소유권등기 안난 입주아파트 '신고제 무풍지대'

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소유권등기 안난 입주아파트 '신고제 무풍지대'

[부동산뱅크 2004/08/28 - 조회:28320]

강남, 송파, 강동, 성남 분당 등 4곳이 지난달 신고지역으로 지정된 이후 이들 지역에서 입주를 마쳤지만 아직 소유권등기가 나지 않은 미등기아파트에 관심이 쏠리고 있다.

이들 아파트는 사실상 분양권으로 취급돼 최등록세가 실거래가가 아닌 분양가를 기준으로 매겨지기 때문.

주택거래신고지역에서는 최초분양대상자는 물론 해당 분양권을 인수한 제3자가 아직 등기 이전이라면 면적에 관계없이 일단 신고대상에서 제외가 된다. 또 입주 때에도 웃돈을 감안한 시세가 아닌 분양가를 기준으로 취,등록세가 매겨진다.

따라서 거래신고지역에서는 기존아파트보다는 분양권을 구입하는 게 세테크 측면에서 유리하다.

기존 아파트 중에도 이처럼 분양권 효과를 볼 수 있는 단지가 있다.

입주후에도 지분측량이나 행정절차상의 미비로 등기가 나지 않은 미등기 아파트는 임시사용승인만 얻어 일단 입주를 한 상태로 면적, 지번 등이 기록돼 있는 건축물대장조차 나와 있지 않는 등 사실상 분양권이나 다름없다.

주택거래신고를 접수를 담당하는 각 구청의 지적과에서도 면적이나 지번이 기록돼 있는 건축물대장이나 등기부등본이 없는 한 신고대상아파트로 보기는 어렵다는 반응이다.

따라서 소유권등기가 나지 않은 상태에서 임시 사용승인을 얻어 입주한 아파트를 매입했다면 크기에 관계없이 신고대상 자체가 되지 않는다는 이야기다. 게다가 이들 아파트는 취득이후 등기 때에도 분양가를 기준으로 등록세를 내기 때문에 세부담이 덜하다.

특히 입주한지 수년이 지나도록 등기가 나지 않은 일부 아파트의 경우는 분양가의 두배이상 시세가 올라 있는 상태로 매입시 취,등록세를 크게 줄일 수 있다.

또 건물이 완공될 때까지 일정기간을 기다려야하는 분양권과 달리 이들 아파트는 구입 후 곧바로 거주가 가능한 게 장점이다.

주택거래신고지역내의 입주 단지중 소유권등기가 나지 않았거나 아직까지 건축물 대장이 없는 아파트는 강남구의 도곡동 경남, 현대그린 등 2곳이다.

<입주한지 3년이 지났지만 사용승인이 나지 않아 소유권등기가 미뤄지고 있는 도곡동 경남아파트>

지난 2000년12월 입주를 마친 강남구 도곡동 경남아파트는 인근 주민들의 민원문제 등으로 인해 소유권등기가 미뤄지고 있는 상태다. 입주한지 3년이 지난 현재 이아파트 시세는 전평형에 걸쳐 분양가 대비 웃돈만 두배가까이 올라 있는 상태. 일반분양가가 2억4,900만 원이던 35평형의 경우는 현재 매매 호가가 5억8,000만~6억1,000만 원까지 올라 있다.

실거래가를 기준으로 취,등록세를 낸다면 3,500만 원가량의 세금을 물어야 한다. 하지만 이 아파트는 미등기상태로 분양가를 기준으로 취등록세가 매겨지며 실제 세금은 1,445만 원으로 줄어든다.

이밖에 주택거래신고지역기준에서 월간상승률이 0.7%가 모자라 신고지역에서 제외된 서초구에서는 방배동 삼성래미안1차가 임시사용승인을 얻어 입주해 있는 상태다.

한편 임시사용승인을 얻어 입주한 아파트는 구입후 등기때까지 재산권행사가 어렵다는 점을 염두에 둬야 한다. 저당권 설정이 가능한 소유권이전등기 때까지는 은행에서 구입주택을 담보로 융자가 불가능하다. 소유권 등기가 장기간 미뤄질 경우 이에 따른 재산권행사도 그 만큼 늦춰진다고 봐야 한다. 또 등기 이전이므로 사실상 은행융자를 낀 구입은 불가능하다는 것도 염두에 둬야 한다.

일선 중개업소에서는 “임시사용승인을 얻어 입주한 아파트는 단지내 일부 필지가 저당설정이 돼 있거나 대지지분을 두고 분쟁이 있는 경우가 대부분으로 경우에 따라서는 추가 분담금을 낼 가능성도 크다"며“구입 전에 이 같은 상황을 꼼꼼히 따져봐야 한다”고 설명했다.

<강남권 일대 임시사용승인 아파트 >