[현장탐방] 불광재개발, 은평뉴타운 ‘후광효과’ 기대
[부동산뱅크 2007/11/28 - 조회:12922]
월동준비가 한참인 11월, 불광동 재개발 구역을 찾는 사람들의 발길이 늘고 있다. 이는 청약가점이 낮아 은평뉴타운 당첨이 희박한 사람들이, 은평뉴타운의 후광효과가 기대되는 불광동 일대로 관심을 돌리고 있기 때문이다. 불광동 재개발 구역의 시장동향에 대해 알아본다.
불광동, 주변지역 개발수혜 ‘풍부’
8개 단지 8,000여 가구 아파트촌 ‘탈바꿈’
지하철 3호선 불광역에서 내려 북한산 자락으로 들어서다 보면, 70~80년대식 빨간벽돌의 연립들이 눈에 들어온다. 이곳이 불광동 재개발 구역으로 불광 3구역, 4구역, 5구역, 6구역, 7구역, 8구역 등 총 6개 구역 33만 7,943㎡ 규모로 이뤄졌다.
불광 재개발 구역들은 은평뉴타운과 불과 3㎞ 떨어진 곳으로, 은평뉴타운의 가장 큰 수혜가 예상되는 곳이다. 여기에 불광동은 북측으로 삼송•지축지구가 들어서고, 남쪽에는 수색•증산 뉴타운, 응암 재개발 구역 등이 있어 이 지역들의 개발에 따른 시너지효과도 클 것으로 예상된다.
이처럼 은평구 개발지대 중심에 위치한 불광동의 가장 큰 장점은 뛰어난 교통여건에 있다. 지하철 3•6호선 불광역 역세권 지역으로 진흥로, 통일로 등을 통해 도심, 상암, 여의도, 일산 등의 업무시설 진입이 수월하다. 또 차량으로 5분 거리인 지하철 6호선 새절역에는 새절~장승배기 간 경전철이 2017년까지 개통될 예정에 있어, 교통여건은 더욱 개선될 전망이다.
(좌) 지하철 3호선 불광역 (우) 불광동 먹자골목 모습
불광동 재개발 구역들은 북한산이 병풍처럼 둘러싸여 있어 주거쾌적성도 뛰어나고 산조망이 가능하다. 2012년 국립보건원 부지가 녹지공원이 어우러진 복합문화공간으로 조성될 예정에 있어 앞으로도 주거여건은 더욱 좋아질 것으로 예상된다. 불광초, 은혜초, 대은초, 대성중•고, 불광여고 등으로 통학할 수 있고, 아울렛, 불광시장, 이마트, 서부시립병원, 먹자골목 등의 편의시설을 쉽게 이용할 수 있다.
불광동 재개발 구역들은 다세대•다가구 주택들이 전체가구의 80% 이상을 차지하고, 20% 미만은 상가와 단독주택들로 이뤄졌다. 이 구역들 중 사업속도가 가장 빠른 곳은 3•6•7구역이다. 불광3구역은 관리처분인가를 받은 상태로 현대건설이 46~138㎡ 총 1,165가구를 공급할 예정이다. 6•7구역도 관리처분인가를 신청한 상태로 삼성물산과 현대건설이 각각 시공을 맡았다. 6구역은 4만 1,480㎡ 규모로 82~142㎡ 782가구, 7구역은 6만 1,574㎡ 규모로 52~178㎡ 1,070가구가 들어설 계획이다.
4구역은 현재 조합설립인가를 받은 상태로 2만 5,218㎡ 규모에 79~138㎡ 588가구가 들어설 예정이다. 조합원은 500~550명 정도로 99㎡대 아파트 입주가 가능한 대지지분 49㎡의 빌라가 3.3㎡당 2,000만 원 선이다.
5•8구역은 아직 구역지정 전으로 지하철 3호선 불광역과 맞닿아 있다. 이 구역들은 상업시설과 가깝고, 통일로 변에 위치해 있어 재개발 구역들 중 입지여건이 가장 뛰어나다. 불광동 뉴불광공인 대표는 “2012년 이후 불광동 재개발 구역들은 8개 단지 8,000여 가구의 아파트촌으로 탈바꿈할 예정”이라며 “불광, 은평뉴타운, 응암 등의 개발이 모두 완료되면 3만 가구 이상의 대규모 주거타운이 조성될 것으로 기대한다”고 말했다.
