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[현장탐방]수색•증산뉴타운 거래없이 호가만 상승

[부동산뱅크 2007/07/09 - 조회:12166]

수색•증산 뉴타운 재개발 시장이 들썩이고 있다. 지난달 14일 재정비 촉진계획 주민공람안이 발표되면서 올해 사업이 가능한 구역을 중심으로 문의가 늘었기 때문이다. 수색•증산 뉴타운의 개발방향과 시장동향에 대해 알아본다.

환경친화적 뉴타운 조성
역세권 등 사통팔달 교통여건

수색•증산 뉴타운은 은평구 수색동 160번지 일대에 89만6,500㎡ 규모로 2013년까지 총 1만 3,625가구(임대 1,841가구 포함)가 들어서게 된다. 주거형 뉴타운으로 조성되는 수색•증산 뉴타운은 환경친화적인 쾌적한 주거공간 조성을 목적으로 하고 있다. 수색•증산 뉴타운의 허파인 봉산자연공원를 거점으로 상암 DMC와 불광천까지 5㎞의 녹지축으로 조성된다. 또한 근린공원 4개소를 설치해 구역별 녹지공간을 확충하고 중, 고등학교 2개소 신설과 공공청사를 별로 배치해 주민의 편의시설을 확보할 계획이다.

수색•증산 뉴타운 일대는 가좌뉴타운과 상암택지개발지구가 인접해 있다. 교통여건으로는 지하철 6호선 수색역을 사용할 수 있고, 내부순환도로와 강변북로를 통해 일산, 신촌, 용산, 강남 등으로 이동이 편리하다. 또 2010년 경의선 복선화와 인천공항철도가 수색까지 개통되기 때문에 큰 수혜가 예상된다.

수색•증산 재건축, 재개발 호재
증산2구역 3.3㎡당 3,500만 원 선

수색•증산 뉴타운은 총 11개 구역으로 이 중 주택재개발 구역은 수색 3, 4, 5, 6, 7, 8, 9구역과 증산 5, 6구역이며, 주택재건축구역은 증산 4구역으로 이뤄져 있다. 이 중 가장 주목을 받고 있는 수색 9구역과 증산 2구역은 지하철 6호선 수색역 역세권 지역으로 뉴타운 지구중심에 위치해 있어 사업성이 가장 좋은 곳으로 평가받고 있다.

수색 9구역의 경우 3만 6,514㎡ 규모로 용적률 250%~400%까지 적용해 총 705가구(임대 105가구 포함)가 들어설 예정이다. 조합원 수는 약 536명으로 일반분양이 10~15%가 나오게 된다. 이 구역은 도로변 가까이 위치해 있어 진입이 쉽고 수색동 다른 구역보다 평지가 많은 편이다. 이 구역에는 대부분 20년 이상 노후화된 주택과 다세대, 다가구주택이 상당수를 차지하고 있다.

인근 C공인 대표는 “수색9구역의 경우 2005년 재건축 사업을 진행하면서 추진위원회 승인까지 받았었다”며 “그 당시 추진위가 아직 그대로 남아있어 계획만 결정되면 빠르게 사업이 진행 될 것”이라고 전했다. 이 구역의 지분시세로는 33㎡기준으로 3.3㎡당 3,000만 원 선이고, 39~42㎡의 경우 3.3㎡당 2,800만~3,000만원 선이다. 이는 지난해 2, 3월 3.3㎡당 2,300만 원 선에 비해 약 1,000만 원 정도 상승한 가격이다. 수색 9구역의 경우 지난해 10월 도시재정비촉진지구로 지정된 후부터 거래가 줄어든 상태다.

지난해 9월 수색•증산 합쳐 100건 이상이던 거래량이 올 4, 5월부터 40건 밖에 되지 않았다. 그러나 수색 9구역의 경우 입지가 좋고 사업시행이 빨라 문의가 많은 편이다. 인근 S공인 대표는 “수색9구역의 경우 23~33㎡정도만 가지고 있으면 99㎡정도로 배정받을 수 있어 찾는 사람들이 많은 편”이라고 전했다.


증산1, 2구역도 면적이 넓고 조합원수가 적어 사업성이 좋은 편이다. 증산1, 2구역의 경우 9만 1,225㎡ 규모로 용적률 260%까지 적용해 총 1,623가구(임대 195가구 포함)을 공급할 예정이다. 조합원수는 약 1,298명으로 일반분양이 325가구 정도 나올 것으로 예상된다. 이 구역은 다가구, 다세대주택뿐만 아니라 단독주택과 상가도 많은 비중을 차지하고 있고, 평지와 지분쪼개기가 거의 없어 다른 구역들에 비해 입지요건이 좋은 편이다. 인근 I공인 대표는 “증산1, 2구역은 상가가 많아 사업이 늦어질 수도 있다”며 “현재 추진위 설립인가를 위해 주민동의 70%까지 받은 상태로 사업을 최대한 빨리 추진하기 위해 준비하는 중”이라고 말했다.

지분 시세는 23~33㎡의 경우 3.3㎡당 3,000만~3,500만 원 선, 39~42㎡의 경우 2,900만 원 선으로 형성돼 있다. 이 구역도 수색9구역과 마찬가지로 지난해 10월 도시 재정비 촉진지구로 지정되면서 거래는 뜸한 편이다. 인근 B공인 대표는 “증산2 구역은 토지거래 허가의 영향으로 20㎡이하로 간간히 거래가 되고 있다”면서 “ 20㎡이하의 경우 4,000만원까지 호가를 부르는 경우도 있다”고 말했다. 증산 1, 2구역의 경우 23~33㎡ 지분을 가지고 있을 경우 99㎡정도는 충분히 받을 것으로 인근 부동산들은 예측하고 있다.

또 올해부터 사업추진이 가능한 구역으로 수색 4, 6, 7, 8구역과 2009년부터 사업을 추진할 수 있는 증산 5, 6구역이 있다. 이들 구역은 사업을 빨리 진행시킬 요건은 갖춰져 있지만 지구중심과 거리가 멀거나 규모가 작아 사업성은 다소 떨어질 것으로 보인다. 이 구역들의 지분시세는 3.3㎡가 2,500만~2,900만 원 선이며, 수색9, 증산1, 2구역에 비해 3.3㎡가 1,000만~4,000만 원 정도가 싸다. 수색•증산 뉴타운 내 M공인 대표는 “수색동과 인접해 있는 상암동 월드컵 3단지 109㎡의 경우 6억~7억 원, 2단지 82㎡의 경우 4억 5,000만~5억 원 선으로 거래가가 형성되어 있는 것을 감안한다면 주거 쾌적성 및 경의선, 공항철도 등 호재가 있는 수색•증산 뉴타운의 지분시세는 저평가돼 있는 상태”라고 전했다.


부동산뱅크 장재현 기자 JJH@neonet.co.kr

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