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[현장탐방] 마곡지구 개발에 인근 토지시장 ‘들썩’

[부동산뱅크 2008/01/17 - 조회:19003]

서울의 마지막 대규모 미개발지로 남아있던 마곡지구의 개발계획이 수립됨에 따라 인근 토지시장이 술렁이고 있다. 투자자들이 전면 수용방식을 택한 마곡지구 대신 마곡지구 수혜가 예상되는 인근 토지시장으로 눈길을 돌린데다 오는 6월 보상금 지급을 앞두고 대토수요가 증가할 것으로 예상되기 때문이다. 마곡지구 개발과 맞물려 몸값이 오르고 있는 인접 토지시장을 점검해본다.



강서구 마곡동, 가양동, 공항동, 방화동 내∙외발산동 등에 걸쳐 이뤄진 마곡지구는 개발 규모만도 336만 4,000㎡에 달하는 대규모 사업지다. 그동안 서울의 마지막 미개발지로 불렸지만 2031년까지 4단계에 걸쳐 IT∙BT∙NT 기술을 융합한 첨단 R&D 단지로 조성될 계획이다. 1차적으로 2015년까지 전체 부지의 80%(257만㎡)가 개발이 끝나게 된다.

이에 그간 주목받지 못했던 마곡지구 인근 토지시장도 술렁이고 있다. 마곡지구가 토지거래허가구역으로 묶여 거래가 쉽지 않은데다 전면 수용방식으로 이뤄지는 사업의 성격상 투자자들의 접근이 어려웠기 때문이다.



현재 가장 주목받고 있는 지역으로는 강서구 과해동, 개화동, 오쇠동, 오곡동이다. 마곡지구의 개발계획이 발표된 지난 2005년 12월부터 꾸준히 인기를 끌어온 이들 지역은 마곡지구와 가까우면서도 땅값이 저렴해 투자자들의 발길이 분주했다. 특히 가격이 낮은 오곡동과 오쇠동의 경우 2년 전 3.3㎡당 40만 원 안팎이던 가격이 현재 80만 원선까지 오른 상태다. D공인 대표는 “보상금을 받은 마곡지구 지주들이 이곳으로 몰릴 가능성이 크다”며 “매물이 많지 않기 때문에 수요자들이 몰릴 경우 땅값이 더 오를 것”이라고 내다봤다. 오쇠동의 경우 건축물을 지을 수 있는 농지를 사려면 3.3㎡당 400만~500만 원 정도는 있어야 매입할 수 있다.



과해동과 개화동 토지도 마곡지구 호재로 가격이 오른 것은 마찬가지다. 특히 개화동은 남부순환도로와 인접해 있고, 인천공항고속도로 공항IC 인근에 위치해 가격이 높게 형성된 편이다. 과해동 전∙답을 매수할 경우 3.3㎡당 100만~120만 원정도 비용이 들어가며, 개화동의 경우 100만 원에서 최고 150만 원까지 시세가 형성돼 있다. 개화동 S공인 관계자는 “현재 마곡지구 개발에 따른 수혜 토지가 어디냐는 문의전화가 하루에도 몇 차례씩 오고 있다”고 설명했다.



이러한 마곡지구 효과는 인근 방화뉴타운 토지시장까지 이어지고 있다. 방화동 609번지 일대 위치한 방화뉴타운은 김포공항과 마곡지구 사이에 위치해 배후지로 주목받는 곳으로 2012년까지 아파트 7,500가구가 들어설 예정이다.







현재 대지지분 33㎡ 규모의 빌라가 3.3㎡당 3,000만 원에 가격이 형성돼 있다. 2년 전만 해도 1,500만~1,800만 원이면 살 수 있었던 것에 비해 2배가량 오른 금액이다. 특히 토지거래허가를 받지 않아도 되는 20㎡ 미만 빌라는 최고 4,000만 원까지 가격이 치솟은 상태다. 대지지분 155㎡인 단독주택은 3.3㎡당 1,200만 원에 매입 가능하다.



뉴타운 내 K공인 대표는 “재정비촉진지구로 묶인 이후 사업진척이 미미했던 이곳은 가장 속도가 빠른 긴등마을이 오는 6월 착공할 예정으로 나머지 구역들도 분주하게 움직이고 있다”며 “이곳은 ‘마곡 R&D 시티’ 조성과 맞물려 뉴타운 사업이 진행되면서 꾸준히 가격이 오르는 중”이라고 설명했다. 그는 이어 “방화뉴타운은 이제 시작 단계인 만큼 장기적인 안목으로 투자한다면 인근 마곡지구 호재와 함께 향후 시세 차익도 클 것”이라고 전망했다.







한편, 마곡지구는 1월 말경 보상계획을 위한 감정평가와 지상물 조사 등이 이뤄지게 되며, 오는 6월이면 보상이 실시될 계획이다. 가양동 S공인 대표는 “보상금에 대한 구체적인 계획은 발표되지 않았지만 발산지구가 3.3㎡당 140만 원 수준에서 보상이 됐고, 현재 마곡지구 내 전∙답이 200만 원 선에 가격이 형성된 것을 비춰볼 때 마곡지구는 3.3㎡당 300만 원 정도에 보상금이 형성될 것”이라고 예상했다.



반면, SH공사 보상관련 담당자는 “아직까지 마곡지구 토지에 대한 조사가 이뤄지지 않았기 때문에 정확한 보상금을 알 수는 없다”며 “공시지가, 물가변동률, 지가상승률 등을 고려해 보상금이 산정되기 때문에 개발이익에 따른 가치가 반영돼 있는 3.3㎡당 300만 원까지 책정되기는 어려울 것”이라고 전망했다.







[부동산뱅크 김근옥 기자 kko@neonet.co.kr]

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