[분양포커스] ‘마감 임박’ 미분양 아파트 노려볼까?

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[분양포커스] ‘마감 임박’ 미분양 아파트 노려볼까?

[부동산뱅크 2008/11/27 - 조회:8069]

분양시장이 침체됨에 따라 주택건설업체에서는 계약률 회복을 위한 움직임이 분주하다. 청약률이 계약률로 이어지기 어려운 요즘 주택건설업체에서는 분양가 인하•중도금 무이자 융자 등을 선보이며 미분양 해결에 나서고 있다.

특히, 최근 발표된 11.3 부동산정책으로 강남 3개구(강남•서초•송파)를 제외한 수도권 전역이 투기과열지구 및 투기지역에서 해제돼 분양권 전매가 가능해짐에 따라 각종 분양혜택까지 받을 수 있는 미분양 아파트가 청약시장의 대세로 떠오르고 있다.

그렇다고 시장에서 검증되지 않은 미분양 아파트를 선택하는 것은 바람직하지 않다. 통상 시장에서 계약률이 70% 이상된 단지들은 그만큼 수요자들에게 검증된 아파트로 꼽히고 있으며, 자금 회전율도 비교적 원활해 안전하다.

미분양 아파트 선택 조건으로 높은 계약률은 물론 주변 아파트의 시세도 함께 살펴봐야 한다. 당장 분양가에는 변함이 없지만 입주 후 아파트 가치는 주변 아파트의 흐름을 같이 따라가기 때문이다. 또한 인구 증가 여부와 개발 호재 등도 알아보는 것이 좋다.

이에 부동산뱅크(www.neonet.co.kr)가 계약률 70% 이상되는 미분양 단지를 소개한다. 계약률 조사는 주택건설업체와 모델하우스에 직접 전화를 걸어 확인한 결과로 수요자들은 현지 방문을 통해 다시 한 번 꼼꼼히 살펴봐야 한다.

▶분양혜택 단지

계약률이 높은 단지 중에서 미분양 가구를 빠른 시일내에 처분하려고 다양한 금융조건 혜택을 내세우는 경우가 있으므로 수요자들은 발품을 파는 노력이 필요하다. 특히, 금리 상승기에는 분양가 인하•중도금 무이자 융자 등의 혜택을 받음으로 금융비용을 최소화 할 수도 있다.

신동아건설은 경기 고양시 덕이동에 112∼348㎡, 총 3,316가구 중 잔여가구를 분양한다. 지하철 3호선 대화역이 인근에 있으며, 내년에 경의선 복선 전철화가 개통되면 탄현역을 이용해 용산역까지 30분대에 닿을 수 있다. 분양권 전매가 가능한 아파트로 계약금은 정액제이며, 중도금은 4∼6회차 무이자 융자 지원된다. 발코니 확장•새시•붙박이장(안방 기준)•주방가전 등이 무료로 제공된다.

신창건설은 대구 동구 율하지구에 115㎡, 총 902가구 중 일부를 분양한다. 단지 북쪽과 동쪽에 안심로와 범안로를 끼고 있어 시내•외 이동이 편리하며, 단지 바로 앞에 율하역이 있어 역세권 프리미엄을 누릴 수 있다. 전매기간이 3년에서 1년으로 완화된 단지로 계약금은 500만원, 중도금은 1년간 무이자 융자 지원된다. 또한 확장 선택 세대에 한해 붙박이장(안방 기준)이 무료 시공된다.

▶주변 시세보다 저렴한 단지

주변시세보다 저렴한 미분양 단지는 새아파트라는 점에서 가격 경쟁력이 있다. 그러나 무조건 시세보다 저렴하다고 해서 좋은 것만은 아니다. 현장 탐방을 통해 주변환경을 꼼꼼히 살펴볼 필요가 있다. 아파트 주변으로 혐오시설 등이 있어 입지여건이 떨어진다면 피하는 것이 좋다.

중앙건설은 서울 양천구 신정동에 127∼195㎡, 총 241가구 중 잔여분을 분양한다. 경인국도•서해안고속도로 등과 인접해 있으며, 지하철 2호선 양천구청역을 도보로 10분 내에 이용 할 수 있다. 또한 계남초•목일중 등 목동 학군 및 학원가가 밀집해 있어 교육여건이 뛰어나다. 3.3㎡당 평균분양가는 1,750만원, 주변시세는 1,700만∼1,900만원. 계약 후 즉시 전매가 가능하다.

극동건설은 서울 성북구 하월곡동에 주상복합 아파트 181∼223㎡, 총 120가구 중 일부를 분양한다. 10층 이상부터 주거공간으로 3∼4개면이 발코니와 창으로 조성돼 있어 조망권이 탁월하다. 지하철 6호선 월곡역과 바로 연결되며, 내부순환로•북부간선도로가 인접해 있어 교통이 편리하다. 3.3㎡당 평균분양가는 1,750만원, 주변시세는 2,000만원. 계약 후 바로 전매할 수 있다.

