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[현장탐방]아파트형공장 내 상가 투자수익 ‘짭짤하네’

[부동산뱅크 2007/10/18 - 조회:15874]

아파트시장이 불황을 면치 못하고 있는 가운데 대표적인 수익상품인 상가에 관심이 쏠리고 있다. 특히 고정수요가 풍부한 아파트형공장 내 상가는 안정적인 수익을 보장받을 수 있어 투자자들에게 큰 인기를 얻고 있다. 아파트형공장으로 대표되는 구로디지털 1단지의 시장동향과 수익성에 대해 알아봤다.



구로디지털단지 아파트형공장 1세대

상가비중 20% 안팎, 수요층 ‘풍부’



70~80년대 대표적인 경공업지역이었던 구로동은 1997년 동일테크노타운의 입주를 시작으로 첨단디지털단지로 변모하게 되었다. 현재 구로디지털단지는 198만 2,000㎡ 규모로 1단지(45만㎡) 2단지(40만㎡) 3단지(113㎡) 총 63개의 아파트형공장이 들어서 있고 7,000여 개 업체와 7만 명 이상이 상주하고 있다.



지난해까지만 해도 구로동 아파트형공장은 공급과잉으로 인해 불황을 겪었다. 그러나 신규공급물량이 줄어들고 미분양물량이 점차 해소되면서 지난 1월부터 회복세로 돌아서게 됐다. 이와 함께 공장 내 입주한 상가들도 투자자들의 조명을 받기 시작했다.



상가 비중이 20% 미만인 아파트형공장은 상주하고 있는 고정수요층이 두터워 일반상가보다 인기가 많다. 구로동 S공인 대표는 “구로디지털단지 아파트형공장은 한 동에 평균 2,000명~3,000명 정도의 고정수요가 있는데다 업종도 다양해 임대 수익률이 7~9%를 웃돌고 있다”고 말했다.



구로디지털단지는 교통여건도 뛰어나다. 2호선 구로디지털단지역, 국철∙7호선 환승역인 가산디지털단지역 등의 역세권 지역으로 시흥대로, 서부간선도로 등을 통해 도심, 강남권, 인천국제공항, 김포공항, 인천항 등으로 진입이 수월하다.



여기에 공장 배후주거지역인 하안동, 철산동, 광명동에 대규모 아파트촌이 형성돼 있어 배후수요층까지 풍부하다. 구로동 B공인 대표는 “교통이 좋아 유입인구가 많은 구로디지털단지 아파트형공장 내 상가는 분양경쟁이 치열한 편”이라며 “1층 상가의 경우 분양가의 20~30% 가량 올려도 찾는 사람이 많아 매물이 부족한 실정”이라고 말했다.

구로 1단지 투자수익 ‘高高’

코오롱싸이언스밸리 분양가 대비 30%↑



구로디지털단지 가운데 1단지는 수요자들에게 인기가 많다. 한국산업공단에 따르면 1단지는 45만㎡ 규모로 아파트형공장 30개동 2,300개의 업체, 3만 여명의 근로자들이 입주해 있다. 2호선 구로디지털역이 걸어서 3분 거리에 있고 한국산업공단, 고용지원센터, 이마트 등이 있어 3개 단지 중 상권이 가장 크게 형성돼 있다.



특히 1단지 중에서도 코오롱싸이언스밸리와 대륭포스트3차가 가장 좋은 입지를 지녔다. 코오롱싸이언스밸리는 지하 3층~지상 14층 규모로 연면적 4만 172㎡에 달한다. 143개 업무 및 휴게시설과 29개의 점포로 구성돼 있다. 대륭포스트3차는 연면적 1만 5,405㎡ 지하 3층~지상 14층 규모로 80개 업체가 입주해 있고 26개의 점포가 들어서 있다.



이들 단지는 지하철 2호선 구로디지털역과 맞닿아 있고 한국산업단지공단, 이마트, 고용지원센터 등이 가까워 유입인구가 풍부하다. 여기에 공장 주변 먹자골목과 연계된 대규모 상권을 형성하고 있어 1단지 중 입지가 가장 뛰어나다는 평가다. 두 아파트형공장은 1층에 주로 커피전문점이나 편의점, 은행, 호프집, 식당들이 위치해 있고 지하 1층에는 구내식당과 인쇄물, 당구장, 문방구 등이 있다. 지상 2층에는 변호사 사무실, 병원, 미용실 등 지원시설이 들어서 있다.







구로디지털단지 상가들의 시세는 분양가 대비 20~30% 올라 있는 상태다. 구로동 S공인 관계자는 “현재 구로 1단지 1층 상가의 거래가는 3.3㎡당 2,000만~3,000만 원 선 임대료는 1억 원에 800만~900만 원 선으로 1년 전에 비해 10~20% 상승했다”며 “1단지 주변으로 개발이 지속적으로 진행되고 있어 내년까지 상가의 강세는 지속될 것이다”고 말했다.



지난 2005년 분양한 코오롱싸이언스밸리는 1층 상가 132㎡ 기 준으로 분양가가 3.3㎡당 2,500만 원 선이이었지만 현재 3.3㎡당 3,000만~3,500만 원 선으로 상승했다. 임대료는 보증금 1억~2억 원에 월 800~1,000만 원 선으로 지난해 보다 10~20% 가량 상승한 가격이다. 지하1층과 지상 2층의 경우 3.3㎡당 1,000만~1,400만 원 선으로 임대료는 보증금 1억 원에 월 500만 원 선이다.



현재 분양중인 대륭포스트3차는 1층 상가 132㎡ 기준으로 3.3㎡당 분양가가 1,800만~2,500만 원 선, 임대료는 보증금 1억 5,000만 원의 월 800~1,000만 원 선이다. 구로1단지 E건설 관계자는 “상가들이 최근 공실률이 급감하면서 1층의 경우 평균 임대 수익률이 8~10%를 유지하고 있다”며 “2008년까지 구로동에 아파트형공장이 15개 동 더 들어설 예정으로 상가의 인기는 한동안 지속될 것”이라고 내다봤다.



하지만 아파트형공장 상가의 장미빛 전망에 대해 우려의 목소리도 나오고 있다. 구로동 B공인 대표는 “지하나 2층 상가의 경우 간판을 못 달거나 위치가 너무 후미져 사람들이 잘 찾지 않은 곳도 많다”며 “아파트형공장 내 상가에 투자 시 분양률, 유사업종분석, 상가위치, 고분양가 등을 꼼꼼히 살펴야 큰 손실이 없다”고 말했다.











부동산뱅크 장재현 기자 JJH@neonet.co.kr

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