불광5구역, 선호도 ‘高高’
33㎡ 기준 3.3㎡당 1,700만~2,300만 원
불광동 6개의 재개발 구역 중 가장 주목을 받고 있는 곳은 불광 5구역, 8구역이다. 불광5구역은 11만 7,000㎡ 규모로 용적률 216%를 적용해 76㎡(730가구), 109㎡(772가구), 148㎡(151가구), 175㎡(64가구) 등 총 2,069가구(임대 352가구포함)가 들어설 예정이다. 시공사는 현대•GS건설이 내정돼 있다.
현재 구역지정 신청이 들어간 불광5구역은 2,000가구 이상의 대단지라 선호도가 높지만, 지난 2005년 노후도 요건을 맞추지 못해 한차례 구역지정이 반려된 바 있다. 또 경사가 높은 지역으로 평지에는 음식점과 불광초, 중개업소, 3~5층짜리 상가건물이 있고, 경사지와 구역 꼭대기에는 원룸과 다세대•다가구 주택, 소규모 상점 등이 위치해 있다.
5구역은 불광동 재개발 지역 중 구역규모가 가장 크고, 일반분양물도 많아 사업성이 가장 뛰어나다는 평이다. 불광동 드림공인 대표는 “불광5구역은 조합원이 1,500~1,600명 정도로 일반분양 물량은 500~600가구 정도 나올 것으로 예상된다”고 말했다.
이 구역의 지분시세는 대지지분 33㎡의 빌라가 3.3㎡당 1,700만~2,300만 원 선, 99㎡이상 단독주택이 1,300만~1,500만 원 선이다. 불광동 이선휘공인 관계자는 "재개발의 경우 권리가액이 높은 순으로 아파트 면적 배정이 결정된다"며 “불광5구역의 경우 대지지분 49㎡ 이상이면 99㎡대의 아파트를 안정적으로 받을 수 있을 것으로 예상한다”고 말했다.
<불광 재개발 구역 중 구역규모가 가장 넓은 불광5구역>
불광8구역은 1만 5,401㎡ 규모로 용적률 228%를 적용해 82㎡(60가구), 109㎡(112가구), 138㎡(40가구) 총 250가구(임대44가구포함)가 들어설 예정이다. 시공사로는 현대건설이 입질 중에 있다.
불광8구역은 조합원이 130가구 정도로 적어 일반 분양물량이 전체 분양가구수의 50% 정도가 나올 것으로 예상된다. 불광동 대성공인 신광철 대표는 “현재 불광8구역의 경우 조합원수가 적어 10~20가구 정도를 제외하고는 조합원 모두가 99㎡대의 아파트를 받을 수 있을 것으로 예상한다”고 말했다.
불광동 먹자골목과 맞붙어 있는 8구역은 도로변으로 음식점이나 중개업소, 약국 등의 상가들이 있고, 구역 안쪽에는 대부분 다세대•다가구 주택들로 구성돼 있다. 이 구역은 불광동 먹자골목 내 상업시설들과 맞붙어 있어 구역 주변이 소란스러울 것으로 보인다.
이 구역의 지분시세는 대지지분 33㎡ 빌라가 3.3㎡당 2,000만 원 선, 82㎡ 이상의 단독주택은 1,300만~1,500만 원 선이다. 불광동 L공인 대표는 “불광8구역은 평지에다 불광역과 가까워 입지요건이 뛰어나지만 구역 내 상가들이 많아 사업진행이 늦어질 수도 있다”고 말했다.
불광동 서울공인 대표는 “불광3구역 힐스테이트 109㎡의 조합원 분양가의 경우 3.3㎡당 1,200만 원 선이었다”며 “다른 불광동 재개발 구역의 분양가도 3구역과 비슷한 선에서 책정될 가능성이 높다”고 말했다. 만약 불광동 재개발 구역들의 109㎡ 조합원 분양가가 3.3㎡당 1,200만 원 선으로 책정된다고 가정하면, 불광동 북한산 현대홈타운 109㎡가 3.3㎡당 1,600만 원 선인 것을 감안해 3.3㎡당 400만 원의 수익을 낼 수 있을 것으로 예상된다.
부동산뱅크 장재현 기자 JJH@neonet.co.kr
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