▶1,000가구 이상 대단지

1,000가구 이상되는 메머드급 단지는 편의시설•관공서•학교 등 기반시설이 잘 갖춰져 있어 생활이 편리한데다, 소형에서 중대형까지 면적이 다양해 선택의 폭도 넓다. 또한 대단지는 지역의 랜드마크로의 역할을 충분히 하고 있어 가격 경쟁력이 뛰어나 거래가 활발해 소규모 단지에 비해 환금성이 유리하다.

벽산건설은 경기 안성시 공도읍에 112∼159㎡, 총 1,378가구 중 잔여가구를 분양한다. 안성 최초의 택지지구인 공도지구에 들어서는 이 단지는 평택과 안성 경계선에 위치해 있으며, 내년에 평택∼음성간 고속도로 개통을 앞두고 있다. 또한, 2017년 제2경부고속도로가 개통될 예정에 있어 교통여건이 좋아진다. 분양가상한제를 적용 받지 않아 계약 후 바로 전매가 가능하다.

우남건설은 김포 한강신도시 AC-14블록에 128∼250㎡, 총 1,202가구 중 일부를 분양한다. 내년에 김포고속도로 개통을 앞두고 있으며, 53%에 달하는 녹지율과 한강 수로를 마주하고 있어 빼어난 조망권을 자랑한다. 3.3㎡당 평균분양가가 1,060만원으로 주변시세에 비해 비교적 저렴하다. 전매제한 기간이 완화됨에 따라 2011년 입주 후 바로 매매가 가능하다.

▶역세권 단지

최근 수요자들이 고금리로 무리한 주택자금 대출은 지양하는 반면 교통여건과 가격경쟁력 등 다양한 조건을 충족시킬 수 있는 실속 중심의 주거공간을 선택하고 있다. 역세권 단지는 주변이 다소 혼잡하고 시끄러울 수 있지만 접근성과 편리성이 뛰어나며, 시장 침체에도 가격 하락폭이 일반 아파트에 비해 상대적으로 작다.

반도건설은 서울 영등포구 당산동에 108∼251㎡, 총 299가구 중 잔여가구를 분양한다. 지하철 2호선 당산역과 지하철 2•5호선 영등포구청역 그리고 5호선 영등포시장역을 걸어서 이용할 수 있다. 주변에 백화점•대형할인마트 등 생활편의시설도 풍부하다. 계약 즉시 분양권 전매가 가능하며, 주변에 영등포벤처밸리•여의도국제금융도시 등의 개발호재가 풍부하다.

대림산업•대우건설•현대산업개발이 컨소시엄으로 경기 부천시 중동주공을 재건축해 80∼162㎡, 총 3,090가구 중 잔여분을 공급한다. 지하철 1호선 중동역이 걸어서 5분 거리에 있으며, 2011년에는 지하철 7호선 연장선 역이 주변에 들어설 예정이어서 서울 강남으로의 접근성이 크게 개선될 전망이다. 또한 인근에 교육시설과 생활편의시설 등이 풍부하며, 계약 후 분양권 전매가 가능하다.

▶주거면적이 소형인 단지

향후 나홀로 가구의 증가로 소형평형 중심으로 두터운 수요층이 형성돼 환금성이 높아 집값 하락폭이 대형평형에 비해 크지 않을 것으로 전망된다. 특히, 지방의 경우 임대주택사업에 대한 양도소득세 중과 배제 요건이 완화됨에 따라 교통여건이 좋은 곳의 소형단지 중심으로 임대사업에도 관심을 가져보는 것이 좋을 듯 하다.

신영은 여수 웅천지구에 83∼115㎡, 총 1,084가구 중 잔여가구를 분양한다. 2010년 여수엑스포 개최를 앞두고, 각종 인프라가 확충될 예정에 있다. 내년에는 순천∼여수간 복선 전철이 개통될 예정이며, 2011년에는 KTX역 여수노선이 완공된다. 또한 광양만권 경제자유구역 개발로 지역경쟁력이 크게 상승될 전망이다. 계약 후 1년간 전매가 제한된다.

SK건설은 부산 금정구 재개발 지역인 장전 1-1구역에 88∼200㎡, 총 1,306가구 중 잔여가구를 공급한다. 부산의 대표적인 주말 나들이 장소인 금정산 자락 바로 아래에 위치해 있어 바다와 밀접한 부산 지역에서 차별화된 입지를 누릴 수 있다. 또한 지하철 온천장역이 10분 거리에 있어 교통여건이 편리하며, 계약 후 바로 전매가 가능하다.