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[현장탐방]서초동 삼성타운, 일대 부동산 시장 ‘들썩’

[부동산뱅크 2007/07/26 - 조회:24272]

서초동 삼성타운 A동이 이달 초 입주를 시작하면서 일대 부동산 시장이 술렁이고 있다. 상가 시장이 늘어난 배후 수요로 호황을 맞이 하고 있으며, 오피스텔 시장도 몰려드는 사람들로 신바람을 내고 있다. 이에 대한민국 부동산표준 부동산뱅크가 삼성타운 조성으로 들썩이고 있는 지하철 2호선 강남역 인근 부동산 시장동향을 살펴봤다.



삼성, 서초동 시대 개막

상가 전성시대 ‘활짝’



삼성그룹은 서초2동 1321-15번지 일대 총 2만 5,000㎡ 부지에 연면적 약 11만㎡ 규모로 삼성타운을 조성하고 있다. 각각 35층, 31층, 42층의 A, B, C 3개 동으로 이뤄져 있으며 이중 A동에 삼성중공업과 삼성경제연구소가 이달 초 입주를 시작해 삼성타운 시대의 서막을 열었다. B동에는 내년 초 삼성물산이 이사올 예정이며 마무리 공사가 한창인 C동에는 내년 말 삼성전자와 삼성전기가 입주하게 된다.

국내 재계순위 1위 기업이 움직이는 만큼 삼성타운 입주가 완료되면 상주 인원만 2만 여명이 새로 유입될 전망이다. 이에 지하철 2호선 강남역 일대 하루 유동인구는 현재 35만~50만 명에서 약 30% 정도 증가할 것으로 예상되고 있다.



이처럼 늘어나는 유동인구의 최대 수혜는 단연 인근의 상가 시장이 꼽히고 있다. 삼성타운이 들어서면 강남대로변 상가는 서울 최대 상권으로서의 명성 굳히기에 들어갔고 이면도로에 위치한 오피스텔 내 상가 역시 전에 없던 호황을 누리고 있는 것이다.



실제로 일대 상가 시장은 삼성타운 호재로 작년 말부터 거래가 실종되고 매물이 자취를 감춘 상태다. 삼성동 ‘ㅅ’공인 관계자는 “지난해 말부터 가격 상승에 대한 기대감으로 소유자들이 매물을 내놓지 않고 있어 시세 파악도 힘들다”며 “물건이 없어 발길을 돌리는 투자자들도 수두룩하다”고 말했다.



이러한 상가 매매시장의 호황은 임대 시장에도 영향을 미쳐 강남대로변 상가의 경우 임대 면적과 업종에 따라 차이가 크지만 보통 33㎡를 기준으로 보증금 1억 원에 월임대료 1,000만 원, 권리금 2~3억 원 선에 시세가 형성돼 있다. 이에 대해 서초동 ‘ㅁ’공인 관계자는 “강남대로변은 이미 유명 상권으로 명성이 높은데다 삼성타운으로 인한 유동인구 증가가 예상돼, 1년 새 임대료가 2배 이상 뛰었다”고 밝혔다.



또 삼성타운 인근 이면도로에 새로 형성되고 있는 오피스텔 내 상가 역시 33㎡를 기준으로 보증금은 1억 원으로 변동이 없지만, 월임대료가 작년 말 400만~450만 원에서 현재 600만~700만 원으로 1.5배 가량 상승했다. 하지만 이들 상가의 권리금은 아직 형성되지 않은 경우가 대부분이다. 삼성타운 인근 부동산 관계자는 “삼성타운 B동과 C동 입주가 남아 상가 수익이 월임대료를 보전할 만큼 충분하지 않지만, 재계약을 염두에 둔 임차인들이 상가를 선점하고 있다”고 설명했다.







오피스텔, 전성기 도래

임대수익에 시세차익은 ‘덤’



삼성 직원과 관련 업체, 인근 상가 종사자들의 수요 증가로 오피스텔도 톡톡히 수혜를 받고 있다. 삼성타운과 지하철 2호선 강남역 주변으로 자리잡은 오피스텔은 물론이고, 인근 역삼동과 삼성동의 오피스텔까지 르네상스 시대를 맞이하고 있는 것이다.



