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[전문가칼럼] 전세계약 중 전세금 못받고 퇴거할 경우, 대항력 갖추는 방법

[부동산뱅크 2010/11/01 - 조회:12432]

안녕하세요, Good Membes 이은홍 입니다.

서울에 거주하는 A씨는 갑자기 지방으로 발령이 나면서 이사를 가게 되어서 집주인에게 전세보증금 반환을 요구하니
집주인은 전세계약만료일까지 6개월이나 남아있기때문에 지금 전세기간중에는 전세보증금을 돌려주지 않고 만료일에 반환을 해주겠다고 합니다.
다른 세입자를 구하자니 6개월 남은 집에 들어올리도 없고 집주인 동의없이 다른 세입자와 새로운 임대차계약을 할 수도 없습니다.
다행히 지방은 전세가가 상대적으로 저렴하여 꼭 현 전세보증금을 빼지않더라도 지방전세를 얻는 것에는 자금문제는 없는데
문제는 현 서울집을 비워두고 지방전세집으로 가자니 현 서울집 대항력이 걱정되고, 서울집에 주소를 그대로 두자니 지방전세집 대항력이 걱정이 되어
A씨는 고민이 많습니다.
과연 A씨는 어떻게 해야할까요?

결론부터 말씀드리면 A씨는 세대원일부주소를 서울전세집에 남겨두거나 전세권설정을 하면 서울집도 대항력을 갖출 수 있습니다.
요즘 전세가상승으로 전세보증금 부담이 커지는 상황에서 부득이한 사정으로 전세보증금을 받지못하고 이사를 가야하는 분들을 위하여
오늘은 주택임대차계약기간일 만료전에 주민등록을 옮겨야 할 경우 대항력을 갖추는 방법에 대하여 알아보도록 하겠습니다.
임대차계약기간이 만료되지 않았다면 임대인은 전세보증금을 반환해줄 의무가 없지만 임대차계약기간이 만료되었다면 임대인은 임차인에게 보증금을 돌려주어야 합니다.
기간 내에 보증금 반환이 어렵다면 임차인과 협의해 보증금반환기간을 연장을 해야 하겠지요
그런데 임차인이 부득이한 사정으로 임대차게약기간 만요일 전에 주민등록을 옮기게 되면 임차인은 대항력을 상실하게 됩니다.
주택임차인은 등기없이도 주택의 인도와 주민등록만으로 대항력을 취득하며 주택임차인의 대항력은 인도및 주민등록을 마친 다음날부터 발생합니다.
하지만 주민등록을 옮기게되면 대항력을 상실하게 되기때문에 임차인은 보증금을 받지 못하고 부득이하게 이사를 해야하는 상황이 발생하면 당황하게 되는데
당황해하지 말고 대항력을 갖추는 방법을 숙지하여 대응한다면 대항력도 갖추면서 마음편하게 이사도 할 수 있습니다.

보증금 받기전에 주소를 옮겨야 하는 상황에 처했을 경우 임차인이 대항력을 갖추는 방법은 다음과 같습니다.
1) 임차권 등기명령
임차권등기명령신청이 완료되면 이사를 해서 주민등록을 옮기더라도 대항력을 갖추게 됩니다.
다만, 임차권등기명령은 임대차계약기간이 만료된 시점에만 가능하기에 주의가 필요하며 계약기간중에는 할 수 없습니다.

2) 가족 중 한사람만 퇴거신고
A씨와 같이 계약만료가 되지 않은 시점에 주소를 옮겨야 하는 상황이라면 전세보증금이 반환될 때까지 가족 중 한사람만 퇴거신고를 해야 합니다.
A씨의 경우에는 A씨만 퇴거를 하여 지방아파트로 전입신고를 하고 나머지 가족 또는 가족일부의 주소는 옮기지않고 그대로 둔다면 대항요건을 갖추게 됩니다.
즉, 동거가족만 전입신고 하는 경우, 임차인의 가족인 미성년자가 점유하는 경우, 공무원의 실수로 주민등록부가 잘못 작성된 경우에는 대항요건이 되어 보호를 받을 수 있습니다.

3) 전세권 설정
전세권설정은 경매 진행 시 실제 거주여부와 관계없이 대항력을 가지기때문에 계약만료전에 주소를 옮기더라도 대항력이 있어서 걱정할 필요가 없습니다.
하지만 전세권은 임대인의 동의가 필요하고 등기비용도 발생하기때문에 번거로운 것이 사실입니다.

이렇게 전세보증금을 받지 못하고 이사를 가야하는 경우에는 전세계약기간이 만료되면 임차권등기명령을 하면 되고 계약기간 중이라면 가족 일부는 점유를 하는 것이 좋고
꼭 전세대원이 모두 퇴거를 해야한다면 전세권 설정을 하는 것이 좋습니다.
하지만 주의해야할 점은 전입신고를 할때 본인이 주소를 잘못 기재한 경우, 건물의 실제 동표시가 공부와 다른 경우, 일시적으로 주민등록을 이전한 경우, 주민등록상 동호수 표시가 기재되지 않은 경우,
전입신고 전에 저당권, 가압류, 가등기, 처분금지가처분이 된 주택의 경우에는 대항력이 없어 보호를 받지 못합니다.

감사합니다.

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