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올해 강남권 아파트 5가구 중 1가구 20%이상 하락

[부동산뱅크 2008/12/17 - 조회:73232]

올해에만 무려 30% 이상 낙폭을 확대한 아파트가 서울 강동•송파, 경기 용인 등 수도권에 몰려 있는 것으로 나타났으며, 중대형•재건축 그리고 고가 아파트가 상대적으로 하락폭이 컸다. 특히, 서울 강남4구에서만 20% 이상 하락한 단지가 5만 2천여 가구나 되는 것으로 조사됐다. 

부동산뱅크(www.neonet.co.kr)가 전국 아파트 총 1만 3,170개 단지 588만 305가구를 대상으로 매매가 변동률을 살펴본 결과, 연초대비 현재(12월 2주 기준) 30%이상 떨어진 곳은 9개 단지 7,847가구, 20%이상∼30%미만은 145개 단지 8만 8,926가구로 서울 강남 등 버블세븐지역과 1기 신도시에 집중돼 있는 것으로 조사됐다. 특히, 서울 강남4구(강남•서초•송파•강동)지역의 아파트 총 29만 6,021가구 가운데 52,306가구가 20%이상 하락해, 강남4구 지역에서만 5가구 중 1가구가 20%이상 떨어진 것으로 나타났다. 반면, 전국에서 지난해 같은 기간 30%이상 떨어진 곳은 1개 단지 168가구, 20%이상∼30%미만은 16개 단지 3,333가구로 지방 중심으로 몰려 있었다.

상반기에는 세금과 대출에 대한 규제 부담이 커지면서 재건축과 중대형 고가 아파트로 대표되는 버블세븐지역의 약세가 지속된 반면, 비교적 저렴한 강북권과 수도권 북부지역의 소형 아파트가 대세를 보였다. 하반기에는 각종 부동산 규제에 대한 완화 정책이 지연되면서 실망매물이 쌓였고, 매수 심리가 위축된 결과 현 경기침체와 맞물려 낙폭을 확대했다.

개별단지별로 살펴보면, 연초대비 현재 강동구 둔촌 1동 둔촌주공2단지 52㎡(16평)가 -33.9%(5억 9,000만→3억 9,000만원), 송파구 잠실 5동 주공5단지 112㎡(34평)가 -33.1%(11억 9,500만→8억원), 강남구 개포동 주공5단지 112㎡(34평) -32.7%(12억 6,250만→8억 5,000만원), 용인시 죽전동 죽전e-편한세상1차 105㎡(32평) -30.1%(5억 1,500만→3억 6,000만원), 강남구 대치동 은마아파트 102㎡(31평) -22.8%(10억 3,000만→7억 9,500만원) 등으로 하락폭을 키웠다.

특히, 버블세븐지역의 아파트 가격이 최고점을 기록했던 지난 2007년 1월 대비 현재 매매가 변동률은 강동구 둔촌1동 둔촌주공2단지 52㎡(16평)가 무려 -41.4%(6억 6,500만→3억 9,000만원)으로 올해에만 최대 낙폭을 기록했다. 또한, 용인시 신봉동 신봉자이1차 142㎡(43평) -37.2%(7억 4,000만→4억6,500만원), 과천시 별양동 주공4단지 92㎡(28평) -33.3%(7억 5,000만→5억원) 등으로 내림세를 보였다.

반면, 서울 강북권과 경기 북부지역 등에는 70%이상 상승한 단지가 몰려 있는 것으로 나타났다. 70%이상 오른 곳은 64개 단지 9,200가구로 중대형(30평 이상)은 불과 7개 단지였으며, 중대형을 제외한 매매가는 3억원 미만인 것으로 조사됐다.

경기도 동두천시 생연동 에이스1차 85㎡(25평) 113%(5억 4천→1억 1,500만원), 경기도 포천시 소흘읍 원일2차 79㎡(24평) 108%(6,250만→1억 3,000만원), 서울 도봉구 쌍문2동 경남 62㎡(19평) 94.3%(8,750만→1억 7,000만원), 서울 노원구 상계동 주공6단지 42㎡(13평) 76.3%(9,500만→1억 6,750만원) 등으로 오름세를 확대했다.

부동산뱅크 신경희 팀장은 “강동구 등에서는 바닥론이 서서히 재기되면서 급매물 중심으로 거래가 성사되고 있지만 세제개편으로 매수자들이 다시 관망세로 돌아서고 있는 만큼 부동산시장에서의 불확실성이 여전히 존재하고 있다. 금융시장 불안에 경기침체까지 맞물려 있는 상황에서 매수심리가 회복되지 않는 한 약세가 지속될 것으로 보인다”고 설명했다.

강남구 G공인 관계자는 “요즘 수요자들의 움직임을 살펴보면, 도대체 어디가 바닥인지 짐작이 안돼 매수시기를 늦추려는 사람과 급매물이 나올 때 빨리 채가려는 사람이 반의 반을 차지한다. 몇몇 전문가들은 내년 초를 매수타이밍으로 보는 시각도 있지만 대부분 수요자들은 일단 지갑을 닫아놓고 신중한 태도로 관망하고 있다. 거래는 급급매물 몇 건이 전부이다”고 말했다.

송파구 S공인 관계자는 “급급매물을 찾는 매수자들이 대기하고 있어 1∼2개의 급급매물은 금방 소진되고 있다. 하지만 아직까지 시장이 얼어붙어 대부분 사람들이 가격이 더 떨어질 것으로 보고 있다. 내년 봄까지 매수시기를 늦추려는 움직임을 보이고 있는데다 강남3구는 여전히 투기과열지구에 묶여 있어 수요자들이 굳이 DTI를 적용받는 지역에서 투자매력을 못 느낀다”고 설명했다.

강동구 W공인 관계자는 “11월까지만 해도 문의에 그쳤지 거래로 이어지지는 못했다. 그러나 12월초 양도세•종부세 완화 발표 이후 급매물 위주로 하루에 2∼3건씩 거래가 성사되고 있다. 둔촌주공2단지 25평의 경우 지난달 말 6억원으로 최저점을 찍고 요즘에는 6억 3천만∼6억 8천만원 선에서 거래돼 이미 바닥은 찍고 올라가고 있는 것으로 보인다. 특히, 강동구 같은 경우 투기과열지구에서 해제됨에 따라 단기차익을 노리는 투자자들이 소형평형 위주로 매수 의사를 가지고 있다”고 말했다.

용인시 B공인 관계자는 “집값은 계속 떨어지고 있고, 급급매물 이외에 정상적인 물건이 없다. 거래는 한 달에 한번 따내기가 힘들 정도다. 매수자나 매도자들의 문의도 가격을 체크하는 선에 그친다. 신봉자이2차 33평의 경우 가격이 3억 2천만∼3억 3천만원까지 나와 있어 2006년말 5억 8천만원까지 거래됐던 것을 감안하면 40% 이상 하락한 셈이다. 또한 최근 정부에서 양도세•종부세 완화에 대한 발표를 했지만 아직까지 시장에 별 반응은 없다. 세계 경제 침체와 맞물려 있는 현 상황에서 어떤 대책을 내놔도 반응없기는 마찬가지일 것이다”고 말했다.

부동산뱅크 리서치센터 신경희 팀장 skh565@neonet.co.kr