삼성타운 일대 오피스텔의 월임대료는 보증금 1,000만 원 선을 유지한 채 서초동 코아텔 59㎡의 경우 지난 3월 100만 원에서 현재 110만 원으로 올랐다. 또 분양 후 1년 동안 공실이 남아 있던 서초동 도시에빛Ⅱ도 보증금 1,000만 원에 72㎡와 76㎡의 월임대료가 지난 3월 100만 원에서 120만 원까지 올랐으며, 빈 오피스텔도 거의 사라진 상태다.







삼성타운 인근의 오피스텔 임대료가 지난 3월에 비해 10~15% 상승한 것과 달리 역삼동과 삼성동 오피스텔은 지난해 말부터 현재까지 10~15% 상승에 만족하고 있다. 삼성동 ‘ㅅ’공인 대표는 “삼성동이나 역삼동의 경우 삼성타운 인근에서 오피스텔을 구하지 못한 수요자들이 찾게 돼 가격 상승이 서초동보다 가파르지 않다”고 말했다. 이 일대 오피스텔은 전용면적 33㎡를 기준 으로 지난해 말 보증금 1,000만 원에 월임대료 70만 원 수준에서 월임대료가 80만 원까지 오른 상태다.



한편, 삼성타운 수혜를 입는 오피스텔의 경우 짭짤한 임대 수익 외에도 시세 차익까지 덤으로 노려볼 수 있다. 임대수익 증가로 수익률이 높아지자 오피스텔을 매수하고자 하는 투자자들이 증가하고 있기 때문이다. 서초동 ‘ㅁ’공인 관계자는 “삼성타운 인근에 밀집된 오피스텔은 매물이 모두 소진된 상태”라며 “최근에는 투자자들의 관심이 삼성동이나 역삼동 등으로 확대되고 있다”고 전했다.



실제 서초동 코아텔 122㎡ 매매가가 지난 3월 3억 9,000만 원에서 현재 4억~4억 3,000만 원까지 오르는 등 삼성타운 입주와 함께 평균 10% 가량 호가가 오르고 있다는 게 현장의 설명이다. 역삼동 역시 작년 말 3억 1,000만~3억 2,000만 원 선이던 105㎡짜리 오피스텔 매매가가 3억 4,000만 원까지 오르는 등 상승세를 기록 중이다.



아파트, 숨 고르기

매매 약보합, 전세 강세



삼성타운 효과로 상가와 오피스텔 시장이 호황을 누리고 있는 반면 일대 아파트 시장은 숨 고르기에 들어간 상태다. 삼성타운 인근에 위치한 서초동 진흥, 우성, 무지개, 신동아 등의 아파트 값이 지난 2년간 가파른 상승을 기록한데다 올해 들어 각종 규제로 아파트 시장이 침체에 접어 들었기 때문이다. 실제 서초동 우성 109㎡가 지난해 말 11억 원에서 현재 10억 원까지 매도 호가가 떨어졌으며, 롯데캐슬클래식 112㎡도 13억 원에서 11억 원까지 떨어진 상태다.







이처럼 삼성타운 인근 아파트 가격이 정체된 가운데 거래 또한 활발하지 못한 실정이다. 집주인들이 삼성타운 호재 외에도 재건축과 신분당선 개통 등에 대한 기대감으로 매물을 내놓지 않고 있는데다 거듭된 대출규제로 매수자들의 자금력이 크게 떨어지면서 계약 성사가 어려워졌기 때문이다.



한편, 전세는 삼성타운 조성에 따른 수요 증가로 소형 위주로 활발하게 거래되고 있다. 이에 대해 서초동 ‘ㅁ’공인 관계자는 “전세 수요 증가로 지난 3월에 비해 우성은 76㎡와 82㎡의 전세 보증금이 평균 2,000~3,000만 원 올랐으며, 일대 99㎡ 이상은 평균적으로 4,000만~5,000만 원 올라 강세를 보이고 있다”며 “하지만 삼성타운 인근에 아파트가 많지 않아 전세 물량 자체가 풍부하진 않다”고 밝혔다.







[부동산뱅크 이은경 기자 EUN07@neonet.co.kr]

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