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투기지역해제, 최고 2,200만 원 절세

[부동산뱅크 2004/09/04 - 조회:37836]

정부는 지난 달 20일 부산 북구, 해운대구, 대구 서구, 중구, 수성구, 강원도 춘천시와 경남 양산시 등 7개 지역을 주택투지지역에서 해제하기로 결정했다.



이는 최악의 상황을 보이고 있는 건설경기를 연착륙시키고, 주택시장의 거래를 활성화시키기 위한 조치로 풀이된다. 또한 잇단 투기억제책으로 주택시장이 안정된 것도 투기지역 해제의 한 요인이 됐다.



투기지역에서 해제되면 양도소득세가 실거래가가 아닌 기준시가를 기준으로 부과된다. 따라서 양도세의 부담이 한층 줄어들게 된다. 하지만 기준시가가 실거래가보다 더 오른 경우도 있어 각별한 주의가 요망된다. 각 지역별로 실거래가와 기준시가 적용시 양도세 부담 금액을 알아보도록 하자.



부산은 실거래가 상승액과 기준시가 상승액이 큰 차이를 보이지 않고 있다. 다만 해운대구 우동 대우마리나3차 57평형과 삼호가든 41평형 등은 투기지역해제로 상당한 세 부담을 줄일 수 있게 됐다.



만약 2002년 1월 우동 대우마리나3차 57평형을 매입해 올해 안에 매도한다면(이하 기준 동일) 실거래가 적용시 약 1,095만 원의 양도세를 내야 한다.



반면 기준시가를 적용하면 32만 원만 납부하면 된다. 1,000만 원 이상 시세차익을 더 남기게 되는 셈이다. 물론 서울과 신도시, 과천 등을 제외하면 1가구 1주택자에 해당되고 3년 이상 보유하면 양도세가 면제된다. 우동 삼호가든 41평형도 기준시가 적용시 788 만 원 가량을 절세할 수 있다.



주택투기지역 해제 아파트의 매매가와 기준시가 상승액 비교 (단위: 만원)

<기준시가 자료 : 국세청>

<기준시점은 2002년 1월 대비 2004년 8월>

<매매가 상승액은 평균 매매가 기준>

<기준시가 상승액은 해당 평형 중간층 기준>



무턱대고 기준시가 고집하면 손해 볼 수도

대구에서는 기준시가를 적용하면 오히려 손해를 볼 수도 있으므로 각별한 주의를 기울여야 한다. 기준시가가 실제 매매가 보다 더 오른 아파트도 있기 때문이다.



수성구 범어4동 청구하이츠 67평형과 수성구 범물동 우방미진하이츠 75평형이 바로 그 케이스. 청구하이츠 67평형은 2002년 1월에 비해 실제 매매가가 1억 4,500만 원 가량이 올랐다. 하지만 기준시가를 기준으로 하면 1억 7,100만 원 상승했다. 실거래가를 적용하면 3,087만 원을 내면 되지만 기준시가를 적용하면 4,041만 원을 납부해야 한다. 이럴 경우 실거래가로 신고해야 양도세를 줄일 수 있다.



범물동 우방미진하이츠 75평형도 마찬가지. 실거래가로 신고하면 기준시가에 비해 947만 원을 절세할 수 있다. 물론 이 같은 사례는 특수한 경우에 해당된다. 대부분은 기준시가를 적용하는 것이 유리하다. 수성구 지산동 우방타운 65평형은 실거래가로는 1억 2,500만 원이 올랐으나 기준시가는 3,900만 원 오른 것으로 나와 있다. 실거래가 적용시 2,536만 원, 기준시가 적용시 323만 원을 납부하게 돼 이번 투기지역 해제의 최대 수혜 아파트로 손꼽힌다. 지산동 녹원 61평형도 역시 2,172만 원의 절세 효과를 누릴 수 있다.



강원도 춘천시와 경남 양산시는 대구와 부산의 해제 지역에 비하면 절세 금액이 낮은 편에 속한다. 하지만 결코 무시하기 어려운 액수이므로 기준시가와 실거래가 적용시 양도세 금액을 꼼꼼히 챙긴 후 매도에 나서야 한다. 강원도 춘천시 후평동 현대1차 46평형은 2년 8개월 간 4,250만 원이 올랐다. 기준시가로는 1,850만 원이 뛰었다. 기준시가로 양도소득세를 납부하면 122만 원 가량 되지만 실거래가로는 약 500만 원을 내야 한다.



경남 양산시 신기동 한마음 48평형은 실거래가로는 5,950만 원, 기준시가 기준으로는 1,850만 원이 상승했다. 이를 토대로 양도세를 계산하면 실거래가로는 864만 원, 기준시가로는 122만 원에 불과하다. 1가구 2주택자이거나 당장 매매할 수밖에 없는 상황이라면 투기지역 해제로 약 740만 원의 돈을 절약할 수 있다.



주택투기지역에서 해제된 아파트 양도세 비교 <단위: 만원>



<필요경비는 취, 등록세 등의 금액이며 취득가액의 5%로 계산>

<예정신고 적용 10% 공제>



리서치센터 양해근실장

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