[분양포커스]하반기 청약 후보 1위 ‘찜’ 은평뉴타운
[부동산뱅크 2007/07/26 - 조회:10466]
고분양가 논란 속에서도 청약 1순위 지역으로 꼽히는 은평뉴타운이 첫 분양을 두 달여 남겨 놓고 다시 관심이 쏠리고 있다.
은평뉴타운은 서울 도심권에서 새로 조성되는 340만㎡ 규모의 전원형 생태도시로 지난해 고분양가 논란을 낳으면서 여름 분양시장을 뜨겁게 달군바 있다. 은평뉴타운 입지 매력과 향후 발전 가능성을 분석해 본다.
판교보다 녹지 많은 서울 속 ‘생태도시’
고분양가 논란에도 ‘인기 예감'
은평구 진관내.외동과 구파발동 일대에 총 3,495,000 ㎡ 에 14,000호가 건설되는 은평뉴타운은 서울시가 ‘서울의 자존심 (The Pride Of Seoul)이란 구호를 내걸고 개발하고 있는 공영개발 지구다. 사업기간은 2002년 10월부터~2008년12월 완공 예정이다.
은평뉴타운은 동쪽으로 북한산 국립공원을 끼고 있는 ‘리조트형 생태전원도시’로 녹지율이 전체 면적의 42%로 판교(36%)보다 높은데다 북쪽으로는 창릉천이 흐른다. 또 서울시는 은평뉴타운을 교육 1번지로 만든다는 방침에 따라 ‘자립형사립고’를 설치할 계획이며, 단지 안에 총 11개의 초.중.고가 신설된다.
인근 한 중개업소 사장은 “은평뉴타운은 지역 거주자들뿐만 아니라 강남 및 수도권 거주자들도 분양을 기다리고 있을 정도로 관심이 높은 편” 이라고 전했다.
은평뉴타운은 작년 고분양가 논란으로 분양이 미뤄줘 10월에 첫 공급에 나선다. 1지구 A.B.C공구가 그 대상으로 공사가 80% 진행된 후에 분양하는 후분양제가 적용되기 때문에 입주시기는 내년 6월경 예정이다. A공구는 1,593가구, B공구 1,638가구, C공구 1,283가구 등 총 4,514가구 공급된다. 공급면적은 112~214㎡(34~65평형)이다.
은평구는 서울에서 제일 서북쪽에 있는 행정구로 고양시와 바로 인접해 있다. 특히 은평구에서 가장 북쪽 동네 진관동(진관내동, 진관외동)은 30여 년간 개발제한구역 및 군사시설 보호구역으로 지정되어 주거환경이 열악할 뿐 아니라, 도시기반시설이 절대적으로 부족해 계획적인 개발이 필요했던 곳 이였다. 이에 2002년 주거, 업무, 문화, 공공시설 등을 고루 갖춘 신 시가지형 뉴타운사업지구로 지정됐다.
10월 첫 분양, 문의 ‘뚝’ 관망세
교통난 해소 ‘관건’
작년 SH공사가 은평뉴타운 아파트 분양가를 3.3㎡당 1,400~1,500만원으로 책정, 고분양가 논란을 일으켰다. 이에 공공기관이 아파트 가격 상승을 부추기고 있다는 비난과 함께 부동산 시장이 술렁였다. 이는 분양가 논란을 일으켰던 마포구 상암동 상암지구의 3.3㎡당 1,200만원 보다 200만~300만원 비싼 것으로, SH공사가 지금까지 공급한 아파트 가운데 가장 높은 수준이였다.
SH공사는 높은 토지보상비가 분양가 인상의 주된 요인이라고 설명한바 있다. 또 1년간 분양이 미뤄져 금융비용과 상승한 땅값을 감안하면 분양가는 쉽게 낮춰지지 않을 것으로 전망된다.
또 작년 하반기 동안 은평뉴타운 주변 아파트값은 이른바 ‘배짱 호가’가 치솟고, 매물이 자취를 감추는 등 거품이 일기 시작했었다. 이에 은평구 불광동 미성 28평형이 작년 7월 이후 올해 초까지 8,000만원 가까이 호가가 상승하는 기염을 토했다. 마포구 상암동 상암월드컵2단지 82AA㎡ 역시 같은 기간 동안 1억원 가까이 상승세를 보여오다 올 상반기 이후 상승세를 멈췄다.
