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[현장탐방] 중계동 104마을, 그린벨트 해제 지분값 ‘꿈틀’

[부동산뱅크 2007/10/02 - 조회:18884]

중계본동 104마을의 지분시세가 꿈틀거리고 있다. 개발제한구역이었던 이 일대가 그린벨트 해제를 위한 주민공람에 들어가면서 재개발 사업이 탄력을 받을 것이란 기대감 때문이다. 여기에 강북 교육의 메카인 은행사거리가 가까이 있어 학부모들의 인기가 더욱 뜨거울 것으로 예상된다. 개발호재에 놓여있는 중계본동 104마을의 시장동향과 전망에 대해 알아봤다.



11월 그린벨트 해제, 재개발 사업 ‘탄력’

제2종 주거지역으로 종 상향



지하철 7호선 중계역에서 버스를 타고 10분 가량 불암산 자락으로 들어가다 보면 마치 70년대로 돌아간 듯한 광경을 볼 수 있다. 이곳이 중계동 104마을로 지난 1970년대 시행된 청계천 개발사업으로 인해 청계천 일대에서 이주해온 주민들이 정착하면서 조성된 곳이다. 이 동네는 이주민들이 정착한 마을 지번이 104번지라 지금까지‘104마을’로 불려지고 있다.



이 마을은 대부분 30년을 훌쩍 넘은 노후 주택들로 구성돼 있으며 3,540명의 주민이 살고 있다. 이곳은 80% 이상이 단독주택들로만 형성돼 있고 빌라와 연립은 1% 정도 밖에 되지 않는다. 불암산 자락에 위치해 경사가 심한 104마을은 도로변에 상가건물들이 늘어서 있고 구역 초입에는 세탁소, 미용실, 부동산, 철물점 등의 근린생활시설이 있다. 구역 위쪽 경사지에는 단독주택들과 쌀가게, 연탄가게, 슈퍼 등이 들어서 있다. 또 구역 끝은 노원구가 내다보일 정도로 높이 위치해 있으며 불암산 등산로와 연결돼 있다.

중계본동 104마을은 지난 1999년 건설교통부에 의해 그린벨트 우선해제 지역으로 지정돼 재개발사업을 추진했으나 개발에 따른 주민간 의견충돌로 사업추진에 난항을 겪어왔다. 그러나 지난해 12월 재개발 사업에 대한 주민합의가 이뤄졌고, 지난달 14일 서울시 개발제한 구역해제 및 제1종 지구단위계획구역 지정을 위한 주민공람에 들어가면서 재개발 사업이 본격적으로 추진되게 됐다.



이에 노원구는 104마을의 자연녹지지역을 제2종 일반주거지역으로 상향조정하고 도로, 공원, 초등학교 등 도시기반시설과 각종 편의시설 등을 구축해 불암산 조망이 가능한 최고의 프리미엄 주거단지로 조성한다는 계획이다. 구관계자에 따르면 “오는 11월 서울시 도시건축심의에서 그린벨트 해제가 결정되면 내년 1월쯤 구역지정이 되고, 3년 이내에 착공할 수 있을 것으로 예상된다”고 말했다.







주공 2012년까지 2,729가구 조성

3.3㎡당 2,200만 원 선 매도호가↑



14만 7,117㎡ 규모의 104마을은 주택공사가 시행을 맡아 2012년까지 지상 9~20층 109㎡(1,010가구) 152㎡(530가구) 47개 동 2,729가구(임대 1,189가구 포함)를 공급할 예정이다. 현재 노원구에서 구체적인 사업계획을 수립 중에 있으며 롯데건설과 대림건설이 관심을 보이고 있는 상태다. 이곳은 그린벨트 해제 지역이기 때문에 대체물량의 40%인 1,189가구가 임대아파트로 공급되지만 구역이 워낙에 넓어 일반분양 물량도 많을 것으로 보인다. 중계동 B공인 대표는 “104마을은 조합원수가 1,170명으로 일반분양이 300~400가구 나올 것으로 예상된다”고 말했다.



여기에 ‘강북의 대치동’으로 불리는 유명학원 밀집지역인 중계동 은행사거리가 버스로 5분 거리인데다 강북의 명문 학군인 수암초, 불암초, 불암중, 을지중, 대진여고, 대진고, 서라벌고 등으로 배정받을 수 있다. 또 마을 뒤 편으로는 불암산이 병풍처럼 둘러싸여 있고 주변에 큰 도로가 없어 주거환경이 쾌적하다. 중계동 K공인 대표는 “104마을은 주변환경과 교육시설이 좋아 어린 자녀를 둔 30~40대 층이 많이 찾는다”고 말했다.



하지만 104마을은 중계동 가장자리에 위치해 있어 대중교통 이용이 불편한 단점이 있다. 중계동 A공인 대표는 “104마을은 대중교통 이용이 불편하지만 2017년 중계동 은행사거리에 경전철이 개통하게 되면 교통여건이 조금은 개선될 것이다”고 예상했다.



이 마을의 지분가격은 23~26㎡가 3.3㎡당 2,000만~2,200만 원 선 33㎡가 3.3㎡당 1,700만~1,900만 원 선 66㎡가 3.3㎡당 1,200만~1,300만 원 선 99㎡ 이상 대형지분은 3.3㎡당 800만~1,000만 원 선이다. 그린벨트 해제 발표 후 매도호 가가 10%정도 올랐다는 게 현지 중개업자의 설명이다.



2012년 개발이 완료되는 104마을은 분양가상한제와 후분양의 영향으로 분양가가 주변 아파트 시세보다 낮을 것으로 인근 부동산들은 예측하고 있다. 중계동 P공인 대표는 “입주한지 10년 이상 된 중계동 99㎡ 아파트들은 3.3㎡당 평균가격이 1,800만 원 선”이라며 “분양가상한제, 후분양 등의 영향을 받는 송파신도시 분양가를 감안해 104마을 분양가가 3.3㎡당 1,000만 원이라고 가정하면 3.3㎡당 최대 800만 원의 수익을 기대할 수 있다”고 설명했다.











부동산뱅크 장재현 기자 JJH@neonet.co.kr

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