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[현장탐방] 염리3구역, 구역지정 후 ‘비상(飛上)’

[부동산뱅크 2007/12/04 - 조회:12458]

“이제 거래 좀 되려나” 마포구 아현뉴타운 내 위치한 염리3구역은 그동안 사업진행이 미비해 거래가 없었던 지역이다. 그러나 지난달 14일 염리3구역이 구역지정을 받으면서, 염리동 일대의 재개발 사업이 탄력을 받게 됐다. 염리동의 재개발 사업이 본격화 되면서 도심과 가까운 곳에 내집마련을 하고픈 실수요자들의 발길도 점차 늘고 있다. 염리3구역의 시장동향과 전망에 대해 알아본다.



아현뉴타운, 복합주거타운으로 조성

도심 근접성 ‘탁월’, 교통 ‘사통팔달’



지난 2003년 11월 서울시는 아현동과 염리동 일대 노후주택 지역을 아현뉴타운으로 지정했다. 아현뉴타운은 115만 6,000㎡ 규모로 2011년까지 1만 9,000가구가 들어설 예정이다. 총 13개 구역으로 나눠졌으며 5개의 주택재개발구역(아현3구역, 염리 1~5구역, 공덕1•3~5구역)과 1개의 주택재건축구역(아현2구역), 2개의 도시정비사업구역(마포로 2, 3지구) 등으로 구성돼 있다.

도심 배후 주거지역으로 개발되는 아현뉴타운은 주거ㆍ업무ㆍ상업 등을 한번에 해결할 수 있는 복합생활문화타운으로 조성될 예정이다. 염리동 신촌로는 문화상업지구, 대흥로는 교육문화지구, 공덕동 서강로는 웨딩문화거리, 아현동 마포로는 상업업무지구로 변모할 예정이다. 또 아현뉴타운 내에는 1만 5,747㎡의 하늘공원과 어린이공원, 문화시설 및 도서관 등이 들어설 계획이다.



특히 염리3구역의 경우 여성을 위한 편의시설이 확대되고, 태양열 발전시스템도 도입하는 등 여성친화 및 친환경 단지로 조성할 예정이다. 또 구역 내에는 어린이공원과 쌈지공원 등이 들어서고, 주민참여형 예술품도 전시할 계획이다.



신촌로와 대흥로 교차점에 위치한 염리3구역은 도심과 마포, 여의도 등의 부도심을 잇는 교통의 교두보 지역으로 입지여건이 매우 뛰어나다. 지하철 2호선 이대역을 걸어서 5분이면 이용할 수 있는데다 도심, 용산 등의 업무시설까지 차로 15분이면 진입할 수 있다. 또 차량으로 10분 거리인 서울역에는 2017년까지 공항철도가 들어설 예정이고, 구역 맞은편에는 북아현뉴타운이 82만 1,000㎡ 규모로 들어서게 돼, 개발에 따른 시너지 효과가 클 것으로 예상된다.



한서초, 아현중, 숭문중•고 등으로 통학이 가능하고, 현대백화점(신촌점), 그랜드마트, 신촌•이대 상업시설 등의 편의시설을 이용할 수 있다. 염리동 Y공인 대표는 “염리3구역은 도심 업무시설이 가까워 30•40대 회사원들의 수요가 많을 것으로 보인다” 고 말했다.







염리3구역, 염리동 첫 구역지정

42㎡, 3.3㎡당 2,000만 원 선



아현뉴타운의 13개 구역 중 염리1구역, 공덕1•3•4구역은 이미 개발이 완료됐고, 아현3구역•공덕5구역은 관리처분신청, 염리3구역은 구역지정, 염리4구역은 추진위원회 승인까지 이뤄진 상태다. 아현뉴타운 내 아현생활권(아현3구역, 공덕5구역 등)에 비해 상대적으로 사업추진이 늦었던 염리생활권(염리4•5구역 등)은 염리3구역이 구역지정을 받으면서 재개발 사업의 탄력을 받게 됐다.



염리3구역은 8만 7,840㎡ 규모로 지상 16~20층 20개 동 82㎡(275가구), 109㎡(582가구), 145㎡(263가구) 총 1,400가구(임대 280가구 포함)가 들어설 예정이다. 이 구역은 조합원 수가 1,140명에 달하는 노후불량주택 밀집지역으로 경사도가 높고 도로가 좁아 주거여건이 매우 열악한 곳이다. 염리동 뉴타운공인 대표는 “현재 염리3구역은 청산대상이 많아 조합원이 900명 안팎으로 줄어들 것으로 예상된다”고 말했다.







맞은편 아현3구역에 비해 사업속도가 느린 염리3구역의 장점은 뛰어난 입지여건에 있다. 이대•신촌 상권이 가까워 편의시설 이용이 편리한데다 구역 내 한서초, 숭문중•고 등이 있어 어린 자녀를 둔 학부모들에게 좋은 환경을 가졌다.







이 구역은 다세대•다가구 주택이 80% 이상을 차지하고 있고 단독주택과 3~4층짜리 상가건물 등이 20% 미만을 차지하고 있다. 대흥로변 평지에는 음식점과 숭문중•고, 중개업소, 상점 등이 있으며, 구역 안쪽의 경사지에는 소규모 상점, 세탁소, 분식집, 주택들이 위치해 있다. 구역 꼭대기에는 한서초, 아현교회, 다세대•다가구 주택 등이 있다.



염리3구역 추진위 관계자는 “염리3구역은 12월 초에 창립총회를 가진 후 본격적으로 사업진행을 할 것”이라며 “현재 추진위원회가 둘로 나눠져 있어 구체적인 사업계획이 정해져 있지 않다”고 말했다.



염리3구역의 지분시세는 99㎡대 아파트를 분양 받을 수 있는 대지지분 39㎡의 빌라가 3.3㎡당 2,000만~2,300만 원 선, 단독주택 66㎡는 2,000만 원 선, 99㎡ 이상은 3.3㎡당 1,500만 원 선이다. 또 대지지분 10~14㎡의 빌라는 3.3㎡당 4,000만~5,000만 원 선이다. 염리동 현진공인 오병수 대표는 “염리3구역의 경우 42㎡는 가지고 있어야 99㎡ 대의 아파트 배정이 가능할 것으로 예상된다”며 “구역지정 후 99㎡대 아파트로 분양 받을 수 있는 매물을 찾는 문의가 늘고 있다”고 말했다.



염리동 H공인 대표에 따르면 “염리3구역은 분양가상한제를 적용 받더라도 아현3구역과 비슷하거나 조금 높은 수준으로 분양가가 책정될 가능성이 높다”고 말했다. 아현3구역의 99㎡대 조합원 분양가는 3.3㎡당 1,480만 원 선이다. 1~2년 후 분양할 염리3구역의 조합원 분양가가 3.3㎡당 1,500만~1,700만 원이라고 가정하면, 인근 공덕 래미안 4차가 3.3㎡당 2,200만 원 선 인 것을 감안해 3.3㎡당 최대 500만~700만 원 정도의 수익을 낼 수 있을 것으로 예상된다.







부동산뱅크 장재현 기자 JJH@neonet.co.kr

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