현재는 그 반대 상황이다. 인근 중개업소 사장은 “ 그 동안의 높은 가격 상승세로 기존 아파트 역시 매수세가 관망으로 돌아섰고, 은평뉴타운에 대한 문의도 뜸해진 상태”라고, 하지만 “이것이 관심이 식은 것은 아니며, 고분양가 논란이 있는 만큼 분양가 확정 후 움직이겠다”는 분위기라고 설명했다.
단지 설계를 살펴보면, 첫 분양을 앞둔 1지구가 다양한 설계에 친환경이 어우러져 청약자들의 관심이 집중되어 있다. 공구별로 남쪽으로 유치원, 중.고가 가깝고, 진관공원과 창릉천이 바로 앞에 있는 A공구(롯데건설, 삼환기업-1,2,12단지)와 뉴타운 초입에 자리잡은 1지구 B공구(현대건설, 태영- 3, 4, 9, 10, 11, 13, 14단지)가 인기 몰이를 할 것으로 예상된다. 또 C공구(5,6,7,8단지)도 메이저 건설사인 SK건설과 대우건설이 시공을 맡아 많은 기대를 모으고 있다.
또 1지구는 기존의 판상형, 타워형과 중정형(단지 가운데를 공원으로 꾸민 설계)이나 연도형(도로변을 따라 건물을 세우고 1층에 주민 편의시설을 넣는 설계)구조 등 170여 가지로 다양하게 꾸며진다. 또 ‘ㅁ’자나 ‘ㄷ’자 형태의 유럽풍 외관을 갖춘 아파트 등이 들어서며, 복 개도로로 사용되는 4.7㎞의 실개천은 자연하천으로 설계된다.
반면 은평뉴타운의 최대의 약점은 교통망이다. 그 동안 주변에 사실상 교통망 확충 및 개선 대책이 별로 없어 교통체증이 심화된 상태이다. SH공사는 일단 은평뉴타운을 관통하는 통일로와 연서로를 확장.이설해 출.퇴근 교통정체를 완화한다는 방침이다. 현재 왕복 6~8차로인 통일로 8~10차로(폭 40ｍ)로, 4차선로인 연서로를 6차로로 각각 넓힐 계획이며, 2010년까지 통일로 서울시 경계에서부터 서울역까지 중앙버스 전용차로가 시행된다. 이 밖에도 통일로 주변 보조간선 7개 도로(24㎞)에 대해 혼잡구간.정체지점 개선사업도 진행할 예정에 있고,지하철 3호선 구파발역이 지구를 관통할 하게 된다.
다만 이 같은 교통 개선 계획이 확장.완공시까지 시간이 걸리는 데다 도로가 확충되더라도 출.퇴근 시간대 교통난을 크게 해소 시키기에 부족하다는 반응이다.
강북권 뉴타운 시너지 효과 ‘예감’
후분양제, 초기 목돈 필요
은평뉴타운은 도심 속 유일한 생태도시인데다 인근 강북권 뉴타운 개발 등과 시너지 효과를 발휘하게 될 전망으로 그 가치는 앞으로 더 커질 것으로 보인다. 또 원가연동제, 채권입찰제를 피해가 등기 후 바로 매매가 가능한 장점을 가지고 있다.
다만 자가용 이용자는 교통망 확충이 완료되기 전까지 교통 체증을 감수 해야 하며, 확충 시에도 교통난이 어느 정도 해소 될지 아직 장담을 할 수 없다는 평가다.
은평뉴타운은 서울시 도시개발 방식으로 조성되기 때문에 서울 거주자에게만 전량 1순위 청약자격이 주어지며, 입주자 모집공고일 이전까지 서울로 주민등록을 옮겨도 청약할 수 있다. 또 후분양 방식이어서 중도금 납입기간이 짧아 초기 목돈이 많이 드는 만큼 자금계획을 잘 세워야 한다. 분양가는 3.3㎡당 1,400~1,500만원 선이 될 전망이다.
부동산뱅크 분양팀 이경연 sshlky80@neonet.co.kr
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