고 가격도 올라가는 것"이라고 설명했다.

인천광역시 동구 송현동 솔빛마을주공1차는 같은 기간 매매 계약 등록 건수가 129건에 달했다.

이 단지에서 공시가격이 1억원을 넘지 않는 10층 이하 전용 46.92㎡는 지난 5일 1억7천500만원(8층)에 팔려 역대 최고가를 경신했다. 단지 내 B공인 중개업체 사장은 "취득세 중과를 피해서 투자를 하려는 다주택자들이 다들 1억원 미만 아파트를 똑같은 마음으로 찾는다"면서 "작년 10월부터 매수세가 유입되기 시작해 현재는 다 팔리고 물건이 없다"고 전했다.

이어 "오늘(22일)도 다주택자들이 부산, 천안 등지에서 올라와 매물을 찾아다녔다"며 "갭투자(세를 끼고 집을 사는 투자)가 상대적으로 힘든 월세 낀 물건은 있고, 가격도 상대적으로 싸다"고 소개했다.

부동산 중개업계의 전언을 종합하면 하반기에 아파트값이 더욱 오를 것이라는 기대 심리가 커지면서 공시가 1억원 미만의 소형 주택에 다주택자들의 갭투자 열풍이 거세지는 상황이다.

국토부는 작년 12월부터 올해 3월까지 15개 주요 지역을 선정해 대대적인 기획 조사를 벌여 이런 시장 교란 행위를 집중적으로 단속했으나 시장의 움직임을 제어하기에는 역부족으로 보인다.

유거상 아실 공동대표는 "부동산 시장을 움직이는 것은 결국 다주택자"라며 "규제 탓에 현실적으로 다주택자들이 추가로 주택을 매수할 방법이 공시가격 1억원 미만 주택 밖에는 없다"고 진단했다.

◇ 비규제지역서 더 극성…애꿎은 서민 주거에 피해

공시가격 1억원 미만 아파트에 대한 다주택자들의 갭투자는 비규제지역에서 더욱 두드러진다.

양도세 중과 대상이 조정대상지역에 한정돼있고, 서울·경기·세종·광역시를 뺀 지방에서 공시가격 3억원 이하 주택은 양도세 중과 대상 주택에서 제외되기 때문이다.

최근 6개월 새 전국에서 갭투자 매매가 가장 많았던 아파트는 충남 아산시 배방읍에 있는 배방삼정그린코아(62건)로 나타났다.

비규제지역인 아산시는 지난해 12·17 대책에서 바로 옆 천안시가 조정대상지역으로 묶인 직후 풍선효과가 나타나면서 아파트값이 오르고 있다.

공시가격이 1억원 미만인 이 단지 전용 47.67㎡는 이달 6일 1억4천500만원(6층)에 매매돼 이 면적 역대 최고가를 갈아치웠다.

이 지역에서 영업하는 C공인 중개사는 "다주택자와 법인이 전세를 끼고 나오는 매물을 쓸어간다"고 소개했다.

강원도 원주시 명륜동 단구1단지 전용 47.01㎡ 매매가는 이달 1일 처음으로 1억2천만원(1층)을 찍은 데 이어, 같은 달 4일 같은 층이 1억2천300만원까지 오름폭을 확대했다.

강원도는 제주도와 더불어 현재 지역 전체가 비규제지역으로, 특히 원주시는 작년 12월 지방 중소도시까지 대부분 조정대상지역으로 지정된 직후부터 1억원 미만의 아파트를 사들이는 다주택자의 투기가 몰리는 대표적인 지역으로 꼽힌다.

원주시에 있는 D공인 중개업소의 대표는 "공시가격 1억원 미만의 재건축 추진 단지를 중심으로 다주택자와 법인의 투자 수요가 많다"며 "작년 말부터 한차례 열풍이 불더니, 이달 들어 다시 바람이 불고 있다"고 말했다.

그러면서 "비규제지역에서 다주택자가 매입하는 공시가격 1억원 미만의 아파트는 취득세 중과가 되지 않을 뿐 아니라 양도세 중과 적용도 받지 않는 점이 작용하는 것"이라고 덧붙였다.

다주택자에 대한 규제가 결과적으로 저렴한 주거를 절실히 필요로 하는 서민 실수요자들에게 피해를 준다는 비판도 나온다.

김인만 김인만부동산경제연구소장은 "다주택자에 대한 규제 풍선효과로 투자 가치가 적다고 인식됐던 소형 서민 주택도 날개 돋친 듯이 팔리고 가격이 오르는 것"이라면서 "결과적으로 규제가 공시가격 1억원 미만의 아파트 매수세에 불을 붙이며 서민 주택 가격까지 올린 셈"이라고 지적했다.