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[현장탐방] 도봉재개발, 법조타운 수혜 '한몸'

[부동산뱅크 2007/08/06 - 조회:13397]

도봉구 도봉동 재개발 시장이 후끈 달아오르고 있다. 2010년 법조타운이 들어서는데다 2017년 신설~방학 간 경전철 개통이 확정되면서 지분시세가 치솟았기 때문이다. 이에 부동산표준 부동산뱅크에서는 도봉2, 3구역 시장 동향과 전망에 대해 알아봤다.



법조타운, 경전철 호재 풍부

평지로 이뤄져 수익성 극대화



국철 도봉역에서 도봉로를 따라 5분 가량을 걷다 보면 중랑천 변으로 낙후된 단독주택들이 빼곡히 자리잡은 것을 볼 수 있다. 이곳이 도봉동에서 재개발 사업이 추진되고 있는 도봉2구역과 3구역이다. 중랑천 변을 등지고 서로 마주한 이 구역들은 강북에선 보기 드물게 평지로 이뤄져 있는데다 구역 좌우로 북한산과 수락산이 둘러싸고 있는 배산임수 지역이다.



여기에 교육 및 편의시설 이용도 수월하다. 창도초, 도봉초, 도봉중, 창동중 등 초등학교와 중학교가 걸어서 통학이 가능하고, 강북의 8학군으로 불리는 신일고, 동성고, 영훈고, 노원고 등으로 배정을 받을 수 있다.



구역 위 쪽으로 6만 평 규모의 법조타운이 조성되고, 국철 방학역이 신설~방학간 경전철 환승역으로 개통될 예정으로 주거환경은 더욱 좋아질 전망이다. 2010년 완공예정인 법조타운에는 지하 1층, 지상 12층에 연면적 3만 8,476㎡ 규모의 북부지방법원과 지하 1층, 지상 13층 연면적 3만 5,879㎡ 규모의 북부지방검찰청이 들어서게 된다.



구역 내에는 빌라나 연립보다는 20~30년을 훌쩍 넘은 노후 단독주택들이 95%가량을 차지하고 있어 조합원수가 상대적으로 적고, 지분쪼개기도 거의 이뤄지지 않아 조합원들의 수익성이 좋을 것으로 보인다. 하지만 2개 구역을 합친 면적이 4만㎡ 총 515가구로 다른 재개발 구역에 비해 규모가 작고, 서울 외곽에 입지해 있어 도심 및 업무시설까지 접근성이 다소 떨어지는 단점이 있다.

3.3㎡당 1,200만 원선, 연간 3.3㎡당 700만↑

도봉시장일대 주상복합 개발예정



역삼각형 모양을 하고 있는 도봉2구역은 총 1만 2,417㎡ 규모로 서원아파트와 마주하고 있다. 도봉 2구역 시공사로 선정된 경남기업은 용적률 210%를 적용해 105㎡ 208가구를 공급할 예정이다. 2구역은 총 공급물량은 적지만 일반분양물량이 많이 나오는 게 특징이다. 조합원 관계자는 “이 구역은 300가구 미만으로 지어지기 때문에 임대아파트 건립의무가 없는데다 조합원도 150여명으로 일반분양 물량이 30%가량 나올 것으로 보인다”고 전했다.



1만 9,956㎡규모의 도봉3구역은 직사각형인 모양인데다 도봉로와 접하고 있어 2구역보다 구역모양세나 입지가 더 뛰어나다. 이 구역은 삼성물산이 용적률 217%를 적용해 6개 동 56㎡ 53가구(임대), 112㎡ 190가구, 145㎡ 60가구 등 303가구를 공급할 예정에 있다. 조합원 수는 143가구로 일반분양(임대제외)은 150가구가 나올 것으로 예상된다. 지난해 11월 구역지정을 받고, 올 9월 조합설립인가를 받을 계획이다.



도봉2, 3구역은 입지와 사업진행 속도가 비슷해 지분시세도 거의 동일하다. 66㎡미만은 3.3㎡당 1,300만원 선이고, 66㎡ 이상이 3.3㎡당 1,000만~1,200만 원 선이다. 이는 지난해 7월에 비해 평당 400만~700만 원까지 오른 가격이다. 여기에 법조타운착공과 경전철 노선까지 확정되면서 매물도 자취를 감추고 있다는 게 인근중개업자들의 설명이다.



A공인 관계자는 “현재 책정된 조합원 분양가는 평당 1,000만 원 선으로 인근 도봉삼성래미안 102㎡가 4억 원 선이고, 추가분담금 없이 99㎡로 배정받을 수 있는 99㎡짜리 지분이 3.3㎡당 1,200만 원 선인 것을 감안하면 7,000만 원 이상의 수익성이 있다”고 설명했다.



이밖에 도봉2, 3역과 같이 재개발을 준비중인 도봉시장구역에는 주상복합아파트가 들어설 예정이다. 도봉시장 재개발구역은 총 3만 521㎡규모에 조합원수가 112명으로 80가구를 일반분양할 계획이다. S공인 관계자는 “시장구역은 여러 개의 작은 지분을 사들여 모은 조합원이 많아 시장임에도 조합원수가 적은 게 특징”이라고 설명했다. 현재 시공사는 한양건설로 내정돼 있고 구체적인 계획은 나와있지 않은 상태다. 조합관계자에 따르면 “지주들에게는 주상복합 내 상가를 무상으로 받을 수 있게 건설사와 협의 중이다”고 전했다.



지분시세는 대로변에 위치한 29~32㎡는 3.3㎡당 3,500만 원선, 이면도로에 위치한 29~32㎡는 3.3㎡당 2,000만 원선, 구역 안쪽에 위치한 20~32㎡는 3.3㎡당 1,500만~ 1,700만 원선이다.















부동산뱅크 장재현 기자 JJH@neonet.co.kr

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